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发帖数: 30882 | 1 上海房价暴涨原因！高房价背后庞氏骗局(组图) 文章来源: 今朝上海 于 2016-02-28
18:11:20
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最近上海房价涨得有点猛，在一个群内的讨论，似乎道出了 上海房价暴涨背后的逻辑-
-细思极恐！请看讨论截图：
下面将全部讨论过程文字摘取如下，看得让人惊心动魄！！：
牛牛哥：
举个栗子：假如我有一套房值1000万，我公司资金流紧张。于是我找中介勾结，拉涨到
1500万“卖”给我亲戚或铁杆朋友。首付三成，贷款1050万。于是我手里有了1050万现
金。而且房价跌多少都与我无关了。而原先若按抵押贷款只能贷五成得500万现金，还
要被银行捆绑。
这个就是近期上海高价房猛涨的逻辑。
高价大房拥有者大部分有实业，而实业普遍日子紧，没现金流。年初信贷开闸，中央又
下任务去房产库存。于是银行和房主、中介三方一拍即合，做高房价，国家去库存，房
主得现金流，中介揩肥油，银行家完成指标。皆大欢喜。最后房子留给坏账，是几年后
的事了。
现有经济、金融环境下，理性的人都不会再“投资”房地产；而现实房产火爆的原因就
是“套贷”。上海一天350套高价房成交就是这么来的。谁特么年都没过完就跑上海来
“投资”房产啊？还不是赶上央行放水赶紧抢房贷指标。
路人甲：
这个对二手房好操作，对新房不好弄啊，开发商从哪弄那么多亲戚朋友人头买自己的房？
牛牛哥：
新物业一样操作啊。房主就是开发商嘛。
开发商更缺钱。
好几年前，上海的新房 主要都包给中介了。
人头的技术问题，由链某家
解决。
路人甲：
那么是上海的中介势力大了！
其他城市要学习。
牛牛哥：
说对了。上海房产中介就是为虎作伥
。原来中原之类的门面我看到好多都换成链某家的了。链某家
在上海玩得最厉害。
他有大数据优势。既作裁判，又作运动员，还做黄牛。
路人甲：
向您学习，我的思维落后了。
牛牛哥：
以链家的体量，从北上广深数据库里挖掘一批“肉鸡”客户资料太简单了，然后异地互
购，谁都查不清。因为谁都没有他的数据全面。
首付三成还是保守的。链某家们完全有技术水平做到两成，尤其新房。这样的话，套贷
获得的资金就更多了！
若按这个逻辑，结果如何？请诸位讨论。。。。。。
路人乙：
@牛牛哥 ?请教一下，你的计算里面贷款人还要拿出450万现金收付，才能贷回来1050啊
，这个450算上去，他净拿应该是1050-450
牛牛哥：
@路人乙 ?450万是左手倒右手，用过桥资金就可解决，或链某家等中介提供。他们不是
在玩“房产金融”
嘛！
银行是拿出真金白银1050。若贷八成的话更是1200万。
那些高房价背后究竟暗藏着怎样的骗局？
链家真的是高房价的推手吗？
链家这几天突然就摊上大事了，先是什么有人质疑他的独家房源代理模式，又有人炮轰
他把查封的房子卖给购房人，最新消息说，住建委已经开始调查链家，并暂停了涉事门
店的网签资格。
虽然在大家眼里，这是坑人个的把戏，但这在链家内部，被称为金融创新，链家说这是
为了加强购房人的体验感，独家房源代理，能够给房东带来更好的交易价格，也能避免
其他中介的骚扰，如果实在卖不掉，你还有收入。至于卖查封的房子，或者法律纠纷的
房子，链家通常会先让你签约，然后再告诉你。
又或者在你交了首付之后，突然发现过不了户，他们可以通过链家金融的资金先把房子
问题解决了，但费用肯定是少不了的，通常为年化 10% 以上，另外，这其实风险很大
。万一解决不了，首付也交了，购房人心里肯定窝火。
但这些还都是小事，只能说林子大了什么鸟都有，链家 8 万人的员工队伍，难免有几
个害群之马。大家都能理解，唯一质疑的是链家通过独家代理房源的模式，有人说这客
观上形成了坐庄效应，拉高了房价。比如一套房源业主要卖 450 万元，链家独家代理
会先给你 2000-3000 元钱，先行支付，说未来 3 个月卖不掉，这个钱就不要了。
那么他怎么把这个房子卖掉呢，肯定要在 450 万之上进行加价，制造信息不对称来劝
说购房人。最终以不低于这个价格卖出去，有的经纪人还会跟客户约定，如果高于什么
价位卖掉，还要多拿佣金点位。而一旦签了独家之后，便没有经纪人竞争卖房，从而形
成了市场的短期垄断。当大量房源都被链家拿到之后，自然链家也就被千夫所指。
