p***e
发帖数: 1318 | 1 1.28M 买块地，1M-1.6M盖个房子，很有可能连10%都赚不到。为啥SPA的大妈
很自信买个小黑屋是好主意？还轻松赚800k?
Oct, 2012 Price Changed $2,698,000
Sep, 2012 $2,850,000
Sep, 2010 Sold (Public Records) $1,280,000 |
i***h
发帖数: 12655 | |
g**c
发帖数: 2339 | 3 最近不是大涨，都是一堆cash offer吗？看来太贵的还是不好卖 |
z******a
发帖数: 5381 | 4 盖个3000尺，不豪华但是绝对好于任何一个builder 造的新房子，大概80w已经是狠逆
天了。
再加上利息，permit, etc etc, 他这个房子赚至少 50w
请问大牛50w是小钱么
【在 p***e 的大作中提到】
: 1.28M 买块地，1M-1.6M盖个房子，很有可能连10%都赚不到。为啥SPA的大妈
: 很自信买个小黑屋是好主意？还轻松赚800k?
: Oct, 2012 Price Changed $2,698,000
: Sep, 2012 $2,850,000
: Sep, 2010 Sold (Public Records) $1,280,000
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g*s
发帖数: 2277 | 5 这个是4000尺
【在 z******a 的大作中提到】
: 盖个3000尺，不豪华但是绝对好于任何一个builder 造的新房子，大概80w已经是狠逆
: 天了。
: 再加上利息，permit, etc etc, 他这个房子赚至少 50w
: 请问大牛50w是小钱么
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k***a
发帖数: 2400 | 6 有朋友造3000+的新房，花了41w（设计图，材料和工人的工资）。自己住的，用料还都不
差，还有太阳能板。他自己做general contractor。如果请人监工，要加18w左右。 |
s*********3
发帖数: 2890 | 7 一般的rule是这样的： 生地到熟地， 价钱翻一番， 熟地到建房，价钱再翻一番，这
个1.28M买块地, 2.70M卖出是正常的。造个3000～4000尺的房子，大概40～50万样子。
【在 p***e 的大作中提到】
: 1.28M 买块地，1M-1.6M盖个房子，很有可能连10%都赚不到。为啥SPA的大妈
: 很自信买个小黑屋是好主意？还轻松赚800k?
: Oct, 2012 Price Changed $2,698,000
: Sep, 2012 $2,850,000
: Sep, 2010 Sold (Public Records) $1,280,000
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p***e
发帖数: 1318 | 8 你们几位给人猛灌迷魂汤，总有一天要害死你们客户。PA近年的foreclosure
都是盖房子盖一半没钱了的。
PA的estimate building cost就是$300/sqft. Basement加15-20%. 你
这价钱，在Cu盖个炮楼都不够。
这个房子2.7M多半没戏。
【在 s*********3 的大作中提到】
: 一般的rule是这样的： 生地到熟地， 价钱翻一番， 熟地到建房，价钱再翻一番，这
: 个1.28M买块地, 2.70M卖出是正常的。造个3000～4000尺的房子，大概40～50万样子。
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g**c
发帖数: 2339 | 9 你觉得多少有戏？ 就算卖2M，房主也不亏啊
【在 p***e 的大作中提到】
: 你们几位给人猛灌迷魂汤，总有一天要害死你们客户。PA近年的foreclosure
: 都是盖房子盖一半没钱了的。
: PA的estimate building cost就是$300/sqft. Basement加15-20%. 你
: 这价钱，在Cu盖个炮楼都不够。
: 这个房子2.7M多半没戏。
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z******a
发帖数: 5381 | 10 4000比 3000能多个15w已经狠逆天了。
到了2500以上，面积跟造价的线性关系就变了。厨房厕所费钱。一个350sqft的卧室增
大到500增加的成本是个零头而已。
【在 g*s 的大作中提到】
: 这个是4000尺
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z******a
发帖数: 5381 | 11 PA 300 的报价里面有水分
自己做GC立刻省 1/3
【在 p***e 的大作中提到】
: 你们几位给人猛灌迷魂汤，总有一天要害死你们客户。PA近年的foreclosure
: 都是盖房子盖一半没钱了的。
: PA的estimate building cost就是$300/sqft. Basement加15-20%. 你
: 这价钱，在Cu盖个炮楼都不够。
: 这个房子2.7M多半没戏。
|
t***s
发帖数: 4666 | 12 你不知道豪宅的厕所比卧室多吗？
【在 z******a 的大作中提到】
: 4000比 3000能多个15w已经狠逆天了。
: 到了2500以上，面积跟造价的线性关系就变了。厨房厕所费钱。一个350sqft的卧室增
: 大到500增加的成本是个零头而已。
|
t***s
发帖数: 4666 | 13 自己做gc也是有成本的。
【在 z******a 的大作中提到】
: PA 300 的报价里面有水分
: 自己做GC立刻省 1/3
|
z******a
发帖数: 5381 | 14 你这个statement 并不能在所有定义域全集里面都对应true.
