f****e
发帖数: 923 | 1 【 以下文字转载自 Investment 讨论区 】
发信人: szhu (休斯顿Realtor), 信区: Investment
标 题: 国内人来美国置业投资 (转载)
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 18 12:23:08 2013, 美东)
看到有人问到美国来置业投资的事情，我是休斯顿的代理，近期做过不少国内的客户。
过去十多年间，休斯顿的房市波澜不惊，既没赶上泡沫，也没有被次贷危机打击。2012
以来，随着大量人口和business迁入,进入了一个前所未有的上涨时期，2013年3月房价
同比上涨了10%。（具体可见附件中本地Realtor Association的市场分析）。 同时，
NBC还把休斯顿列为2013年最好的10个房市之首。 （Search "NBCNews best-housing-
markets-2013"）
相对于其他华人投资的热点，如加州，纽约等，休斯顿的房价极其低廉。SFH的净收益
率（减除地产税，HOA费，保险，维护，管理，一个月空置等）接近8%，对于passive
investment来说回报中上，风险相对较低。同时，房价的上涨则提供了更为可观的潜在
获利空间。 |
c*****g
发帖数: 3871 | 2 不是砸场子，仅仅是探讨，因为有朋友正在要我帮忙现金买房。
例如一套20万的房子，（因为愿意住40万以上房产的，大部分都有能力自己供房，20万
价位是针对有稳定收入，但是暂时没有能力买房的家庭），租金收入大概是 1500x12 =
1.8万；地税支出：7500；管理成本 1800；维护成本算500吧；小区费600，这就1万1
出去了，等于净收入7000块。
前提是没有空档期。房客不拖欠。没有天灾人祸(没有买保险，如果买保险，一年又是
1000块没了)
在这里的住户可以想办法降低一点地税什么的，外来投资的就别想了。
所以这样看，投资回报其实不高。当保值是没问题，要有收益就比较难了。
而要有收益的前提就是建立在房价能够上涨的基础上。TX的房价能涨到CA,NY的水准吗
？我觉得是不可能的，02高潮的时候这里基本没有动，06高潮的时候这里也没有动，所
以这边是个比较保守的市场。当然现在就业市场好，大量闲散人员涌进，推动了房价的
提升，但是这个提升其实是相当有限的。要炒房，还是要去CA,NY。 |
s**u
发帖数: 137 | 3 你的数字很多不靠谱。20万的房子，要3.75%的税，又只能月租1500，管理费还达到月
租的10%。我只能说，you are stacking up the cards and setting it up to fail.
给你个实例。刚刚帮人买了房子，6万价格，tenant occupied,月租850。7万的房子，
月租可以到950~1000，自己算算回报是多少。
=
1
【在 c*****g 的大作中提到】
: 不是砸场子，仅仅是探讨，因为有朋友正在要我帮忙现金买房。
: 例如一套20万的房子，（因为愿意住40万以上房产的，大部分都有能力自己供房，20万
: 价位是针对有稳定收入，但是暂时没有能力买房的家庭），租金收入大概是 1500x12 =
: 1.8万；地税支出：7500；管理成本 1800；维护成本算500吧；小区费600，这就1万1
: 出去了，等于净收入7000块。
: 前提是没有空档期。房客不拖欠。没有天灾人祸(没有买保险，如果买保险，一年又是
: 1000块没了)
: 在这里的住户可以想办法降低一点地税什么的，外来投资的就别想了。
: 所以这样看，投资回报其实不高。当保值是没问题，要有收益就比较难了。
: 而要有收益的前提就是建立在房价能够上涨的基础上。TX的房价能涨到CA,NY的水准吗
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c*****g
发帖数: 3871 | 4 例如我刚查的一户surgerland住房Sugar Land, TX 77479，叫价205k，去年缴税是$5,
600,如果没有20%的常住折扣，那就是$6,700 这户现在租金就是$1,650, HOA $600
10%的管理成本也是这个区的行价，有的地产公司代收这笔钱作为管理费用。如果自己
管理当然也可以，但是可能会很花时间。特别是户主在中国，要管理更是不可能，所以
10%不管是付给谁，都是成本。
当然要纯粹收租，这个房产可能是不适合的，大拿们可以找到投资回报比这个好得多的
房产。你列的那个就很不错，但是估计市场上这样好的投资房需要花心思去找，另外也
是有风险的。例如nasa附近的出租房产最近就跌价不少。
当然我不是这个行业的，有的问题就很小白，可能同样一笔$在我手里就会赔，在行家
手里就会赚。
【在 s**u 的大作中提到】
: 你的数字很多不靠谱。20万的房子，要3.75%的税，又只能月租1500，管理费还达到月
: 租的10%。我只能说，you are stacking up the cards and setting it up to fail.
