s*******a
发帖数: 342 | 1 【 以下文字转载自 TonyXuClub 俱乐部 】
发信人: sfbayarea (bay area), 信区: TonyXuClub
标 题: 脑子不会算了，关于贷款的几个疑惑
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Feb 1 19:20:27 2012, 美东)
请问closing和refi的问题
1。月底还是月初closing是不是只有purchase才有关系，refi没什么大区别
我的理解是如果是purchase同样是2/1/2012~2/1/2042 loan period，1/31号close就只
要多付一天的利息，1/1号close就要多付31天的利息，差别上千
如果是refi，那一月份反正是要付利息的，就是付旧银行还是新银行，差别就几十一百。
对吗？
2。如果是no point no fee，是不是只要降一点（e.g. 0.125%）都值得做呀？因为毕
竟又reset30年了 |
x******g
发帖数: 3952 | 2 没有的事儿。哪天close都一样。不可能差一个月利息的。
就算老美也没那么傻。
百。
【在 s*******a 的大作中提到】
: 【 以下文字转载自 TonyXuClub 俱乐部 】
: 发信人: sfbayarea (bay area), 信区: TonyXuClub
: 标 题: 脑子不会算了，关于贷款的几个疑惑
: 发信站: BBS 未名空间站 (Wed Feb 1 19:20:27 2012, 美东)
: 请问closing和refi的问题
: 1。月底还是月初closing是不是只有purchase才有关系，refi没什么大区别
: 我的理解是如果是purchase同样是2/1/2012~2/1/2042 loan period，1/31号close就只
: 要多付一天的利息，1/1号close就要多付31天的利息，差别上千
: 如果是refi，那一月份反正是要付利息的，就是付旧银行还是新银行，差别就几十一百。
: 对吗？
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s*******a
发帖数: 342 | 3 are you talking about purchase or refi?
isn't there a line in the closing calculation?
interest at $xx per day from (closing date) to (loan start date) to bank
why does it not matter for purchase?
【在 x******g 的大作中提到】
: 没有的事儿。哪天close都一样。不可能差一个月利息的。
: 就算老美也没那么傻。
:
: 百。
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b********2
发帖数: 5191 | 4 1) 利息不会有差别,该你付的没人会替你付.
2)如果不算化的时间,就值得,even with 0.125%, 但是现在一般lender规定要有0.25%
的drop才能做 |
x******g
发帖数: 3952 | 5 如果是purchase。银行要先fund这个loan，然后才能close，然后才能拿钥匙。所以你
会多付几天利息。
如果是refi。新的银行要先fund，然后才能close，然后原来的银行才能被pay off。中
间这几天你两头都付利息，也会多付几天。
不过有些no cost refi的broker会事后替你付overlapping的利息，就可以省一些。
但不管怎么样，都跟月初月底close没关系。想省钱就要避免星期五fund loan，星期一
close。这样周末的利息就白交了。多一个月是不可能的。
【在 s*******a 的大作中提到】
: are you talking about purchase or refi?
: isn't there a line in the closing calculation?
: interest at $xx per day from (closing date) to (loan start date) to bank
: why does it not matter for purchase?
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s*******a
发帖数: 342 | 6 对不起脑子不好使。30 year fix
1/31/2012close是2/1/2042 payoff，2/1/2012close是3/1/2042 payoff对吗？
1day interest + monthly payment x 360 vs 29 day interest + monthly payment x
360
虽然closing相差一天可是好像差了一个月的利息的钱。哪里算错了？
谢谢 |
s*******a
发帖数: 342 | 7 觉得自己好苯啊
我也觉得应该是差一天的，可是算不出来
不另付principle。每个payment都一样。
1/31/2012close. pay 1 day interest at closing.
then 3/1/2042 first payment 2/1/2042 payoff (totally 360payment)
2/1/2012close. pay 29 day interest at closing.
