m*********1
发帖数: 359 | 1 假设我全cash 5万买房子，房子本身的价值是10万。买完以后出租一年，然后做refin
ance。这个时候，银行是按照10万的额度贷款给我，还是按照5万？如果我急需现金，买
完房子马上就开个heloc，贷款5万，可行吗？
谢谢！ |
w*******g
发帖数: 9932 | 2 不划算.
refin
，买
【在 m*********1 的大作中提到】
: 假设我全cash 5万买房子，房子本身的价值是10万。买完以后出租一年，然后做refin
: ance。这个时候，银行是按照10万的额度贷款给我，还是按照5万？如果我急需现金，买
: 完房子马上就开个heloc，贷款5万，可行吗？
: 谢谢！
|
c*u
发帖数: 916 | 3 不明白，既然你5万买的房子，为什么这么坚信一年后房子本身的价值就会变成10万？
买完房子后不能立即cash out，据说要等半年才行，
refin
，买
【在 m*********1 的大作中提到】
: 假设我全cash 5万买房子，房子本身的价值是10万。买完以后出租一年，然后做refin
: ance。这个时候，银行是按照10万的额度贷款给我，还是按照5万？如果我急需现金，买
: 完房子马上就开个heloc，贷款5万，可行吗？
: 谢谢！
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h****s
发帖数: 16779 | 4 银行会估价的，你5万买的，银行不大可能很快估到10万上。
refin
，买
【在 m*********1 的大作中提到】
: 假设我全cash 5万买房子，房子本身的价值是10万。买完以后出租一年，然后做refin
: ance。这个时候，银行是按照10万的额度贷款给我，还是按照5万？如果我急需现金，买
: 完房子马上就开个heloc，贷款5万，可行吗？
: 谢谢！
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m*********1
发帖数: 359 | 5 你是说refinance 不划算，还是开heloc不划算？
【在 w*******g 的大作中提到】
: 不划算.
:
: refin
: ，买
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m*********1
发帖数: 359 | 6 可能我没说清楚：这个房子本身的价值是10万，只不过我以5万的cash买下来。我在原帖
里说的是出租一年以后再做refi。
【在 c*u 的大作中提到】
: 不明白，既然你5万买的房子，为什么这么坚信一年后房子本身的价值就会变成10万？
: 买完房子后不能立即cash out，据说要等半年才行，
:
: refin
: ，买
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m*********1
发帖数: 359 | 7 假如我买的时候，房子的市场价就是10万呢？银行是根据房子的市场价来估价的吧？
【在 h****s 的大作中提到】
: 银行会估价的，你5万买的，银行不大可能很快估到10万上。
:
: refin
: ，买
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a***n
发帖数: 2632 | 8 你都全ｃａｓｈ付了，还说什么ｒｅｆｉｎａｎｃｅ呀？
要想helo,利率一般会比mortgate高，不划算 |
q****r
发帖数: 2285 | 9 全cash,那还跟银行有任何关系么？？
refin
，买
【在 m*********1 的大作中提到】
: 假设我全cash 5万买房子，房子本身的价值是10万。买完以后出租一年，然后做refin
: ance。这个时候，银行是按照10万的额度贷款给我，还是按照5万？如果我急需现金，买
: 完房子马上就开个heloc，贷款5万，可行吗？
: 谢谢！
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y*******w
发帖数: 5917 | 10 除非你是内部交易，并且可以证明这一点，银行凭什么认为在交易价只有5万的情况下
，这个房子本身的价值是10万？
如果你可以证明房子价值是10万，你当然可以在出租一年以后再做refi
原帖
【在 m*********1 的大作中提到】
: 可能我没说清楚：这个房子本身的价值是10万，只不过我以5万的cash买下来。我在原帖
: 里说的是出租一年以后再做refi。
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h**n
发帖数: 1110 | 11 I want to know how you get a home with market value 100,000 by paying on 50,
000 cash?
refin
，买
【在 m*********1 的大作中提到】
: 假设我全cash 5万买房子，房子本身的价值是10万。买完以后出租一年，然后做refin
: ance。这个时候，银行是按照10万的额度贷款给我，还是按照5万？如果我急需现金，买
: 完房子马上就开个heloc，贷款5万，可行吗？
: 谢谢！
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m****6
发帖数: 8689 | 12 现在有很多short sale,或者bank own的房子，价格比市场价便宜很多，甚至只有一半
的价格。就看你会不会淘了。
50,
【在 h**n 的大作中提到】
: I want to know how you get a home with market value 100,000 by paying on 50,
: 000 cash?
