g*******r
发帖数: 140 | 1 【焦点追踪】库比蒂诺Vallco Mall改建项目的前因后果
位于南湾Cupertino市(库比蒂诺)Stevens Creek 大道和 North Wolfe路交界处的购物
商场Vallco Mall,毗邻苹果公司总部,地处硅谷黄金地段,最近,这个地区正成为社区关
注的焦点。
由于Vallco Mall(商场)一直经营不够理想,最近发生了业主变更,地产开发公司
SandHill Properities买下了整个商场的土地。Sand Hill的计划是劝退Vallco Mall的
商家,用一年的时间关闭这个商场,然后拆掉,在这片区域改建商业办公区和居民住宅区。
根据这份计划,Sand Hill将在这片区域建造200万平方英尺的商业和办公区、以及700套
住房。这份计划被库比蒂诺市政府接受了。
与此同时,库比蒂诺市政府自2012年8月以来,开始对城市规划进行修正的计划(GPA),包
括了Vallco Mall的改建项目。城市总体规划(General Plan)包含了土地使用、环境因
素、住房等等一个城市的所有方面的愿景和规划,并要符合州府的相关法规。
库市政府从去年11月开始,对其中的住房开发部分进行考量,以符合州政府要求该市在未
来8年内,增建1,064套可负担住房的规定。
去年(2013年)5月,库比蒂诺市政府曾推出一个城市规划修正案(GPR),其中包括在该市的
不同区域建造1002套可负担住房。市城市计划委员会刚刚提交这个修正案时, 并不包括
拆掉Vallco Mall改建住宅的计划。
据市政府官员介绍,自从去年5月份推出这个修正案后,市府给出一个18个月的公众评估
期,在此期间,市府声称按照规定的法定程序,做了全面的详细的社区调查,已经走过了四
个阶段,用多种方式广泛向公众征求意见,包括背景调查、市场研究、与各方利益相关者
的咨询、草案的听证、现在已经是最后的结案阶段,18个月的评估期到今年(2014年)11
月即将到期,该案并没有受到公众的质疑和反对,市府即将表决此案。
然而,事情并不像市府所预想得那么简单。正当此案即将结案之时,生活在库比蒂诺的居
民突然发现Valloc Mall将被拆毁,代之以数百套高密度住宅,这是一个将给他们生活带
来巨大影响的事件,消息马上传开,当地居民、包括华人社区顿时沸腾了。
库比蒂诺是一个亚裔占多数的城市,根据2012年的统计数据,库比蒂诺整个城市人口大约
6万,亚裔占62.3%,其中华人大约占到28%。亚裔人口,尤其是美国的华裔,非常重视教育,
这个改建方案要在库比蒂诺市中心一下子塞进582套高密度的可负担住房,其引发的大量
人口的增加,可能使当地目前已经紧张的教育资源受到严重的冲击,使华人以及当地居民
的利益受损,很多库市的华人感到非常的担忧和愤怒。
2014年11月10号(周一)晚上,市议会举行结案阶段的特别听众会,有意思的是,市议会的
网站通知出了乌龙,写的会议时间是“11月10号星期二”,而星期二是市议会通常开会的
日子。尽管如此,听到消息后,包括华人在内的300多市民立即挤爆了库比蒂诺市政厅,对
此提案表示强烈的反对,认为此举将严重影响库比蒂诺的生活、教育和交通品质。
此时,这个城市才第一次听到了市民对该提案的强烈质疑声。当晚登记要求发言的市民
人数超过了60人,。当晚登记要求发言的市民人数超过了60人,听证会历时9个多小时,从
晚上7点一直开到第2天凌晨5点,最后城市总体规划草案和住房开发议案以三比二通过。
但几天后,市府经理David Brandht决定,10号晚间举行的市议会会议存在程序问题,因此
会议中一读通过的城市总体规划修正案无效。市议会将在12月2号晚的会议上,对该议案
重新进行讨论及投票表决。
11月20号,市府再次针对住房开发计划,在昆兰中心举办社区讨论会,吸引了200多民众参
与。很多民众抱怨市府一味地推动议案,而没有提供充分的时间听取他们的反对意见。