【在 t***s 的大作中提到】
: 你不知道豪宅的厕所比卧室多吗？
|
z******a
发帖数: 5381 | 15 盖个60-70w的房子，GC赚18-21w.其他成本45-50w.以上为约数，不必纠缠加减乘除。
1000个小时工作量（GC的工作量，不是所有人的）已经逆天了。而且越大小时数增长越
慢。
这个成本怎么算你就自己算好了。
【在 t***s 的大作中提到】
: 自己做gc也是有成本的。
|
p***e
发帖数: 1318 | 16 under 2.3M, the builder is likely to lose money.
the folks who say 400k, 500k, 600k, 700k, have no clue.
You can build a 2500 sqft house with 400k in CU but
not in this area of PA. If you bring a hispanic worker to
better part of PA, say professorville, and ask them to
estimate the price, they will say a 2M house is
only worth 300k.
There are cheap buildings in PA too. I posted them
before. 2000 sqft brand new. Builder was
short of 200k, bankrupted, sold for $1.1M. Some one
finished it up and sold it for $1.4M. These are
all in "better part" of PA.
Building is a very competitive field. Buy a crazy
house in SPA for 1.2M, build for 400k and sell for
2.5M is an old wives' tale.
【在 g**c 的大作中提到】
: 你觉得多少有戏？ 就算卖2M，房主也不亏啊
|
t****u
发帖数: 8614 | 17 撑死了$200/sf，通常$150-$200/sf，$200/sf已经是非常好的装修了。
如果成本不能控制在$200/sf以内，一开始就不应该玩这个game。
这个是flip to sell，而不是自住。我老怀疑，建造成本会控制在low end，$150/sf。
【在 g*s 的大作中提到】
: 这个是4000尺
|
n****l
发帖数: 6652 | 18 不靠谱。建个3000尺的house
要1m的cash?
【在 p***e 的大作中提到】
: 你们几位给人猛灌迷魂汤，总有一天要害死你们客户。PA近年的foreclosure
: 都是盖房子盖一半没钱了的。
: PA的estimate building cost就是$300/sqft. Basement加15-20%. 你
: 这价钱，在Cu盖个炮楼都不够。
: 这个房子2.7M多半没戏。
|
p***e
发帖数: 1318 | 19 又一个害死人不偿命的。你这是拿san jose cookie cutter的造价，
想要拿Palo Alto custom build的卖价。如果building这么容易，
你们agent还不转行作builder了? 显然building没有糊弄硅工那么
容易。
【在 t****u 的大作中提到】
: 撑死了$200/sf，通常$150-$200/sf，$200/sf已经是非常好的装修了。
: 如果成本不能控制在$200/sf以内，一开始就不应该玩这个game。
: 这个是flip to sell，而不是自住。我老怀疑，建造成本会控制在low end，$150/sf。
|
p***e
发帖数: 1318 | 20 三千尺敢开两点七。这里是十年来湾区翻建最厉害的地方。
有些硅工改行做builder的都在这试过。$300是very low
end cost. 更低的不是没有，造价便宜得就卖不出这价钱。
4000尺，5/5.5, 15 rooms, 1800 ft basement， 1M
is low end estimation.
08-09以前，这里赚钱还相对容易。70w-80w还能买到地。
09以后，穷人都到这来拼小黑屋。All cash也要1.3M-1.5M。
Builder都改行回去做硅工了。
【在 n****l 的大作中提到】
: 不靠谱。建个3000尺的house
: 要1m的cash?
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l******c
发帖数: 2555 | 21 San Jose , close to Los Gatos, $300 /sf, I asked the workers.
Not big house, just expand from 1100 sf to 1600 sf
【在 t****u 的大作中提到】
: 撑死了$200/sf，通常$150-$200/sf，$200/sf已经是非常好的装修了。
: 如果成本不能控制在$200/sf以内，一开始就不应该玩这个game。
: 这个是flip to sell，而不是自住。我老怀疑，建造成本会控制在low end，$150/sf。
|
m******s
发帖数: 118 | 22 For the guys who flip houses, they mostly have their own contractors, and
their cost is much lower than what individuals like you and me can get.
$200/sqrt is already high end, and I doubt those guys would do that.
【在 z******a 的大作中提到】
: 盖个3000尺，不豪华但是绝对好于任何一个builder 造的新房子，大概80w已经是狠逆
: 天了。
: 再加上利息，permit, etc etc, 他这个房子赚至少 50w
: 请问大牛50w是小钱么
|
t***s
发帖数: 4666 | 23 加建的average cost 比新建高。
【在 l******c 的大作中提到】
: San Jose , close to Los Gatos, $300 /sf, I asked the workers.
