H********n
发帖数: 282 | 1 当许多欧洲国家仍然挣扎于惊人的高失业率和停滞不前的经济时，由于美国联邦
储备系统（FED）正确的货币政策，美国的经济正走向温和复苏。随着历史性的低利率
，房地产交易市场的表现出奇地好。我们已经看到许多标价适当的房子吸引了多重的买
家并在不到10天内售出。在这个卖方市场中，购房者需要一套完全不同于买方市场的谈
判策略。在这篇文章中，我将讨论一系列的谈判策略，让真心想买房的购屋者可以在卖
方市场中，不作不合理的让步而买到他们的理想房子。
当卖方收到多个购屋协议时，他们将会挑选对其最优惠的价格及条款。如果你是
一个认真的买家，可以应用一些策略让你的购屋协议看来比别人的更加优惠。首先，你
应当审时度势，适时地提交你的购屋协议。即使在卖方市场中，也还是会有一些卖方房
仲（listing agent）不预设审查购屋协议日期。在这种情况下，如果你能第一个把你
的购屋协议放到卖方的桌上，你就会有优势。在其他情况下，卖方房仲已经预设审查购
屋协议日期。在这个情况下，太早提交购屋协议不仅完全没有优势可言，反倒只会鼓励
其他买家提高价格，与你竞争。
待续。。。 |
H********n
发帖数: 282 | 2 第二，你可以付出比一般行情相对多金额的保证金（earnest money deposit）和/或提
早把保证金释放给卖方。房地产交易对买卖双方而言都有一定的风险。如果购房者在卖
方接受购屋协议后反悔不买了，卖方将会失去宝贵的市场时间和潜在的买方。借由付出
较多的保证金及/或提早释放保证金，你证明了你是真心想买房子，卖方则可以对你完
成交易有更多的信心。购置房产是一个很重大的决定，我鼓励购房者在提出购买协议之
前认真的想清楚，对于该房产的投资是否值得。如果你是真心想买该房产，你最终是要
把你的钱转交给卖方的。那么，为什么不显示出你的诚意，以增加你购得该房产的机会
呢？ |
H********n
发帖数: 282 | 3 第三，你可以放弃一些购屋条款（contingencies）。通常情况下，在购买和销
售协议中会附带有两个条款，贷款条款（finance contingency）和房屋检查条款（
inspection contingency）。我们通常不建议放弃这两样条款，因为这些条款可以为购
房者提供保护。在购房者无法借贷到合适的款项或在房屋检查后发现重大问题时，可以
取消购屋协议并拿回定金。不过，在卖方市场中，买方可以在某些情况下放弃这些购屋
条款（waive these contingencies），而仍然获得适当的保护。例如，在你提交购屋
协议之前，你可以先问卖方，是否可以让你做预先检查（pre-inspection）。如果检查
的结果表明该房产只有轻微的缺陷，你也许可以考虑放弃房屋检查条款（waive the
inspection contingency），而自己解决这些小问题。请记住，房屋检查员是您聘用来
为您找到问题的。不管问题是多么小，他们肯定会找到一些瑕疵，好让你觉得你的钱没
白花。优秀的房屋检查员会让你知道是否有任何严重的问题，而你当然不应该忽视这些
严重的问题。如果你打算要买的房子发现了重大的问题，我们鼓励你在放弃房屋检查条
款之前，仔细地考虑清楚。此外，如果卖方不接受买方的购屋契约，而买方又事先做了
房屋检查的情况下，买方将会浪费了房屋检查的费用。 |
H********n
发帖数: 282 | 4 取决于贷款银行的审批和处理速度，一个典型的房地产交易通常可以在30至45天
内结案。当一个交易需要花这么长的时间完成，卖方便要担心许多不确定因素和买方利
用贷款条款（finance contingency）打退堂鼓。现金交易之所以吸引卖方的原因是该
交易能更快地结案，以及买方少了一个打退堂鼓的借口。现金购房的交易通常可以在一
至两周内的时间结案。如果买方所选择的银行(lenders)可以在几个小时内审批并核准
该特定买方的贷款，并在一至两周内处理完该贷款，那么该贷款购屋便可以相当于现金
购屋，买方便可以取消贷款条款（waive the financing contingency）,这对卖方而言
将会非常有吸引力。 |
g**********t
发帖数: 21 | 5 这不是废话吗！没听说哪有这么有效率的 lender。
【在 H********n 的大作中提到】
: 取决于贷款银行的审批和处理速度，一个典型的房地产交易通常可以在30至45天
: 内结案。当一个交易需要花这么长的时间完成，卖方便要担心许多不确定因素和买方利
: 用贷款条款（finance contingency）打退堂鼓。现金交易之所以吸引卖方的原因是该
: 交易能更快地结案，以及买方少了一个打退堂鼓的借口。现金购房的交易通常可以在一
: 至两周内的时间结案。如果买方所选择的银行(lenders)可以在几个小时内审批并核准
: 该特定买方的贷款，并在一至两周内处理完该贷款，那么该贷款购屋便可以相当于现金
: 购屋，买方便可以取消贷款条款（waive the financing contingency）,这对卖方而言
: 将会非常有吸引力。
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H********n
发帖数: 282 | 6 呵呵，的确有办事效率高的 lender。我也是最近才听说的。为了避免广告嫌疑，就不
在这里公布lender 的名号了。
【在 g**********t 的大作中提到】
: 这不是废话吗！没听说哪有这么有效率的 lender。
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H********n
发帖数: 282 | 7 第四，你可以使用升级条款（Escalation Clause）来吸引卖方。升级条款是一个在购
屋契约中允许升高收购价，以使其高于竞争收购价至某一金额的条款。在使用升级条款
时，卖方应提供证明，证实确有其他买方提出竞争性的购屋契约。举例来说，你可能想
以$500,000买下某房地产，但某一竞争买方却愿意提供$520,000买下相同的房地产。那
么， 你可以另加使用升级条款, 例如你可以这么说，“在有竞争买方的情况下，买方
愿意在最高收购价为$550,000的条件下，比最高竞争对手的净出价多付 $1,000。在这
种情况下，你的收购价就变成了$521,000。 |
a********e
发帖数: 5779 | 8 给我私信agent信息吧
【在 H********n 的大作中提到】
: 呵呵，的确有办事效率高的 lender。我也是最近才听说的。为了避免广告嫌疑，就不
: 在这里公布lender 的名号了。
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D**********a
发帖数: 943 | 9 me too
【在 a********e 的大作中提到】
: 给我私信agent信息吧
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H********n
发帖数: 282 | 10 在卖方的市场购置房产对买方而言有时意味些许无奈。在多重买方的情况下，为了获得
理想的房子，买方不得不应用一些策略，做出合理的让步。不过，我们鼓励购房者要仔
细评估你的财务状况和你打算购买的房屋的价值。毕竟，我们希望你要觉得你所做的购
屋决策是明智的。另一方面，也请记住，在卖方的市场中，房屋的销售价格是往增加的
方向走的。你现在以能负担得起的价格购买合适的房子，可能代表了你省下了下个月的
租金和房子的升值价。
完。。。
作者为certified negotiation expert |