不过在这里要说的，这也就是碰巧了。房价在一线城市上涨，所以上涨是原因而并非链
家独家房源代理的结果。如果真的房子卖不动，链家也不会傻到主动跑去交钱，然后独
家代理的。链家之所以这么做，还是看准了，全国资金回流一线城市，短期内仍然是一
个卖房市场，所以房源成为市场竞争的关键。如果相反，到了二三线城市，房地产进入
买方市场，到处都是房源，链家才不会主动赔钱呢。另外，购房人也不是傻子，这个地
方的房源多不多，还有没有替代品可选择，这都是市场决定的，如果链家标价明显高于
市场行情，其他中介肯定会一拥而上。所以，以独家代理的模式判断链家推高房价，显
然不靠谱。
那么链家无罪吗？显然也不是，链家的罪其实恰恰就在金融上面，链家金融创新开发了
很多的产品，什么装修贷、首付贷、还有连环贷就是当你换房的，他先给你钱，让你先
签约，然后后面再卖房子，他在卖房买房这个产业链上，提供资金杠杆支持，并收取高
息服务费，他拿产业链上的房子作为抵押品，所以一般情况下，在不出现房地产系统性
风险的情况下，风险可控。而这其实才是问题的关键，还记得去年上半年的股市吧，为
什么一下涨的越来越快了，是经济好了吗？不是，是真的改革了吗？也不是，而是大家
都嗅到了金融的味道，纷纷冲进市场展开配资，相当于给股市加了数倍的杠杆，于是牛
彻底疯了。而疯牛病的归宿就是很快被杀掉。所以到了 6 月份牛市戛然而止，凡是参
与配资杠杆的投资者，损失巨大。
链家的这种金融做法，类似于去年股市的配资，他的金融服务，相当于给了本就火热的
一线楼市房地产，加了杠杆。比如买一套 450 万的房子，原来我需要首付 135 万，加
上各种税费，怎么也要准备 160-180 万元，才能买房，如果算上装修成本，可能至少
要准备 200 万才有底气去买。现在链家的服务，让首付再次降低，甚至你只要准备
100 万就行了。剩下的链家给你垫上，交易费用贷款，装修也贷款，总之投资者相当于
从 2-3 倍杠杆，一下放大到了 5-6 倍杠杆，这可不是闹着玩的。一旦资金杠杆被放大
，一旦发生系统性风险，可能会造成巨大的金融危机。比如说当年美国，0 首付政策让
大家在危机到来的时候，很多人都选择了断供，而我们算来算去觉得，如果首付比例在
3 成，加上各种乱七八糟的首次置业成本，房价跌 5 成，购房人也不会断供，但如果
第三方出来在这个杠杆上再加一倍，那么房价下跌的安全阀一下从 5 成，减到了 2 成
。也就是说，如果一线城市跌 2 成，这些使用链家金融服务的人，可能很快就会断供。
当然，链家绝不是一个人在做这种场外配资，房地产之所以到今天在一些城市还能疯涨
，完全是因为民间金融在作死，什么资产证券化，把开发商的房子整楼接走，卖给理财
客户，然后开发商承诺回购。又或者在银行贷款的杠杆上再加杠杆。甚至昨天深圳出现
了众筹炒房，这些都是场外配资的种种表现形式，大家都在通过各种途径给火热的楼市
火上浇油。结果可想而知。
所以理财的这些公司，所谓的房地产证券化，这些为房地产提供金融配资服务的公司，
他们才是推高房价的幕后推手。
杠杆的原理大家都知道，距离和力是一组相对变量，省力就费距离，省距离就费力。这
就是房地产也好股市也罢的核心道理，当你给市场加杠杆的时候，就像涡轮增压一样，
会加速市场的行情。
股市上涨就加速上涨，从慢牛变疯牛，而股市下跌也会加速下跌，楼市也一样，如果按
照正常的资金回撤一线城市，这个地方房价上涨趋势可能还会维持一段时间。
但如果大量杠杆资金冲进市场，让楼市的牛市上演最后的疯狂，那么恐怕会缩短距离暴
跌或者崩盘的时间，都说不作就不会死，大致就是这个意思。
所以说回到链家，链家并非通过独家房源来垄断或者推高房价，他们真正的问题是通过
金融杠杆的手段，让楼市的趋势加速了，同时也缩短了楼市趋势拐点的时间。
鑫琦资产揭穿了高房价骗局
鑫琦资产本来是家名不见经传的公司，只是因为和霸道总裁皇阿玛张铁林联系到了一起
，才引起了大家的关注。就在今天他们发布董事长致客户公开信，承认了兑付危机，根
据公开报道，说鑫琦资产在上海涉案金额 19 亿，牵扯 2000 位投资人。
要说鑫琦资产跟 e 租宝还不一样，e 租宝是纯骗，而鑫琦资产还是想投机一把的。这
家公司主要是把房地产项目收益权打包成理财产品出售给投资者，也就是拿了投资者的
钱后，把这笔钱给了郑州、秦皇岛和海南的开发商，以公司的名义，把开发商的房子买
下来，当然他也不傻，条件有两个，一个是买房的价格要低，据说曾经半价左右拿到房