: 给你个实例。刚刚帮人买了房子，6万价格，tenant occupied,月租850。7万的房子，
: 月租可以到950~1000，自己算算回报是多少。
:
: =
: 1
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j***n
发帖数: 923 | 5 当然你帮别人买房子，你靠这个吃饭当然使劲夸投资这的房产好啊。一条，这的地产税
远高于其它州，这最低的地产税率基本也在2.7%以上了。更何况是老房子才这个数字。
3%以上的多的是，能租2000以上的，谁不会去买房啊。
【在 s**u 的大作中提到】
: 你的数字很多不靠谱。20万的房子，要3.75%的税，又只能月租1500，管理费还达到月
: 租的10%。我只能说，you are stacking up the cards and setting it up to fail.
: 给你个实例。刚刚帮人买了房子，6万价格，tenant occupied,月租850。7万的房子，
: 月租可以到950~1000，自己算算回报是多少。
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: =
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j***n
发帖数: 923 | 6 除非州政府降地产税，在德州投资地产并不好，国内没地产税最近几年涨幅大，加州地
产税低，最近也涨很多。论坛上也有讨论加州纽约有投资地产赚钱的，没怎么听说德州
靠这个赚钱的，德州地产只能说是抗通货膨胀的好工具，不是赚钱的工具。 |
c*****g
发帖数: 3871 | 7 也不是啊，我相信 fcwrme 能找到投资回报很高的房子，如果这些样的房子很多，是一个
投资的路子，请他多介绍当然好啊。就算他拿commision只要没有明显虚假信息，帮大
家赚钱那也是理所当然的。
我记得有朋友给我说过，实际月租金收入是房价1/100的时候是个临界点，就可以做。
fcwrme 帮人找的都快到2.5%，当然是个好deal。
【在 j***n 的大作中提到】
: 当然你帮别人买房子，你靠这个吃饭当然使劲夸投资这的房产好啊。一条，这的地产税
: 远高于其它州，这最低的地产税率基本也在2.7%以上了。更何况是老房子才这个数字。
: 3%以上的多的是，能租2000以上的，谁不会去买房啊。
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c*****g
发帖数: 3871 | |
j***n
发帖数: 923 | 9 呵呵
【在 c*****g 的大作中提到】
: c/p名字给整错了
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j***n
发帖数: 923 | 10 也可能吧，但是相对其他地产税低的州还是有点难度啊。真搞不明白德州怎么那么高的
地产税。上次看一个新的区，快赶上4%了。
一个
【在 c*****g 的大作中提到】
: 也不是啊，我相信 fcwrme 能找到投资回报很高的房子，如果这些样的房子很多，是一个
: 投资的路子，请他多介绍当然好啊。就算他拿commision只要没有明显虚假信息，帮大
: 家赚钱那也是理所当然的。
: 我记得有朋友给我说过，实际月租金收入是房价1/100的时候是个临界点，就可以做。
: fcwrme 帮人找的都快到2.5%，当然是个好deal。
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b*****e
发帖数: 53215 | 11 政府总要收钱，不收你所得税，地税就多收点呗
【在 j***n 的大作中提到】
: 也可能吧，但是相对其他地产税低的州还是有点难度啊。真搞不明白德州怎么那么高的
: 地产税。上次看一个新的区，快赶上4%了。
:
: 一个
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f****e
发帖数: 923 | 12 原来如此，还是羊毛出在羊身上
【在 b*****e 的大作中提到】
: 政府总要收钱，不收你所得税，地税就多收点呗
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f********o
发帖数: 2181 | 13 这种便宜房子就是纸面上数据好看, 等真的要去收租金的时候就郁闷了
【在 s**u 的大作中提到】
: 你的数字很多不靠谱。20万的房子，要3.75%的税，又只能月租1500，管理费还达到月
: 租的10%。我只能说，you are stacking up the cards and setting it up to fail.