:
: refin
: ，买
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m****6
发帖数: 8689 | 13 我认为理论上是可行的。但是你要跑几家lender,问问他们的手续和费用。
而且这些refin的钱是tax free的。
我的中介跟我说的，仅供参考。
refin
，买
【在 m*********1 的大作中提到】
: 假设我全cash 5万买房子，房子本身的价值是10万。买完以后出租一年，然后做refin
: ance。这个时候，银行是按照10万的额度贷款给我，还是按照5万？如果我急需现金，买
: 完房子马上就开个heloc，贷款5万，可行吗？
: 谢谢！
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h**n
发帖数: 1110 | 14 看了下这种房子，基本上破破烂烂，没法租出去的，买下后加上装修费，价格就不算便
宜了。
【在 m****6 的大作中提到】
: 现在有很多short sale,或者bank own的房子，价格比市场价便宜很多，甚至只有一半
: 的价格。就看你会不会淘了。
:
: 50,
|
n****n
发帖数: 24 | 15 Most bank will require you wait 1/2 year to get money out. But I know some
bank doesn't have this requirement. |
m*********1
发帖数: 359 | 16 totally agree。这个房子就是个short sale， 是在一个靠近学校的很好的小区，这个
房子的政府估价， 以及本小区其它房子的卖价都比较高。
【在 m****6 的大作中提到】
: 现在有很多short sale,或者bank own的房子，价格比市场价便宜很多，甚至只有一半
: 的价格。就看你会不会淘了。
:
: 50,
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m*********1
发帖数: 359 | 17 谢谢mm！这个tax free，是指refi的费用吗？还是指交的interest？
【在 m****6 的大作中提到】
: 我认为理论上是可行的。但是你要跑几家lender,问问他们的手续和费用。
: 而且这些refin的钱是tax free的。
: 我的中介跟我说的，仅供参考。
:
: refin
: ，买
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m*********1
发帖数: 359 | 18 这个，是case by case，location by location的吧。不能一概而论。
【在 h**n 的大作中提到】
: 看了下这种房子，基本上破破烂烂，没法租出去的，买下后加上装修费，价格就不算便
: 宜了。
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m*********1
发帖数: 359 | 19 真的？哪些银行？能给点info.吗？谢谢！
【在 n****n 的大作中提到】
: Most bank will require you wait 1/2 year to get money out. But I know some
: bank doesn't have this requirement.
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f********o
发帖数: 2181 | 20 一般要求all cash的short sale或者REO都是因为房子情况不好
银行不给贷款才必须要现金交易的
我当时还看过一个估价25W的三年新房子
卖了14万, all cash
那个房子的厨房被破坏过, 里面什么都没有了
银行不肯贷款
【在 m*********1 的大作中提到】
: 这个，是case by case，location by location的吧。不能一概而论。
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a******o
发帖数: 7982 | 21 理论可以。如果问题是仅仅是现在cash 买房，以后能不能在贷款，把钱拿出来。这个
是可以的，这边
很多人这么做，因为想当时cash抢个好deal. 但是这种情况有条件，就是至少房子
close半年后才能
贷，第二是银行也只会贷房子value 的 60%，不过这个value倒是current market
value.