then 4/1/2042 first payment 3/1/2042 payoff (totally 360payment)
是不是上面哪个assumption错了？
又好比2/29中彩票了，直接pay off了
那1/31/2012closing的总共就是1 day interest+loan amount
2/1/2012closing的总共就是29 day interest+loan amount
不是吗？ |
b********2
发帖数: 5191 | 8 如果你是2/1 close,就不用在closing里付钱了,等到3/1才开始付第一个payment,或者你在
closing里付了, 下一次再付就是4/1号而不是3/1 |
x******g
发帖数: 3952 | 9 你去看Amortization Schedule。最后一个payment通常不一样的。
不会多付的。
x
【在 s*******a 的大作中提到】
: 对不起脑子不好使。30 year fix
: 1/31/2012close是2/1/2042 payoff，2/1/2012close是3/1/2042 payoff对吗？
: 1day interest + monthly payment x 360 vs 29 day interest + monthly payment x
: 360
: 虽然closing相差一天可是好像差了一个月的利息的钱。哪里算错了？
: 谢谢
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x******g
发帖数: 3952 | 10 贷款利息是每天算，到月底付的。
如果你在一个月中间的某一天pay off。你要付月初的loan balance，
加上这个月到pay off那天的利息。
你1/31close，1/31的利息在closing的时候就付了。
到2/29中彩票，还有29天利息。在你pay off的时候会一并加上的。
你2/1close，2/1到2/29的利息在closing的时候一般就付过了。
到2/29中彩票，就没有多余的利息了。
但其实是一样的。
【在 s*******a 的大作中提到】
: 觉得自己好苯啊
: 我也觉得应该是差一天的，可是算不出来
: 不另付principle。每个payment都一样。
: 1/31/2012close. pay 1 day interest at closing.
: then 3/1/2042 first payment 2/1/2042 payoff (totally 360payment)
: 2/1/2012close. pay 29 day interest at closing.
: then 4/1/2042 first payment 3/1/2042 payoff (totally 360payment)
: 是不是上面哪个assumption错了？
: 又好比2/29中彩票了，直接pay off了
: 那1/31/2012closing的总共就是1 day interest+loan amount
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S**********r
发帖数: 1410 | 11 不要想那么多了，首先不会有问题，即使有，你会30年不refinance？
【在 s*******a 的大作中提到】
: 觉得自己好苯啊
: 我也觉得应该是差一天的，可是算不出来
: 不另付principle。每个payment都一样。
: 1/31/2012close. pay 1 day interest at closing.
: then 3/1/2042 first payment 2/1/2042 payoff (totally 360payment)
: 2/1/2012close. pay 29 day interest at closing.
: then 4/1/2042 first payment 3/1/2042 payoff (totally 360payment)
: 是不是上面哪个assumption错了？
: 又好比2/29中彩票了，直接pay off了
: 那1/31/2012closing的总共就是1 day interest+loan amount
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s*******a
发帖数: 342 | |
X****N
发帖数: 376 | 13 1。没有多大差别。最多就是OVERLAP多几天，多几天利息（两边都要付）。所以最好不
要星期五FUNDING.跟月头月尾无关。
2。很多人说REFI后，总共比原来付更多的利息。有时这是对的，如果每个月按最低额
付，总共可能会比原贷款总共付的更多的利息。这是因为MONEY的TIME VALUE。
举个极端的例子，你还有一个月就付完了，还有欠款2000刀，利息6%。下个月，你需要
付2000+100（利息）=2100刀。假设你现在REFI，利息3.6%，分30年还，当天就完成了
所有手续和FUNDING（当然实际操作上是不可能的）。如果你每个月按最底额付，当你
30年后付完2000刀贷款时，利息肯定大大超过100刀。但是，如果你下个月直接付2060
刀，你就付完所有贷款和利息了（下月1号之前），比你原来的2100刀还是要少的。
所以，如果你觉得MONEY的TIME VALUE更高，就按最低付。最简单的方法是按REFI之前
的数额付，肯定比你原来的时间短就付完所有贷款了。
百。
【在 s*******a 的大作中提到】
: 谢谢大家答疑。我想通了
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r********e
发帖数: 159 | 14 每次refi,要多付一个月的纯利息无本金，我觉得这是refi的弱点 |
S**********r
发帖数: 1410 | 15 又来一个，我晕
【在 r********e 的大作中提到】
: 每次refi,要多付一个月的纯利息无本金，我觉得这是refi的弱点
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b********2
发帖数: 5191 | 16 me too :)
【在 S**********r 的大作中提到】
: 又来一个，我晕
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X****N
发帖数: 376 | 17 我老也是忍了又忍，才没有开骂。我简直对我的忍耐力太佩服了。可见年纪大了也是有
好处的，至少火气没有以前大了。
【在 S**********r 的大作中提到】
: 又来一个，我晕
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x******g
发帖数: 3952 | 18 没什么可火大的。要是人人都搞得明白，这世界上多少生意都得倒闭了。
【在 X****N 的大作中提到】
: 我老也是忍了又忍，才没有开骂。我简直对我的忍耐力太佩服了。可见年纪大了也是有
: 好处的，至少火气没有以前大了。
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