y******n
发帖数: 269 | 1 我08年买了一个townhouse，09年底refinance了一次，5年arm，2015年1月到期。后来
工作的原因，全家搬到别的州去了，房子因为房市低迷，卖不出好价钱，于是租出去了
。现在还有将近13w的贷款，可问了mortgage公司，说很有可能它们不给我renew loan
或是re-rate，因为房子的性质已经从当年的primary residence变成investment
property，所以届时我可能必须全部付清所有剩余贷款。我目前手头最多能拿出5w来还
本金，但到后年1月是无论如何也还不了剩下的。我可能只能卖房了，但现在有个长期
房客还签着约，异地卖房看房都是很头痛的，肯定也卖不出好价来。另外一条路是另找
能refinance investment property的mortgage，rate估计很高。或是单纯的借个几w的
无抵押贷款，但价格应该更贵。
想借问一下我该怎么做可以把损失减低到最小？多谢了！btw，那个townhouse目前的市
价估计也就24或25w左右。 |
d****n
发帖数: 12461 | 2 利息上差个0.5%是小头，房子的维护，地税和本金的损失才是大头。你即使完全付清然
后空在那里，损失不小。所以如果不refi就卖房吧。 |
o*****p
发帖数: 5952 | 3 到了这一步，要么卖，要么重贷。要看具体情况。
loan
【在 y******n 的大作中提到】
: 我08年买了一个townhouse，09年底refinance了一次，5年arm，2015年1月到期。后来
: 工作的原因，全家搬到别的州去了，房子因为房市低迷，卖不出好价钱，于是租出去了
: 。现在还有将近13w的贷款，可问了mortgage公司，说很有可能它们不给我renew loan
: 或是re-rate，因为房子的性质已经从当年的primary residence变成investment
: property，所以届时我可能必须全部付清所有剩余贷款。我目前手头最多能拿出5w来还
: 本金，但到后年1月是无论如何也还不了剩下的。我可能只能卖房了，但现在有个长期
: 房客还签着约，异地卖房看房都是很头痛的，肯定也卖不出好价来。另外一条路是另找
: 能refinance investment property的mortgage，rate估计很高。或是单纯的借个几w的
: 无抵押贷款，但价格应该更贵。
: 想借问一下我该怎么做可以把损失减低到最小？多谢了！btw，那个townhouse目前的市
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v******o
发帖数: 3417 | 4 为什么到期了不renew呢？到期了就按照合同一年一变rate吧。现在prime rate还不高
，所以估计即使到期rate 也不会涨太多吧。 |
L***H
发帖数: 117 | 5 1. If you have enough equity in your current house, do a HEL or HELOC.
2. Do a no-cost-refi as investment property. It's only 0.5%-1% higher which
is not bad at current level.
3. Borrow from friends and promise 4% interest.
I'd keep it if the rent covers the cost and repair. But long distance does
require more work or more money to manage. So it's up to you.