: Not big house, just expand from 1100 sf to 1600 sf
|
z******a
发帖数: 5381 | 24 加500跟新建 4000 比单位成本，连1半都够呛
而且这里面还包含了GC赚的，一般占30%。
【在 l******c 的大作中提到】
: San Jose , close to Los Gatos, $300 /sf, I asked the workers.
: Not big house, just expand from 1100 sf to 1600 sf
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s*********3
发帖数: 2890 | 25 对不起， 整个周末都在带客人抢房子。回应一下:
也许我讲得笼统了一点， 我这个只是一般人工和材料而已。To reflect the local
economic force, 每个地方的价钱差别是很大的， 而且我这个价钱还没有包括
pertmit 和画图纸的费用， 也没有包括construction loan的代价。不过建筑材料费整
个湾区都是一样的吧。
当然啦， 如果是customer home， 那是另当别论。你有钱， 愿意怎么花就这么花吧。
另外， 从估价理论上讲，房子的建造成本千万不要超过土地的成本。道理很简单，房
子一完工， 地上的部分就开始跌价 （depreciation），地下的部分就开始涨价（
appreciation）。如果建筑成本超过土地价格，就不容易从re-sell中获利。所以这个
房子如果要1.2米以上的建筑成本，那是一个failure的project。
也许lz会说，PA是特别中的特别， 那就是另一回事了， 不具有普遍性。这个题目的讨
论也应该到此为止了。
【在 p***e 的大作中提到】
: 又一个害死人不偿命的。你这是拿san jose cookie cutter的造价，
: 想要拿Palo Alto custom build的卖价。如果building这么容易，
: 你们agent还不转行作builder了? 显然building没有糊弄硅工那么
: 容易。
|
d**n
发帖数: 3172 | 26 没有pa内部来说说？都是外行摸象？破落丫头的市政府那些你搞不定，还建什么？这些
都要记入成本。 |
t****u
发帖数: 8614 | 27 我老每年至少flip一个。不比您老人家了解building cost？
懒得跟您老争。您老believe what you believe。
这里也不想误导硅工。我们有自己contractor team。比较容
易control cost。您老主贴提到的，显然Pro在做。他老的cost
绝对不会超过$200/sf。这个本来就不是普通硅工可以play的game。
要是Market上每3个月就有这么个deal，肯定专业做flip去了。
实战中，这种deal一年能撞上一次，就算走运了。
【在 p***e 的大作中提到】
: 又一个害死人不偿命的。你这是拿san jose cookie cutter的造价，
: 想要拿Palo Alto custom build的卖价。如果building这么容易，
: 你们agent还不转行作builder了? 显然building没有糊弄硅工那么
: 容易。
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p***e
发帖数: 1318 | 28 你们也是真不含糊哈。你在PA，build过么？不要说每年flip 一个house阿。
Flip house和build house实在差太远。我们这里准退休硅工flip的
house每年也不少于一个。 我同事有自己作builder在同一地点，盖
类似大小的房子卖掉。 PA的有名的architect, builder俺也知道一些，
没有人能在$200/sqft以下盖这样的房子。
Fremont， Cupertino, $150/sqft盖一栋“豪宅”的，倒处都是, 我会不知道?
房子和房子完全不能比。你的$150/sqft盖豪宅的有盖english storybook的
么？有盖tudor的么？有盖地下室的么？有breakfast room的么？有gift room
的么？有六千尺地盖到四千的么？都不用算其它的费用。
便宜的房子，我以前就贴过了。2000尺房子，还盖到破产。
这么说吧，如果你们能$150在PA盖出个像样的房子，你不来用四十
万的房子，来赚八十万的大钱，还等什么？ Building不像flip house,
小打小闹， 快进快出，还要等机会。 你要是能$150/sqft摆平，
midtown谁便哪个旧房子你都可以上，只要lot可以，没什么挑挑拣拣。
old town你们就更大发了，去年7000尺的地买到2M。你要能60万搞定，
就能赚1.4M。
如果你们这么精的人都不能做， 硅工硅婆能做？
【在 s*********3 的大作中提到】
: 对不起， 整个周末都在带客人抢房子。回应一下:
: 也许我讲得笼统了一点， 我这个只是一般人工和材料而已。To reflect the local
: economic force, 每个地方的价钱差别是很大的， 而且我这个价钱还没有包括
: pertmit 和画图纸的费用， 也没有包括construction loan的代价。不过建筑材料费整
: 个湾区都是一样的吧。
: 当然啦， 如果是customer home， 那是另当别论。你有钱， 愿意怎么花就这么花吧。
: 另外， 从估价理论上讲，房子的建造成本千万不要超过土地的成本。道理很简单，房
: 子一完工， 地上的部分就开始跌价 （depreciation），地下的部分就开始涨价（
: appreciation）。如果建筑成本超过土地价格，就不容易从re-sell中获利。所以这个
: 房子如果要1.2米以上的建筑成本，那是一个failure的project。
|
z******a
发帖数: 5381 | 29 “ PA的有名的architect, builder”
他们当然贵了。盖个房子先找最贵的包工头，太有才了
【在 p***e 的大作中提到】
: 你们也是真不含糊哈。你在PA，build过么？不要说每年flip 一个house阿。
: Flip house和build house实在差太远。我们这里准退休硅工flip的
: house每年也不少于一个。 我同事有自己作builder在同一地点，盖
: 类似大小的房子卖掉。 PA的有名的architect, builder俺也知道一些，
: 没有人能在$200/sqft以下盖这样的房子。
: Fremont， Cupertino, $150/sqft盖一栋“豪宅”的，倒处都是, 我会不知道?