子，第二是开发商承诺一年以后回购，然后作为回报，给这家勇于过来接盘的公司 20%
以上的回报。鑫琦资产就用这个回报，拿出 13% 左右，返还给客户。这样一个链条就
十分清晰了，开发商先把房子卖押给了鑫琦资产，然后拿到购房款，维持资金链条不断
，投资者拿到了每年 13% 的利息收入，而鑫琦资产差不多也能空手套个 10% 左右的价
差，当然为了保险，鑫琦资产把房子攥到了自己手里，看起来这一切很完美，但却有一
个致命伤，这一切的一切，都有一个假设的前提，那就是房价必须继续上涨。而且永远
上涨。
现在坏菜了，开发商没钱回购了，所以整个链条也就都不转了，投资者的钱无法兑付，
鑫琦资产灵机一动，我们不是还有房子嘛！跟投资者讲，拿房子抵债，投资者也不傻，
当然是不同意、不同意、不同意，重要的事必须说三遍，投资者正在逼着鑫琦资产赶紧
卖你抵押来的房子，然后还钱。这就有点一厢情愿了，如果房子要是好卖，开发商能不
还钱吗？显然是这些房子，即使折价也卖不出去了。
（看看中国的房价有多坑爹！）
我们今天不是要说这家公司多不靠谱，也不说皇阿玛是不是不负责任，我们也不讨论究
竟是不是非法集资，这个案件其实会令开发商很紧张，因为他们一直玩的一套把戏穿帮
了。这下你应该知道开发商的手法了，知道为什么新开盘的房子总是瞬间秒没，总有傻
X 大款们，拿着上千万现金在那排队买房，又为什么你觉得累吐血都买不起的房子，
总是涨起来没完没了。其实这一切都是障眼法。开发商把房子盖好后，甚至没有盖好的
时候，就已经在准备销售了，他们很清楚房子其实根本卖不掉，
所以就会准备很多身份证，然后通过这种理财机构，通过类似非法集资的手段，把房子
变成证券化的资产，然后说是卖出去，其实就是抵押出去，回收现金流。用于后面的开
发工作。一个新楼盘大部分的房子，就被这么处理掉了，当然也不排除这中间有个别的
真实买家（傻子）过来询价，他就会制造一个非常紧俏的局面，催着你赶紧签单，让你
感觉买到了他的房子，就跟捡着一个大宝贝似的，那幸福的酸爽，简直无与伦比。
http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/UJYQLDicQyBt6ECTE3y6ZMas02j9k0xZQ7g9DHguAcIvic8pM3ogsaFUuFWwErQQnqZK1bdJ78ga7vKZmdStwZUQ/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5&wx_lazy=1
（房子根本卖不掉）
那有人问了，第二年开发商不是要回购吗？
他拿什么回归？这很难吗？他把这些房子倒一遍，然后再以抵押的形势卖出去，拿新借
来的钱，就能回购了。相当于把 A 公司手上的房子回购回来，加价 20% 卖给了 B 公
司，然后宣布，由于房子销售紧俏，所以今年房价上调 20%，在倒卖的过程中，也可能
又碰到真是买家（第二轮傻子）过来询价，他还是会很不情愿的卖给你。就这样倒着倒
着，在经过多轮倒贷抵押之后，遇到的傻子也越来越多，一个新盘的房子价格就越来越
高，真实的销售也越来越多。慢慢的他就把房子都卖完了，然后不但把钱都还上。自己
还能大赚一笔。
直到现在，虽然傻子还有，但傻子已经真心买不起了，真实购买力跟房价的差距已经越
来越大，于是开发商慌了，要知道倒卖一次，就有大概 20% 的成本，如果在倒卖的过
程中，很少有傻子过来接盘了，那么开发商也就彻底陷入了庞氏骗局，直到后面没人再
相信他为止，我判断鑫琦资产这个案子，很可能就是开发商由于资产负债太高，完全借
不到新的钱了，于是之前的回购承诺也就变成了一纸空文。再然后这个雷就炸了！鑫琦
资产绝不是一个人在战斗，估计这样参与开发商倒贷的资产公司应该不止数百家，当一
个雷炸响之后，这帮人也会惊到，所以开发商现在应该非常担心，这种资产证券化的游
戏是否还玩的下去。
（去年已经把二三线城市全部干掉了，一线城市正在逐渐失去基层购买力）
现在局势很明了了，接下来就是这些房子怎么变现？打 8 折？7 折甚至对折能卖出去
吗？所以，当这个把戏被揭穿之后，你也许会发现，市面上的房价快速下跌，这些资产
公司可不管开发商那一套，为了活命。他们会拼命甩房，而房价越是快速下跌，投资者
越是恐慌，更不敢接盘，本身在这种二三线城市，大部分人也不缺房住。所以这就是另
一个死局。越跌成交量越低，越跌越无法变现。这种情绪会传递到北上深！更何况你怎
么知道，因为老家的房子卖不出去，北上深根本就凑不齐首付。 |