loan
【在 y******n 的大作中提到】
: 我08年买了一个townhouse，09年底refinance了一次，5年arm，2015年1月到期。后来
: 工作的原因，全家搬到别的州去了，房子因为房市低迷，卖不出好价钱，于是租出去了
: 。现在还有将近13w的贷款，可问了mortgage公司，说很有可能它们不给我renew loan
: 或是re-rate，因为房子的性质已经从当年的primary residence变成investment
: property，所以届时我可能必须全部付清所有剩余贷款。我目前手头最多能拿出5w来还
: 本金，但到后年1月是无论如何也还不了剩下的。我可能只能卖房了，但现在有个长期
: 房客还签着约，异地卖房看房都是很头痛的，肯定也卖不出好价来。另外一条路是另找
: 能refinance investment property的mortgage，rate估计很高。或是单纯的借个几w的
: 无抵押贷款，但价格应该更贵。
: 想借问一下我该怎么做可以把损失减低到最小？多谢了！btw，那个townhouse目前的市
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y******n
发帖数: 269 | 6 这个我明白，当然要避免到期无法还清而被foreclosure了，现在就是要选择一个损失
最小的办法。有推荐的loaner么？我打了几个原来找过的，要么不做investment
property的，要么不做外州的。我现在需要一个national范围的loaner。。。
【在 o*****p 的大作中提到】
: 到了这一步，要么卖，要么重贷。要看具体情况。
:
: loan
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y******n
发帖数: 269 | 7 现在的mortgage认为我的房子的性质变了，从residency变成investment property，所
以不给renew或是re-rate。当时我选择arm的时候也没有考虑到这些，应该说是根本不
懂。我只能重新找愿意给investment property贷款的新loan了。。。
【在 v******o 的大作中提到】
: 为什么到期了不renew呢？到期了就按照合同一年一变rate吧。现在prime rate还不高
: ，所以估计即使到期rate 也不会涨太多吧。
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y******n
发帖数: 269 | 8 估计房子市值24w，还欠12.6w的贷款，差不多50%的debit，HEL或HELOC或许有戏。目前
我的mortgage的利率是3.125%，新loan不超过1%是可以接受的。找朋友借恐怕很难借出
5w，可能无事于补。
which
【在 L***H 的大作中提到】
: 1. If you have enough equity in your current house, do a HEL or HELOC.
: 2. Do a no-cost-refi as investment property. It's only 0.5%-1% higher which
: is not bad at current level.
: 3. Borrow from friends and promise 4% interest.
: I'd keep it if the rent covers the cost and repair. But long distance does
: require more work or more money to manage. So it's up to you.
:
: loan
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y******n
发帖数: 269 | 9 房子现在有个长期客户，租金比mortgage，tax，hoa稍高一点，多出来的钱留着做维护
用，所以说刚好持平。目前的到明年8月，但他明确说了希望还能继续租下去。当然，
我要是强行不续约，等他搬走了，然后收拾房子再卖，也必须在明年年底卖掉。但就目
前的房市而言，估计要卖肯定是亏。。。
【在 d****n 的大作中提到】
: 利息上差个0.5%是小头，房子的维护，地税和本金的损失才是大头。你即使完全付清然
: 后空在那里，损失不小。所以如果不refi就卖房吧。
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c**********e
发帖数: 1184 | 10 两个方案供参考：
（1）不做任何事情等到5年到期，然后继续按照一年一调的利率付自住屋的利率。
（2）在还有几个月到期的时候，观察一下利率。如果到时候还比较低，在可以接受的
范围之内，那么做investment property的refinance。如果做成固定利率，那么一劳永
逸。如果仍然做成ARM，那么会延长再延长5年固定的期限。
如果说卖房子损失很大，那么就keep这个房子。Keep房子的话就看看每个月的cash
flow会损失多少，心里是不是可以接受。
谢谢！
loan
【在 y******n 的大作中提到】
: 我08年买了一个townhouse，09年底refinance了一次，5年arm，2015年1月到期。后来
: 工作的原因，全家搬到别的州去了，房子因为房市低迷，卖不出好价钱，于是租出去了
: 。现在还有将近13w的贷款，可问了mortgage公司，说很有可能它们不给我renew loan
: 或是re-rate，因为房子的性质已经从当年的primary residence变成investment
: property，所以届时我可能必须全部付清所有剩余贷款。我目前手头最多能拿出5w来还
: 本金，但到后年1月是无论如何也还不了剩下的。我可能只能卖房了，但现在有个长期
: 房客还签着约，异地卖房看房都是很头痛的，肯定也卖不出好价来。另外一条路是另找
: 能refinance investment property的mortgage，rate估计很高。或是单纯的借个几w的
: 无抵押贷款，但价格应该更贵。
: 想借问一下我该怎么做可以把损失减低到最小？多谢了！btw，那个townhouse目前的市
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