: 房子和房子完全不能比。你的$150/sqft盖豪宅的有盖english storybook的
: 么？有盖tudor的么？有盖地下室的么？有breakfast room的么？有gift room
: 的么？有六千尺地盖到四千的么？都不用算其它的费用。
: 便宜的房子，我以前就贴过了。2000尺房子，还盖到破产。
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j********i
发帖数: 913 | 30 此言有理。
【在 p***e 的大作中提到】
: 你们也是真不含糊哈。你在PA，build过么？不要说每年flip 一个house阿。
: Flip house和build house实在差太远。我们这里准退休硅工flip的
: house每年也不少于一个。 我同事有自己作builder在同一地点，盖
: 类似大小的房子卖掉。 PA的有名的architect, builder俺也知道一些，
: 没有人能在$200/sqft以下盖这样的房子。
: Fremont， Cupertino, $150/sqft盖一栋“豪宅”的，倒处都是, 我会不知道?
: 房子和房子完全不能比。你的$150/sqft盖豪宅的有盖english storybook的
: 么？有盖tudor的么？有盖地下室的么？有breakfast room的么？有gift room
: 的么？有六千尺地盖到四千的么？都不用算其它的费用。
: 便宜的房子，我以前就贴过了。2000尺房子，还盖到破产。
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d**n
发帖数: 3172 | 31 你的archirect就等着被市里宰到血淋淋两年建不好房，有本事去搞wood side 的，也
很牛。
“ PA的有名的architect, builder”他们当然贵了。盖个房子先找最贵的包工头，太
有才了
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【在 z******a 的大作中提到】
: “ PA的有名的architect, builder”
: 他们当然贵了。盖个房子先找最贵的包工头，太有才了
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T*********s
发帖数: 17839 | 32 看来下轮大跌不远了
【在 s*********3 的大作中提到】
: 对不起， 整个周末都在带客人抢房子。回应一下:
: 也许我讲得笼统了一点， 我这个只是一般人工和材料而已。To reflect the local
: economic force, 每个地方的价钱差别是很大的， 而且我这个价钱还没有包括
: pertmit 和画图纸的费用， 也没有包括construction loan的代价。不过建筑材料费整
: 个湾区都是一样的吧。
: 当然啦， 如果是customer home， 那是另当别论。你有钱， 愿意怎么花就这么花吧。
: 另外， 从估价理论上讲，房子的建造成本千万不要超过土地的成本。道理很简单，房
: 子一完工， 地上的部分就开始跌价 （depreciation），地下的部分就开始涨价（
: appreciation）。如果建筑成本超过土地价格，就不容易从re-sell中获利。所以这个
: 房子如果要1.2米以上的建筑成本，那是一个failure的project。
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z******a
发帖数: 5381 | 33 大牛给说说。
懂city code,再PA能全部负责permit的包工头也不少了，为何非要找最贵的？
【在 j********i 的大作中提到】
: 此言有理。
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p***e
发帖数: 1318 | 34 1.28M 买块地，1M-1.6M盖个房子，很有可能连10%都赚不到。为啥SPA的大妈
很自信买个小黑屋是好主意？还轻松赚800k?
Oct, 2012 Price Changed $2,698,000
Sep, 2012 $2,850,000
Sep, 2010 Sold (Public Records) $1,280,000 |
i***h
发帖数: 12655 | |
g**c
发帖数: 2339 | 36 最近不是大涨，都是一堆cash offer吗？看来太贵的还是不好卖 |
z******a
发帖数: 5381 | 37 盖个3000尺，不豪华但是绝对好于任何一个builder 造的新房子，大概80w已经是狠逆
天了。
再加上利息，permit, etc etc, 他这个房子赚至少 50w
请问大牛50w是小钱么
【在 p***e 的大作中提到】
: 1.28M 买块地，1M-1.6M盖个房子，很有可能连10%都赚不到。为啥SPA的大妈
: 很自信买个小黑屋是好主意？还轻松赚800k?