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发帖数: 30882 | 2
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【在 w*********g 的大作中提到】
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: 1500万“卖”给我亲戚或铁杆朋友。首付三成，贷款1050万。于是我手里有了1050万现
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c*******4
发帖数: 1874 | 3 破熊水平下降得厉害啊，你1000万的房子你list 15000去银行贷个1000万看看。
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【在 w*********g 的大作中提到】
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: 牛牛哥：
: 举个栗子：假如我有一套房值1000万，我公司资金流紧张。于是我找中介勾结，拉涨到
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w*********g
发帖数: 30882 | |
n*****t
发帖数: 22014 | 5 邓产党垮台了有可能
【在 w*********g 的大作中提到】
: 上海房价暴跌到现在1/4到1/5，才算恢复正常
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T******y
发帖数: 14506 | |
C******y
发帖数: 3249 | 7 破熊的跳槽，是一个相当重量级的，现在至少应该是带退休package的主管，女秘书应
该至少两个。
不论怎样，我们是祝贺破熊的跳槽的，破熊的上升，就是我的上升，是我的资源的上升。
和我们核对一下中国地产的赵家情况：
习近平：万达公司
邓榕：万科公司
温家宝：南京前五名房产公司
胡锦涛：虞峰的链家地产公司
俞振声：复兴地产 |
a*****y
发帖数: 33185 | |
s*********o
发帖数: 409 | |
s*********o
发帖数: 409 | 10 无所不知渊博的上海老姜，能否告诉我们所有人，小破熊为什么变成老将了？ |
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w*********g
发帖数: 30882 | |
T****i
发帖数: 15191 | 12 没啥，人成熟了。以前受蒙蔽，现在受够了。我以前也是小将。年轻时谁没SB过。只不
过有的人转变快，有的人转变慢。
【在 s*********o 的大作中提到】
: 无所不知渊博的上海老姜，能否告诉我们所有人，小破熊为什么变成老将了？
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y******9
发帖数: 1392 | |
w******n
发帖数: 1837 | 14 上海房价高，是因为东亚本身就是有钱的地方， 上海目前仅次于东京， 比首尔还要重
要！已经超过香港！ |
m***a
发帖数: 13878 | 15 尼玛，老将破胸现在发雄文的热情比小将破胸高到不知道哪里去了 |
s*****r
发帖数: 11545 | 16 小破熊新新老将，银行投资不是按照你的估价投资的，资产物业估价有多种方式，对于
买卖双方都海量存在的成熟市场最常见的方式是 fair market value, 银行清楚得很，
就跟你作为老将的价值一样，你可能认为自己价值连城，但是资本家有可能认为你只值
一帖五毛，你可以漫天要价，资本家却不傻。没错，银行可能按照合理市场价格贷款以
后房产价格下跌，但是这是银行投资失败，并不是你欺诈成功，如果银行意识到房价将
会下跌，银行就不会按照当前合理市场价格贷款给你，同时，银行可以加入止赎条款，
在触发特定市场价格时强行拍卖你的房产。此外你那个信用欺诈的方法可能会使得自己
和房产价值评估人有违法的风险，就跟你拿一块砖头对银行声称是和氏璧骗取贷款一样
，有时候聪明的点子是违法的。 |
