Money版 - 利率全线上浮，楼市再遇釜底抽薪！你还买房吗？ |
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发帖数: 77 | 1 随着房地产调控的推进以及货币环境的收紧，关于“楼市变天”的消息不绝于耳，楼市
究竟变天了没？在多重调控因素叠加下楼市又会如何走？
房价涨速整体回落 北京、环京房价环比下跌
12日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展
报告》项目组发布5月份《住房市场发展月度分析报告》，数据显示，随着调控政策的
渐趋严厉，5月热点城市房价涨速整体回落，北京房价首次出现下跌。
主要城市大数据房价指数环比显示，5月，样本城市的平均环比涨幅降为1.11%，比上月
下降1.2个百分点。其中重庆、广州、青岛、成都、济南分别以5.48%、5.39%、5.02%、
3.87%、3.45%的环比涨幅，居样本城市前五位；同时，廊坊、北京、天津、深圳、苏州
、合肥、郑州等城市，房价环比稳定或下跌。其中，廊坊、北京、天津分别下跌8%、4.
09%、1.97%，进入房价挤泡沫的新阶段。
主要城区大数据房价指数显示， 2017年5月，北京各区房价全面下跌，其中西城区下跌
8.43%、海淀下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。入学政策出现重大调整，强调实际居
住及试行多校划片等，都对这两个板块虚高的“学区房”价格形成冲击。2017年5月，
通州区在北京各区县板块中，表现最为抗跌，仅环比下跌0.01%。这主要源于通州区实
行双重限购政策，板块泡沫相对较低。
北京是全国房价的风向标，北京下跌了，环京也会慢慢降温。数据显示，天津5月新房
价格下跌1.97%，廊坊下跌8%。业内人士认为，京津冀房价下跌，源于政府对住房投资
需求的严厉管控。北京不仅要求“认房、认贷、认商、认离”，还调整了入学政策，对
学区房炒作精准打击，环京各城市也联合出台了要求三年以上当地社保的需求管控政策。
《中国住房发展报告》项目组发布的5月《住房市场发展月度分析报告》预计，随着资
金面的收紧，以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控，多数城
市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市如北京等短期仍将继
续下跌。
房贷利率喊“涨” 楼市再遇釜底抽薪
据中原地产首席分析师张大伟统计，自2016年“930”政策以来，全国已有45个以上城
市出台了各种房地产调控政策140余次，封堵投资客炒房。而房贷利率的全线上浮，对
于处于历次宏观调控中心地带的房地产市场，也是遭遇金融政策调控的釜底抽薪。
随着信贷收紧，银行房贷利率普遍上行，个别城市的首套房贷利率竟比基准利率上浮20
%。据媒体报道，几个月前，不少商业银行首套房房贷利率还是8.5折优惠，近期一线城
市以及一些热点城市纷纷上调首套房房贷利率。北京、上海、广州多家银行已将首套房
贷利率上浮10%，上海某股份制银行还将首套房贷利率上浮到1.2倍。同时，也有二、三
线城市不断跟进。
另据了解，二套房方面，工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至
1.2倍，民生银行更是上升至1.3倍。
监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。同比去
年5月份的4.45%，上升6.29%。在监测的35个城市首套房房贷平均利率中，最低的为大
连4.43%，最高的为石家庄4.99%。业内人士认为，未来房贷利率或继续上浮。
除了贷款利率的提高,批贷时间的延长也让很多购房者焦虑。据购房人透露，房贷放款
的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序，而非“先来后到”。接受利率上浮幅度更
高的贷款人才能较快获得贷款，未上浮者则可能面临长达数月的等待。所以，如今对需
要贷款的买房人来说：要么贵，要么等。
对于市场而言，安居客房产分析师认为，房贷利率上浮加剧了买房者对目前楼市的观望
态度。市场热度下降的重要原因之一在于房贷政策的不断收紧。比如各大银行上调房贷
利率。“房贷压力的增大，一定程度上导致买房的人减少。部分急于卖房的房东或主动
下调报价、降价出售，所以这个阶段购房者的议价能力相对是提升的。”
限售成调控主流
今年以来，限售成为了本次地产调控政策的主流。最近根据中原地产研究中心最新统计
数据，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、
南宁、张家口等超过36个城市，历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控
政策。而最为震撼的要属保定、珠海出台的“十年”限售措施。
最先出台限售政策的城市是厦门，要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。
后来有不少城市跟进，部分城市延长到3年。再后来，保定白沟新城将限售期限延长为5
年。前不久，保定、珠海出台的“十年之约”限售措施，被称为史上最严限售。
“未来在这些城市买新房，普遍要在4-5年后才可出售，或者更长时间。”中原地产首
席分析师张大伟分析称，由于限售城市很多还是以新房交易为主，从签约到拿到不动产
证普遍需要一两年时间，加上2-3年的禁售期，“转手”周期明显被拉长。
“一般投资客都会找周转得比较快的物业来投资的，限售之后，这些房子失去流动性，
投资客入市的概率就小了很多。”美联物业全国研究中心总监何倩茹也认为，限售最大
的积极作用就是打击投资客，只有把投资客稳定下来了，房价“快上快下”的情况就会
被抑制下来。
“限售，事实上就是楼市的去杠杆政策，按照3至5年的交易周期看，已经不太可能吸引
高杠杆的高成本资金进入。限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城
市执行限售。”张大伟分析表示。
多位专家表示：楼市将全面降温
随着调控真政策的层层加码与货币环境全面收紧，楼市下一步会如何走呢？
杨红旭看来，本轮房地产调控的前半段，起关键作用的是是部分热点地区的限购、限价
、限贷、限转售等房地产政策。而未来半年，起关键作用的因素，将转变为货币信贷与
流动性紧缩，而这属于房地产业的外部环境！
中原地产首席分析师张大伟预计，在房贷利率全线上浮下，购房者的资金成本持续上升
，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面
降温，降价开始出现。
社科院易宪容表示，住房按揭贷款利率上升，再加以前这些“五限”政策，首先使得住
房投资炒作者不仅没有意愿再进入房地产市场，而且也会让他们感觉到进入房地产市场
的成本上升和杠杆率下降而不敢及没有能力再进入房地产市场。如果住房投资炒作者不
敢也没有能力进入房地产市场，那么先进入者所持有的住房想交易出去已经没有了接盘
侠。
在这种情况下，如果房地产市场的价格只要些许下跌，那么房地产市场的价格上涨预期
立即会出现逆转。
独立经济学家马光远称，北京房价下半年开始出现下跌也是合理的，因为交易被锁定，
价格被锁定，流动性被锁定，这个市场不调整是不可能的；总体而言，去年的热点城市
，绝大多数属于政策非常严厉的调控区域，如果政策坚持到年底，这些区域房价降温是
必然的。 | w*****c
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