: Oct, 2012 Price Changed $2,698,000
: Sep, 2012 $2,850,000
: Sep, 2010 Sold (Public Records) $1,280,000
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g*s
发帖数: 2277 | 38 这个是4000尺
【在 z******a 的大作中提到】
: 盖个3000尺，不豪华但是绝对好于任何一个builder 造的新房子，大概80w已经是狠逆
: 天了。
: 再加上利息，permit, etc etc, 他这个房子赚至少 50w
: 请问大牛50w是小钱么
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k***a
发帖数: 2400 | 39 有朋友造3000+的新房，花了41w（设计图，材料和工人的工资）。自己住的，用料还都不
差，还有太阳能板。他自己做general contractor。如果请人监工，要加18w左右。 |
s*********3
发帖数: 2890 | 40 一般的rule是这样的： 生地到熟地， 价钱翻一番， 熟地到建房，价钱再翻一番，这
个1.28M买块地, 2.70M卖出是正常的。造个3000～4000尺的房子，大概40～50万样子。
【在 p***e 的大作中提到】
: 1.28M 买块地，1M-1.6M盖个房子，很有可能连10%都赚不到。为啥SPA的大妈
: 很自信买个小黑屋是好主意？还轻松赚800k?
: Oct, 2012 Price Changed $2,698,000
: Sep, 2012 $2,850,000
: Sep, 2010 Sold (Public Records) $1,280,000
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p***e
发帖数: 1318 | 41 你们几位给人猛灌迷魂汤，总有一天要害死你们客户。PA近年的foreclosure
都是盖房子盖一半没钱了的。
PA的estimate building cost就是$300/sqft. Basement加15-20%. 你
这价钱，在Cu盖个炮楼都不够。
这个房子2.7M多半没戏。
【在 s*********3 的大作中提到】
: 一般的rule是这样的： 生地到熟地， 价钱翻一番， 熟地到建房，价钱再翻一番，这
: 个1.28M买块地, 2.70M卖出是正常的。造个3000～4000尺的房子，大概40～50万样子。
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g**c
发帖数: 2339 | 42 你觉得多少有戏？ 就算卖2M，房主也不亏啊
【在 p***e 的大作中提到】
: 你们几位给人猛灌迷魂汤，总有一天要害死你们客户。PA近年的foreclosure
: 都是盖房子盖一半没钱了的。
: PA的estimate building cost就是$300/sqft. Basement加15-20%. 你
: 这价钱，在Cu盖个炮楼都不够。
: 这个房子2.7M多半没戏。
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z******a
发帖数: 5381 | 43 4000比 3000能多个15w已经狠逆天了。
到了2500以上，面积跟造价的线性关系就变了。厨房厕所费钱。一个350sqft的卧室增
大到500增加的成本是个零头而已。
【在 g*s 的大作中提到】
: 这个是4000尺
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z******a
发帖数: 5381 | 44 PA 300 的报价里面有水分
自己做GC立刻省 1/3
【在 p***e 的大作中提到】
: 你们几位给人猛灌迷魂汤，总有一天要害死你们客户。PA近年的foreclosure
: 都是盖房子盖一半没钱了的。
: PA的estimate building cost就是$300/sqft. Basement加15-20%. 你
: 这价钱，在Cu盖个炮楼都不够。
: 这个房子2.7M多半没戏。
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t***s
发帖数: 4666 | 45 你不知道豪宅的厕所比卧室多吗？
【在 z******a 的大作中提到】
: 4000比 3000能多个15w已经狠逆天了。
: 到了2500以上，面积跟造价的线性关系就变了。厨房厕所费钱。一个350sqft的卧室增
: 大到500增加的成本是个零头而已。
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t***s
发帖数: 4666 | 46 自己做gc也是有成本的。
【在 z******a 的大作中提到】
: PA 300 的报价里面有水分
: 自己做GC立刻省 1/3
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z******a
发帖数: 5381 | 47 你这个statement 并不能在所有定义域全集里面都对应true.
【在 t***s 的大作中提到】
: 你不知道豪宅的厕所比卧室多吗？
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z******a
发帖数: 5381 | 48 盖个60-70w的房子，GC赚18-21w.其他成本45-50w.以上为约数，不必纠缠加减乘除。
1000个小时工作量（GC的工作量，不是所有人的）已经逆天了。而且越大小时数增长越
慢。
这个成本怎么算你就自己算好了。
【在 t***s 的大作中提到】
: 自己做gc也是有成本的。
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p***e
发帖数: 1318 | 49 under 2.3M, the builder is likely to lose money.
the folks who say 400k, 500k, 600k, 700k, have no clue.
You can build a 2500 sqft house with 400k in CU but
not in this area of PA. If you bring a hispanic worker to
better part of PA, say professorville, and ask them to
estimate the price, they will say a 2M house is
only worth 300k.
There are cheap buildings in PA too. I posted them
before. 2000 sqft brand new. Builder was
short of 200k, bankrupted, sold for $1.1M. Some one
finished it up and sold it for $1.4M. These are
all in "better part" of PA.