: 给你个实例。刚刚帮人买了房子，6万价格，tenant occupied,月租850。7万的房子，
: 月租可以到950~1000，自己算算回报是多少。
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m********s
发帖数: 55301 | 14 你作为一个realtor，6万价格的房子，你自己买个10套8套的应该不成问题的。
就算只买5套，你只花30万，按你说的单套月租850刀，你也每月可赚4250刀，一年
51000。
如果是买了10套，每月就是8500刀，一年102000。
如果月租是1000，10套你一年就可得120000，而且你作为房东，出租房子还不耽误你做
卖房子的生意。
怎么这么好的回报机会你不多出几手啊？
【在 s**u 的大作中提到】
: 你的数字很多不靠谱。20万的房子，要3.75%的税，又只能月租1500，管理费还达到月
: 租的10%。我只能说，you are stacking up the cards and setting it up to fail.
: 给你个实例。刚刚帮人买了房子，6万价格，tenant occupied,月租850。7万的房子，
: 月租可以到950~1000，自己算算回报是多少。
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H*******g
发帖数: 6997 | 15 你不能这样算。。。。国内的热钱要紧来的话，那可不止是买一套。。。而是100套100
套的买。没多久市面上就没有房子了，然后他们直接转手加成50%。需要买房的人只好
买了。。。
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1
【在 c*****g 的大作中提到】
: 不是砸场子，仅仅是探讨，因为有朋友正在要我帮忙现金买房。
: 例如一套20万的房子，（因为愿意住40万以上房产的，大部分都有能力自己供房，20万
: 价位是针对有稳定收入，但是暂时没有能力买房的家庭），租金收入大概是 1500x12 =
: 1.8万；地税支出：7500；管理成本 1800；维护成本算500吧；小区费600，这就1万1
: 出去了，等于净收入7000块。
: 前提是没有空档期。房客不拖欠。没有天灾人祸(没有买保险，如果买保险，一年又是
: 1000块没了)
: 在这里的住户可以想办法降低一点地税什么的，外来投资的就别想了。
: 所以这样看，投资回报其实不高。当保值是没问题，要有收益就比较难了。
: 而要有收益的前提就是建立在房价能够上涨的基础上。TX的房价能涨到CA,NY的水准吗
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j***n
发帖数: 923 | 16 哈哈，明白人啊！就好比去las Vegas ，真正赢钱的是开赌场赚手续费的。
【在 m********s 的大作中提到】
: 你作为一个realtor，6万价格的房子，你自己买个10套8套的应该不成问题的。
: 就算只买5套，你只花30万，按你说的单套月租850刀，你也每月可赚4250刀，一年
: 51000。
: 如果是买了10套，每月就是8500刀，一年102000。
: 如果月租是1000，10套你一年就可得120000，而且你作为房东，出租房子还不耽误你做
: 卖房子的生意。
: 怎么这么好的回报机会你不多出几手啊？
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m********s
发帖数: 55301 | 17 现在当realtor的多是phd，
那么好的投资机会，而且价格如此低廉(一次性投资6万刀每年就能净赚1万多刀)，怎么
会拱手给予别人呢？
这个世界上，确实是有很多雷锋的。
但在地产界，一个都不可能有。
【在 j***n 的大作中提到】
: 哈哈，明白人啊！就好比去las Vegas ，真正赢钱的是开赌场赚手续费的。
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j***n
发帖数: 923 | 18 是的，严重同意，那么高的回报率远超巴菲特啊，好的也太不现实了。
【在 m********s 的大作中提到】
: 现在当realtor的多是phd，
: 那么好的投资机会，而且价格如此低廉(一次性投资6万刀每年就能净赚1万多刀)，怎么
: 会拱手给予别人呢？
: 这个世界上，确实是有很多雷锋的。
: 但在地产界，一个都不可能有。
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j***n