市府在会议上安排的演讲几度被气愤的市民发言而中断。也有人质疑,市政府为什么为
了满足州政府对于低收入房的要求而做如此大的改动,完全可以有别的处理方式。
根据加州政府的政策,每个城市在增加住房时,必须要有一定比例的可负担住房,这项政
策包含在地区住房需求评估(Regional Housing Need Assessment,简称RHNA)之中,在湾
区,这项政策是由一个叫做湾区政府联合会的机构(the Association of Bay Area
Governments,简称ABAG)来负责执行。大概每8年,ABAG根据湾区每个城市的发展情况审
批各城市的可负担房屋建造规划。RHNA的政策也包括了要求每个城市的住房和商业办公
区保持一定比例,不能随意增加办公用地。
根据ABAG的分配方案,库比蒂诺市在2023年前必须新建可负担住宅1,064套,由于该市之
前已经建造了62套,还有1,002套的缺口。库比蒂诺市计划委员会之前对此讨论、制定了
推荐方案,据社区组织“公民关注库比蒂诺”(Concerned Citizen of Cupertino, 简称
CCC)的斯蒂文-夏说,推荐方案中并没有包括Vallco Mall的住房。但后来到了市议会,方
案被修改了,变成在Vallco Mall的改建中包含582套可负担住房的方案。也就是说,约60
%的新建可负担住房将集中在一个区域。
斯蒂文说,这个新方案可能与买下Vallco Mall的新东家Sand Hil公司有关,因为这样的
建造方案对开发商是有利可图的,而且也可以满足州政府对可负担住房的数量要求,所以
他们游说并说服了市议会。
斯蒂文认为,目前Sand Hill公司提供的这个方案将大部分的可负担住房集中在一个区域
,是一种不公平的做法。这会使一个区域的学校被分配了更多的学生,造成资源紧张。他
说,CCC的诉求很简单,就是要求公平地将这些可负担住房平均分配到库市的不同区域,这
样相应增加的学生也可以被平均分配到不同的学校。
斯蒂文还透露说,早在2006年时,Vallco Mall当时的业主也曾经想在这片区域建设137套
住宅,结果遭到市民的强烈反对,最后市民收集签名,做了全民公投,以65%对35%的投票表
决结果否决了这项提案。如果最后市议会还是通过目前的计划,斯蒂文表示,“公民关注
库比蒂诺”和其它社区组织将再次发起征签运动,诉诸公投,以推翻市议会的决定。
根据加州法律对可负担住房的定义,满足两种条件的任意一种,即可成为可负担住房,一
种是低价格,另一种是高密度,即在一英亩的土地上建造房屋达到20套。库比蒂诺的房价
在湾区属于高端水平,不可能建造出低价房,所以只能采取高密度的方式来满足州政府对
可负担住房的要求。这样就会造成同一个区域涌入相对较多的人口,为了不造成公共资
源的紧张,一般的做法是,这些高密度房必须被均匀分配到不同地区。
库比蒂诺目前的问题正在于,将大量的高密度的可负担住房集中在Vallco Mall一个区域
,这引发了Vallco Mall附近居民的强烈抗议。12月2号,市议会将对此案进行第一轮表决。
一周之后,将再进行一次表决。
目前在一些社交媒体上民众正在进行积极的动员和宣传,包括相互呼吁去给市议员发信
或者打电话,询问他们对此案的意见,以及动员市民去参加12月2号的听证会。在该事件
发酵之际,本台于11月19号与11月21号,在《走入美国》节目中,接连做了两期关于此案
的深度访谈,在11月21号的节目中,通过对市议员Mark Santoro的访谈,该事件背后一些
更值得人们关注的内情,正在浮出水面。
Mark Santoro议员是目前库比蒂诺市5名议员之一,在此次中期选举中落选,他的任期刚
好在12月2号到期。也就是不能参加当天的投票表决,另一位任期届满的议员是Orrine
MaHoney。
Mark Santoro告诉本台记者,在11月的中期选举中,库比蒂诺市包括自己在内有三名议员
任期届满需要重新选举,在所有参选人中,只有自己和一名叫做Andy Huang的华裔候选人