Building is a very competitive field. Buy a crazy
house in SPA for 1.2M, build for 400k and sell for
2.5M is an old wives' tale.
【在 g**c 的大作中提到】
: 你觉得多少有戏？ 就算卖2M，房主也不亏啊
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t****u
发帖数: 8614 | 50 撑死了$200/sf，通常$150-$200/sf，$200/sf已经是非常好的装修了。
如果成本不能控制在$200/sf以内，一开始就不应该玩这个game。
这个是flip to sell，而不是自住。我老怀疑，建造成本会控制在low end，$150/sf。
【在 g*s 的大作中提到】
: 这个是4000尺
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n****l
发帖数: 6652 | 51 不靠谱。建个3000尺的house
要1m的cash?
【在 p***e 的大作中提到】
: 你们几位给人猛灌迷魂汤，总有一天要害死你们客户。PA近年的foreclosure
: 都是盖房子盖一半没钱了的。
: PA的estimate building cost就是$300/sqft. Basement加15-20%. 你
: 这价钱，在Cu盖个炮楼都不够。
: 这个房子2.7M多半没戏。
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p***e
发帖数: 1318 | 52 又一个害死人不偿命的。你这是拿san jose cookie cutter的造价，
想要拿Palo Alto custom build的卖价。如果building这么容易，
你们agent还不转行作builder了? 显然building没有糊弄硅工那么
容易。
【在 t****u 的大作中提到】
: 撑死了$200/sf，通常$150-$200/sf，$200/sf已经是非常好的装修了。
: 如果成本不能控制在$200/sf以内，一开始就不应该玩这个game。
: 这个是flip to sell，而不是自住。我老怀疑，建造成本会控制在low end，$150/sf。
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p***e
发帖数: 1318 | 53 三千尺敢开两点七。这里是十年来湾区翻建最厉害的地方。
有些硅工改行做builder的都在这试过。$300是very low
end cost. 更低的不是没有，造价便宜得就卖不出这价钱。
4000尺，5/5.5, 15 rooms, 1800 ft basement， 1M
is low end estimation.
08-09以前，这里赚钱还相对容易。70w-80w还能买到地。
09以后，穷人都到这来拼小黑屋。All cash也要1.3M-1.5M。
Builder都改行回去做硅工了。
【在 n****l 的大作中提到】
: 不靠谱。建个3000尺的house
: 要1m的cash?
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l******c
发帖数: 2555 | 54 San Jose , close to Los Gatos, $300 /sf, I asked the workers.
Not big house, just expand from 1100 sf to 1600 sf
【在 t****u 的大作中提到】
: 撑死了$200/sf，通常$150-$200/sf，$200/sf已经是非常好的装修了。
: 如果成本不能控制在$200/sf以内，一开始就不应该玩这个game。
: 这个是flip to sell，而不是自住。我老怀疑，建造成本会控制在low end，$150/sf。
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m******s
发帖数: 118 | 55 For the guys who flip houses, they mostly have their own contractors, and
their cost is much lower than what individuals like you and me can get.
$200/sqrt is already high end, and I doubt those guys would do that.
【在 z******a 的大作中提到】
: 盖个3000尺，不豪华但是绝对好于任何一个builder 造的新房子，大概80w已经是狠逆
: 天了。
: 再加上利息，permit, etc etc, 他这个房子赚至少 50w
: 请问大牛50w是小钱么
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t***s
发帖数: 4666 | 56 加建的average cost 比新建高。
【在 l******c 的大作中提到】
: San Jose , close to Los Gatos, $300 /sf, I asked the workers.
: Not big house, just expand from 1100 sf to 1600 sf
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z******a
发帖数: 5381 | 57 加500跟新建 4000 比单位成本，连1半都够呛
而且这里面还包含了GC赚的，一般占30%。
【在 l******c 的大作中提到】
: San Jose , close to Los Gatos, $300 /sf, I asked the workers.