发帖数: 923 | 19 你还真信啊，小打小闹的有可能，真那么有钱的谁去一个个的搜索买这种一套套的房子
啊。
100
【在 H*******g 的大作中提到】
: 你不能这样算。。。。国内的热钱要紧来的话，那可不止是买一套。。。而是100套100
: 套的买。没多久市面上就没有房子了，然后他们直接转手加成50%。需要买房的人只好
: 买了。。。
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c*****g
发帖数: 3871 | 20 如果这笔热钱是我的，而且有可能投资美国房地产的话，我首选还是纽约和加州。物以
稀为贵，曼哈顿就巴掌大块地方，加州硅谷那片+名校区也就那点地方，别看现在房价
高，稀缺资源加多少价都有冤大头买，什么沙特王子，巴西毒枭，中国处长。我就认识
有人一听曼哈顿一个studio才250万，立马拍现金拿下，说多个落脚的地方，以后进出
美国也方便。地方也不是太好，但是人家一听打开窗户能看到传说中的中央花园，二话
不说就下手。人家的决策点就是开窗能看见中央花园的住房，全世界就这么几千户，卖
完就没了。
反观休斯顿，幅员辽阔，你爱往哪修都成，现在也就华人大妈和三哥们为了校区把2，3
块地方炒起来，要再升值也难。热钱进来别说1000套，你要修10000套，只要不找银行
贷款，大把的地方可以修。
头2年是因为其他地区经济低迷，所以大把找工作的人流入休斯顿，随着美国经济全面
恢复，这批人也会慢慢流出，所以地产也会慢慢降温。
我不反对可能在休斯顿的确有值得挖掘的地方，例如米饭大学附近，westheimer 附近
，但是整体上说是个投资热点可能就需要商榷了。
100
【在 H*******g 的大作中提到】
: 你不能这样算。。。。国内的热钱要紧来的话，那可不止是买一套。。。而是100套100
: 套的买。没多久市面上就没有房子了，然后他们直接转手加成50%。需要买房的人只好
: 买了。。。
:
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: 1
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P*A
发帖数: 7996 | 21 中肯
，3
【在 c*****g 的大作中提到】
: 如果这笔热钱是我的，而且有可能投资美国房地产的话，我首选还是纽约和加州。物以
: 稀为贵，曼哈顿就巴掌大块地方，加州硅谷那片+名校区也就那点地方，别看现在房价
: 高，稀缺资源加多少价都有冤大头买，什么沙特王子，巴西毒枭，中国处长。我就认识
: 有人一听曼哈顿一个studio才250万，立马拍现金拿下，说多个落脚的地方，以后进出
: 美国也方便。地方也不是太好，但是人家一听打开窗户能看到传说中的中央花园，二话
: 不说就下手。人家的决策点就是开窗能看见中央花园的住房，全世界就这么几千户，卖
: 完就没了。
: 反观休斯顿，幅员辽阔，你爱往哪修都成，现在也就华人大妈和三哥们为了校区把2，3
: 块地方炒起来，要再升值也难。热钱进来别说1000套，你要修10000套，只要不找银行
: 贷款，大把的地方可以修。
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j**********7
发帖数: 138 | |
d********f
发帖数: 43471 | 23 这你要感谢黑墨三，一个６００尺的ａｐｔ里住１０个孩，学费生活费就只能靠你们这
些丁克了
【在 b*****e 的大作中提到】
: 政府总要收钱，不收你所得税，地税就多收点呗
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c*****g
发帖数: 3871 | 24 所以我说美国先贤那批人智商真是不低，投票法和纳税情况挂接起来，这个比绝对民主
高出一大截。真正的纳税人才是社会主流，但是又不按照纳税绝对金额来算票数，杜绝
了少数寡头资本垄断票仓的危险，这个民主制度真是高。
可惜现在搞普世民主，看起来人人平等，其实是不平等，墨哥家不劳动一年拿政府3000
块福利的人，和乔布斯在票选上是相等的，这个... ，确实有些过分。
墨哥家吃福利的兄弟，看问题深度和广度是比每年真金白银交上万刀税的人差不少的。
这个在非法移民问题立法上就已经看出来了。
【在 d********f 的大作中提到】
: 这你要感谢黑墨三，一个６００尺的ａｐｔ里住１０个孩，学费生活费就只能靠你们这
: 些丁克了
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c*******g
发帖数: 265 | |