没有拿开发商的竞选经费,而他们二人是反对这个议案的,再加上在任的两名市议员中也
有一位反对这项议案。
Mark Santoro说,如果在选举中,选民能清楚每个候选人的态度和观点,那么就会选出能
真正帮助他们的人。如果他们二人当时被选民选择的话,目前在市议会就会以至少3:2,
的票数比例将此案否决。只是可惜,他们二人落选了,这是选民自己做出的选择。
Mark Santoro表示,民主自由是有代价的,民众必须花功夫去研究。他说,不对政府完全
信任,是一个比较健康的状态,所以不能说,天下事我都不管,都是别人去管,或者是涉及
到我的利益了,我才来管。而且市民中一定要有一部分人常常看着市政府。
Mark Santoro议员还提醒市民说,给开发商200万英尺的办公区,为什么给他审批这么多
的面积让它去赚钱?这合不合理?目前市民过多的去关注那700套住宅(包括582套可负担
住宅),而没有去关注这个商业办公区的问题。
对库比蒂诺的华人来说,能从此事件中得到什么教训呢?为什么18个月来,华人一直没有
发现在库比蒂诺正在出现这么重大的一件事情,直到提案临近表决时,才突然得知消息,
才开始紧张起来。
根据库比蒂诺助理市府经理Artesia Vastavaiya说,市府为此案总共举办了24场公众会
议、讲座等,向市民征求意见的明信片总共寄出去了三轮,也有市民表示的确收到了这些
明信片。但是市民对此也有看法,一位市民向本台记者表示,政府给的信息太笼统,太不
明确了,说什么对城市规划案征求意见,所以大概看看,就扔垃圾桶了。如果政府给的明
信片上直接就说“Vallco Mall要被拆了,要在那里盖多少多少房子,你有什么意见”,那
她当然马上就看懂,肯定会去关注。
另一位华人居民表示,监督政府的事情是一个长期的过程,实在太难了,尤其对她来说,又
有小孩,又有工作,实在太忙,好像很难去投入这个事情。
Mark Santoro议员说,民主社会的好处也有相应的代价,既然国家把管理权交给了市民,
市民就得花功夫去研究,如果自己不能做决定的话,那么就是别人代替你做决定。他表示
,这个案子还不能说已经尘埃落定了,民众在现场的发言很重要,如果发言表达的好,也能
改变议员的主意。他建议大家积极到12月2号的现场发言。
根据2012年的统计数据,库比蒂诺平均家庭收入12.8万美元,远超加州5.8万美元的水平
。该市民众受教程度很好,25岁以上人士,39.6%的拥有硕士或博士学位,全市华人所占比
例约28%。在这样一个高学历高收入的城市里,所发生的这件事情,无论其将来结果如何,
至少有一件事目前是确定的,那就是它也许能促使让华人们更多的思考:在美国这样一个
民权已经相当普及的社会里,华人民众应该如何更好的参与政治实践,不仅仅为自己的利
益,也为整个社会奉献一份独特的智慧和力量呢?
库比蒂诺的城市总体规划中的住房开发部分,按加州法律,市议会必须在2015年1月31号
前通过,加上之后的120天等待期,最后通过的截止日是明年5月31号。市议会将在12月2
号的会议中,再次对此案进行讨论和表决。
事情将会如何发展,本台将通过广播和网站继续为您追踪报导。
====================
走入美国：Cupertino的建房大争议
www.bayvoice.net/gb/popular-programs/pp-intousa/2014/11/19/309271.html
走入美国：Cupertino的建房大争议（二）
www.bayvoice.net/gb/popular-programs/pp-intousa/2014/11/21/310979.html
------------------------------------------------------------------------
原文链接： http://www.bayvoice.net/gb/news/bayarea/2014/11/24/313149.html |
|