: Not big house, just expand from 1100 sf to 1600 sf
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s*********3
发帖数: 2890 | 58 对不起， 整个周末都在带客人抢房子。回应一下:
也许我讲得笼统了一点， 我这个只是一般人工和材料而已。To reflect the local
economic force, 每个地方的价钱差别是很大的， 而且我这个价钱还没有包括
pertmit 和画图纸的费用， 也没有包括construction loan的代价。不过建筑材料费整
个湾区都是一样的吧。
当然啦， 如果是customer home， 那是另当别论。你有钱， 愿意怎么花就这么花吧。
另外， 从估价理论上讲，房子的建造成本千万不要超过土地的成本。道理很简单，房
子一完工， 地上的部分就开始跌价 （depreciation），地下的部分就开始涨价（
appreciation）。如果建筑成本超过土地价格，就不容易从re-sell中获利。所以这个
房子如果要1.2米以上的建筑成本，那是一个failure的project。
也许lz会说，PA是特别中的特别， 那就是另一回事了， 不具有普遍性。这个题目的讨
论也应该到此为止了。
【在 p***e 的大作中提到】
: 又一个害死人不偿命的。你这是拿san jose cookie cutter的造价，
: 想要拿Palo Alto custom build的卖价。如果building这么容易，
: 你们agent还不转行作builder了? 显然building没有糊弄硅工那么
: 容易。
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d**n
发帖数: 3172 | 59 没有pa内部来说说？都是外行摸象？破落丫头的市政府那些你搞不定，还建什么？这些
都要记入成本。 |
p***e
发帖数: 1318 | 60 你们也是真不含糊哈。你在PA，build过么？不要说每年flip 一个house阿。
Flip house和build house实在差太远。我们这里准退休硅工flip的
house每年也不少于一个。 我同事有自己作builder在同一地点，盖
类似大小的房子卖掉。 PA的有名的architect, builder俺也知道一些，
没有人能在$200/sqft以下盖这样的房子。
Fremont， Cupertino, $150/sqft盖一栋“豪宅”的，倒处都是, 我会不知道?
房子和房子完全不能比。你的$150/sqft盖豪宅的有盖english storybook的
么？有盖tudor的么？有盖地下室的么？有breakfast room的么？有gift room
的么？有六千尺地盖到四千的么？都不用算其它的费用。
便宜的房子，我以前就贴过了。2000尺房子，还盖到破产。
这么说吧，如果你们能$150在PA盖出个像样的房子，你不来用四十
万的房子，来赚八十万的大钱，还等什么？ Building不像flip house,
小打小闹， 快进快出，还要等机会。 你要是能$150/sqft摆平，
midtown谁便哪个旧房子你都可以上，只要lot可以，没什么挑挑拣拣。
old town你们就更大发了，去年7000尺的地买到2M。你要能60万搞定，
就能赚1.4M。
如果你们这么精的人都不能做， 硅工硅婆能做？
【在 s*********3 的大作中提到】
: 对不起， 整个周末都在带客人抢房子。回应一下:
: 也许我讲得笼统了一点， 我这个只是一般人工和材料而已。To reflect the local
: economic force, 每个地方的价钱差别是很大的， 而且我这个价钱还没有包括
: pertmit 和画图纸的费用， 也没有包括construction loan的代价。不过建筑材料费整
: 个湾区都是一样的吧。
: 当然啦， 如果是customer home， 那是另当别论。你有钱， 愿意怎么花就这么花吧。
: 另外， 从估价理论上讲，房子的建造成本千万不要超过土地的成本。道理很简单，房
: 子一完工， 地上的部分就开始跌价 （depreciation），地下的部分就开始涨价（
: appreciation）。如果建筑成本超过土地价格，就不容易从re-sell中获利。所以这个
: 房子如果要1.2米以上的建筑成本，那是一个failure的project。
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z******a
发帖数: 5381 | 61 “ PA的有名的architect, builder”
他们当然贵了。盖个房子先找最贵的包工头，太有才了
【在 p***e 的大作中提到】
: 你们也是真不含糊哈。你在PA，build过么？不要说每年flip 一个house阿。
: Flip house和build house实在差太远。我们这里准退休硅工flip的
: house每年也不少于一个。 我同事有自己作builder在同一地点，盖
: 类似大小的房子卖掉。 PA的有名的architect, builder俺也知道一些，
: 没有人能在$200/sqft以下盖这样的房子。
: Fremont， Cupertino, $150/sqft盖一栋“豪宅”的，倒处都是, 我会不知道?
: 房子和房子完全不能比。你的$150/sqft盖豪宅的有盖english storybook的
: 么？有盖tudor的么？有盖地下室的么？有breakfast room的么？有gift room
: 的么？有六千尺地盖到四千的么？都不用算其它的费用。
: 便宜的房子，我以前就贴过了。2000尺房子，还盖到破产。
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j********i
发帖数: 913 | 62 此言有理。
【在 p***e 的大作中提到】
: 你们也是真不含糊哈。你在PA，build过么？不要说每年flip 一个house阿。
: Flip house和build house实在差太远。我们这里准退休硅工flip的
: house每年也不少于一个。 我同事有自己作builder在同一地点，盖
: 类似大小的房子卖掉。 PA的有名的architect, builder俺也知道一些，
: 没有人能在$200/sqft以下盖这样的房子。
: Fremont， Cupertino, $150/sqft盖一栋“豪宅”的，倒处都是, 我会不知道?