但是实际操作中有是有问题的。对于自住的还好说，但是对于投资的来说要慎重了。比
如现在买房子5
万，当年这个房子卖10万，这并不是说这个房子就是值10万，而是说这个房子在泡沫的
时候10万，现在
只不过回归到正常的价位5万。 有种比如直接auction的房子，拿5万cash去买，但是那
样的房子经过
装修沙的，达到可以贷款，出租的状态，肯定就不是5万了，可能就是7，8万了。然后
银行的60%到底能
给你提出多少钱，这是个math,比例对了才划算。
【在 m****6 的大作中提到】
: 我认为理论上是可行的。但是你要跑几家lender,问问他们的手续和费用。
: 而且这些refin的钱是tax free的。
: 我的中介跟我说的，仅供参考。
:
: refin
: ，买
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m****6
发帖数: 8689 | 22 哦，我没有讲清楚。
这个是指refi出来的钱，如果超过原来的购房价，不收税的。
但是以后卖房子，如果有盈利还是要交税的。
其实就是只交一次税的意思。
【在 m*********1 的大作中提到】
: 谢谢mm！这个tax free，是指refi的费用吗？还是指交的interest？
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m*********1
发帖数: 359 | 23 昏倒。。。我只是说用cash买房，没说银行要求“必须现金”啊。事实上，这个房子的
状况，比小区里面大多数房子的状况都好，因为房主花了不少钱里里外外做了很多upda
te －这就是这个房子被short sale的原因之一。
其实我的问题主要是，现金买房后，如果我想做refi，且房子实际价值高于买入价，银
行是按照哪个价格来贷款。不过我已经搞明白了，如果小于半年，则refi的时候按买入
价的80%左右贷款。半年左右，按照房子市场价格的80%左右贷款。一年以后，按照市场
价格贷款。开heloc是一个比较方便灵活的选项，但是有一定风险。如果想要拿出小额的
钱款的话，heloc比较适合。如果想把现金都抽出来，heloc的风险就大大增加了。
【在 f********o 的大作中提到】
: 一般要求all cash的short sale或者REO都是因为房子情况不好
: 银行不给贷款才必须要现金交易的
: 我当时还看过一个估价25W的三年新房子
: 卖了14万, all cash
: 那个房子的厨房被破坏过, 里面什么都没有了
: 银行不肯贷款
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m*********1
发帖数: 359 | 24 只是60%吗？我问过了，他们都说75%－80%。不过也许是up to也不一定。我再去问问。
【在 a******o 的大作中提到】
: 理论可以。如果问题是仅仅是现在cash 买房，以后能不能在贷款，把钱拿出来。这个
: 是可以的，这边
: 很多人这么做，因为想当时cash抢个好deal. 但是这种情况有条件，就是至少房子
: close半年后才能
: 贷，第二是银行也只会贷房子value 的 60%，不过这个value倒是current market
: value.
: 但是实际操作中有是有问题的。对于自住的还好说，但是对于投资的来说要慎重了。比
: 如现在买房子5
: 万，当年这个房子卖10万，这并不是说这个房子就是值10万，而是说这个房子在泡沫的
: 时候10万，现在
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m*********1
发帖数: 359 | 25 非常感谢！这个是good news，呵呵。
【在 m****6 的大作中提到】
: 哦，我没有讲清楚。
: 这个是指refi出来的钱，如果超过原来的购房价，不收税的。
: 但是以后卖房子，如果有盈利还是要交税的。
: 其实就是只交一次税的意思。
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N****g
发帖数: 5246 | 26
是说不收property tax吗？
【在 m****6 的大作中提到】
: 哦，我没有讲清楚。
: 这个是指refi出来的钱，如果超过原来的购房价，不收税的。
: 但是以后卖房子，如果有盈利还是要交税的。
: 其实就是只交一次税的意思。
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N****g
发帖数: 5246 | 27
upda
额的
为什么都抽出来风险大大增加？
【在 m*********1 的大作中提到】
: 昏倒。。。我只是说用cash买房，没说银行要求“必须现金”啊。事实上，这个房子的
: 状况，比小区里面大多数房子的状况都好，因为房主花了不少钱里里外外做了很多upda
: te －这就是这个房子被short sale的原因之一。
: 其实我的问题主要是，现金买房后，如果我想做refi，且房子实际价值高于买入价，银
: 行是按照哪个价格来贷款。不过我已经搞明白了，如果小于半年，则refi的时候按买入
: 价的80%左右贷款。半年左右，按照房子市场价格的80%左右贷款。一年以后，按照市场
: 价格贷款。开heloc是一个比较方便灵活的选项，但是有一定风险。如果想要拿出小额的
: 钱款的话，heloc比较适合。如果想把现金都抽出来，heloc的风险就大大增加了。
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m*********1
发帖数: 359 | 28 原因有几个。一个是heloc的利率一般是在prime rate之上加上银行的margin，所以每个
月的还款数额都不一样。而照目前的情况来看，未来很有可能要加息，加到多少不知道
。这是风险。另外一个风险就是，银行是按照市场价值贷款的，如果到时候房地产市场
继续下滑的话，那么就会出现资不抵债的情况。
【在 N****g 的大作中提到】
:
: upda
: 额的
: 为什么都抽出来风险大大增加？
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m*********1
发帖数: 359 | 29 指的应该是溢价那部分的收入税吧。
【在 N****g 的大作中提到】
:
: upda
: 额的
: 为什么都抽出来风险大大增加？
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m****6
发帖数: 8689 | 30 唉，话还是没有讲完整，是不收capital gain tax的意思。
呵呵。。。
【在 N****g 的大作中提到】
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: upda
: 额的
: 为什么都抽出来风险大大增加？
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