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发帖数: 29846 | 1 作者：戴志勇
上海市规土局近日文告，称国有建设用地70年使用权期满后，要无偿收回。此言一
出，舆论哗然。1月17日，该局“澄清”，住宅用地自动续期，到期收回的非住宅类用
地，“仅针对土地出让期满、因公共利益需要续期申请未获批准的地块”。
仅是地方政府部门，仅是 “须知”与“通知”，根本不是法律，取予之间，已致
民心浮动。可见，作为最大宗之恒产，地权攸关民众身家性命，稍有风吹草动，便会引
来滔天大浪。问题在于，根据现行土地制度，城市建设用地的操控权几乎全在地方政府
。相比物权法，地方行政法规、条例、通知，甚至部分地产商一张来路不清的国有土地
使用权证，都更有实际效力，更能掀动民众这最大宗之恒产。
对于住宅用地70年以后怎么续期，不仅民众“悬疑”，也有媒体甚至学者在追问：
到底有偿还是无偿？其实，物权法第149条说得清清楚楚，“住宅建设用地使用权期间
届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”
用常识即可解读，住宅用地的续期问题，并不需要其它法律另行规定，也无需出让人与
受让人再次约定——自动延续使用权即可。不仅如此，纵然非住宅用地期满存续问题有
待法律另行规定，那也不是区区某个地方行政部门一纸文告可以定夺的。
更明白地说，虽然物权法没有无偿二字，“自动续期”已含有无偿与永久两层含义
。百姓也好，法官也罢，完全可以据此认定，房主拥有永久的住宅用地使用权。无论从
自然权利还是法律权利来说，在物理上本就不可分的房地都已合一。
奇怪之处也就在这里，人们总以为物权法留下了口子，还存在隐患。
对法律条文生疏，理解有偏差是原因之一。更重要的，是在地权问题上政府至今未
能摆脱不当利益诉求，而公众对此很难放心。物权法一波七折，根本原因并非立法理念
之别，而是利益之争。幸而，虽然最后在表述上有妥协，但意思仍相当明确。
2009年，一份《土地管理法（修订草案征求意见稿）》如此表述：“按照国家有关
规定自动续期”——就住宅用地而言，这个“有关规定”，只能是物权法的第149条，
不需再掀波澜。下位法不能与上位法冲突，土地管理法如在此处有任何含糊，应视为故
意操弄，试图搅浑一滩清水。
土地管理法如何修订尚在博弈之中，上海就来了这么一出。有人认为，这是地方政
府在放试探气球。卖了一次的地，看还能不能卖第二次，第三次，以至无数次？
说地方政府在试探，并没有证据。但对难以制约的公权力，被治者难免满腹狐疑。
只要地方政府在发布这种“须知”前，没有听民意，没有写清楚，民众就天然有怀疑政
府谋利的冲动。面对这种“恶意猜度”，政府要自证清白。
及时澄清，算是自证清白的一种。但民众强烈的不安全感并未就此消除，毕竟有太
多惨痛教训。血拆、强拆此起彼伏，甚至刚刚建好没几年的房子，也被纳入 “危旧房
改造”一拆了之。
这极易给民众造成“举国居者，皆是暂住客”的无根感。无房的不用说，就连“有
”房的老百姓，也似乎是住在租来的房子里。哪一天要旧城改造了，有说不清道不明的
“公共利益”了，或者，在农村要搞“占补平衡”了，房主们很可能就得告别“自己的
租屋”。
不是有法律吗？然而摆在眼前的事实是，地方政府在规划前，经常不考虑规划所在
地的产权状况，仿佛真的在一张白纸上，画最新最美的图画一样。往往在征地拆迁已成
定局，带着圆圈的拆字写到墙上时，房主们才知晓，自己的房地产权利，即使在法律上
仍存，却已在事实上被非法变更。
这就是民众担心所在。当人们打算用法律维权时才发现，法律已被虚置。其实，那
些对法律条文较真的民众，至少对司法还怀有一份信心。这份信心难能可贵，政府理应
珍惜，以良法的制定而非对良法的暗地篡改——更重要的是，对良法的遵守，而非知法
执法却违法——来保障民众对土地的权利。地权稳固，国人才可能在自己的国土上安心
居住，也才有望阻断乱源，天下太平。
—— 原载: 南方周末2010-1-21 |
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