: 房子和房子完全不能比。你的$150/sqft盖豪宅的有盖english storybook的
: 么？有盖tudor的么？有盖地下室的么？有breakfast room的么？有gift room
: 的么？有六千尺地盖到四千的么？都不用算其它的费用。
: 便宜的房子，我以前就贴过了。2000尺房子，还盖到破产。
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d**n
发帖数: 3172 | 63 你的archirect就等着被市里宰到血淋淋两年建不好房，有本事去搞wood side 的，也
很牛。
“ PA的有名的architect, builder”他们当然贵了。盖个房子先找最贵的包工头，太
有才了
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【在 z******a 的大作中提到】
: “ PA的有名的architect, builder”
: 他们当然贵了。盖个房子先找最贵的包工头，太有才了
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T*********s
发帖数: 17839 | 64 看来下轮大跌不远了
【在 s*********3 的大作中提到】
: 对不起， 整个周末都在带客人抢房子。回应一下:
: 也许我讲得笼统了一点， 我这个只是一般人工和材料而已。To reflect the local
: economic force, 每个地方的价钱差别是很大的， 而且我这个价钱还没有包括
: pertmit 和画图纸的费用， 也没有包括construction loan的代价。不过建筑材料费整
: 个湾区都是一样的吧。
: 当然啦， 如果是customer home， 那是另当别论。你有钱， 愿意怎么花就这么花吧。
: 另外， 从估价理论上讲，房子的建造成本千万不要超过土地的成本。道理很简单，房
: 子一完工， 地上的部分就开始跌价 （depreciation），地下的部分就开始涨价（
: appreciation）。如果建筑成本超过土地价格，就不容易从re-sell中获利。所以这个
: 房子如果要1.2米以上的建筑成本，那是一个failure的project。
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z******a
发帖数: 5381 | 65 大牛给说说。
懂city code,再PA能全部负责permit的包工头也不少了，为何非要找最贵的？
【在 j********i 的大作中提到】
: 此言有理。
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w*****2
发帖数: 386 | 66
agree palo alto 建房成本是比别的地方高很多,因为材料市府要求高.
【在 p***e 的大作中提到】
: 你们几位给人猛灌迷魂汤，总有一天要害死你们客户。PA近年的foreclosure
: 都是盖房子盖一半没钱了的。
: PA的estimate building cost就是$300/sqft. Basement加15-20%. 你
: 这价钱，在Cu盖个炮楼都不够。
: 这个房子2.7M多半没戏。
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s**a
发帖数: 555 | 67 你明显没有房子造价的概念，光板房无装修湾区150－170一尺，要卖到
2.5M+的房子,装修至少外加40块一尺，4000尺的房子造价80万，1.28M
两年capital cost 15-20万（算的非常低），这个房子要是2.68M卖出去，
自己做经纪可以赚30万，不做经纪赚20万，年投资回报率 10%
【在 s*********3 的大作中提到】
: 一般的rule是这样的： 生地到熟地， 价钱翻一番， 熟地到建房，价钱再翻一番，这
: 个1.28M买块地, 2.70M卖出是正常的。造个3000～4000尺的房子，大概40～50万样子。
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z******a
发帖数: 5381 | 68 PA 房子 capital cost 怎么算？ 比照烂区装修flip来算?
1.3*1.05^2 顶多算13w. 加上permit design 7788, 总成本狠难超过230w.
自己卖的话，总利润轻松35w以上。 而且他这个房子折腾了两年，不能算是麻利的。不
过现在涨，所以就无所了。
这个回报比归公上班如何？
【在 s**a 的大作中提到】
: 你明显没有房子造价的概念，光板房无装修湾区150－170一尺，要卖到
: 2.5M+的房子,装修至少外加40块一尺，4000尺的房子造价80万，1.28M
: 两年capital cost 15-20万（算的非常低），这个房子要是2.68M卖出去，
: 自己做经纪可以赚30万，不做经纪赚20万，年投资回报率 10%
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s**a
发帖数: 555 | 69 你自己卖也要给买方经纪2-2.5％啊，难道你希望buyer买个2.5m+的
没有经纪？1.28m 买地钱当然有capital cost了，那个钱随便买
什么投资产品没个5，6％回报一年。还有造房子的80万从银行借也
得有cost吧？
不计算capital cost就是绝大多数flip house的人不赚钱（或者亏钱）
的根本原因。
【在 z******a 的大作中提到】
: PA 房子 capital cost 怎么算？ 比照烂区装修flip来算?
: 1.3*1.05^2 顶多算13w. 加上permit design 7788, 总成本狠难超过230w.
: 自己卖的话，总利润轻松35w以上。 而且他这个房子折腾了两年，不能算是麻利的。不
: 过现在涨，所以就无所了。
: 这个回报比归公上班如何？
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z******a
发帖数: 5381 | 70 好吧。算25-30w好了。
【在 s**a 的大作中提到】
: 你自己卖也要给买方经纪2-2.5％啊，难道你希望buyer买个2.5m+的
: 没有经纪？1.28m 买地钱当然有capital cost了，那个钱随便买
: 什么投资产品没个5，6％回报一年。还有造房子的80万从银行借也
: 得有cost吧？
: 不计算capital cost就是绝大多数flip house的人不赚钱（或者亏钱）
: 的根本原因。
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