E*****5
发帖数: 1068 | 1 去年12月Refinancing，3.875%， 15年，后有过一次部分提前还款，到2025年2月结束。
刚查了今天的利率，15年的是3.625%，每个月好像可以少付200块钱，但是因为贷款要
到2026年8月才结束，总的利息反而比现在的贷款还多。
有没有什么网站有计算器，可以计算多少利率可以使贷款利息持平?
在这里也给重新贷款的提个醒，不能光看费用和你的月支出，重新贷款（不缩短年限的
话）等于把贷款年限延长了，利息可能付的更多。 |
a*w
发帖数: 4495 | 2 利率低总是好事，你可以选择很多年付清，也可以提前付清。 |
h***b
发帖数: 1233 | 3 我们一般建议客人重新贷款后，还是付原来的 payment, 这样你的贷款会提前付清，真
正把利息的支出省下。如果需要计算利息支出的细节，请 PM我。
束。
【在 E*****5 的大作中提到】
: 去年12月Refinancing，3.875%， 15年，后有过一次部分提前还款，到2025年2月结束。
: 刚查了今天的利率，15年的是3.625%，每个月好像可以少付200块钱，但是因为贷款要
: 到2026年8月才结束，总的利息反而比现在的贷款还多。
: 有没有什么网站有计算器，可以计算多少利率可以使贷款利息持平?
: 在这里也给重新贷款的提个醒，不能光看费用和你的月支出，重新贷款（不缩短年限的
: 话）等于把贷款年限延长了，利息可能付的更多。
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b**1
发帖数: 381 | 4 这个问题好像去年的时候在Living版上每隔一两周就有人问，今年好像少一些了。答案
其实就是只要Refinance是没有cost的，一定是省钱的。
束。
【在 E*****5 的大作中提到】
: 去年12月Refinancing，3.875%， 15年，后有过一次部分提前还款，到2025年2月结束。
: 刚查了今天的利率，15年的是3.625%，每个月好像可以少付200块钱，但是因为贷款要
: 到2026年8月才结束，总的利息反而比现在的贷款还多。
: 有没有什么网站有计算器，可以计算多少利率可以使贷款利息持平?
: 在这里也给重新贷款的提个醒，不能光看费用和你的月支出，重新贷款（不缩短年限的
: 话）等于把贷款年限延长了，利息可能付的更多。
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c*****9
发帖数: 2739 | 5 I am confused about refinace. We bought the house last year with 15 years
fixed 3.75% rate, we paid about $9000 interest since closing. Now we want to
refinace to 10 years fixed 3.25% (0 cost really). Will we lose the interest
already paid if we refinance it?
Thanks!
【在 b**1 的大作中提到】
: 这个问题好像去年的时候在Living版上每隔一两周就有人问，今年好像少一些了。答案
: 其实就是只要Refinance是没有cost的，一定是省钱的。
:
: 束。
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b**1
发帖数: 381 | 6 要不你给我打个电话：626-893-9760，我可以给你解释一下问什么no cost的Refinance
是一定省钱的。
to
interest
【在 c*****9 的大作中提到】
: I am confused about refinace. We bought the house last year with 15 years
: fixed 3.75% rate, we paid about $9000 interest since closing. Now we want to
: refinace to 10 years fixed 3.25% (0 cost really). Will we lose the interest
: already paid if we refinance it?
: Thanks!
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f*****g
发帖数: 15860 | 7 FT, "Will we lose the interest already paid if we refinance it?"
you borrow money and pay interest, it's GONE forever no matter how you want
to look at it.
refi is just now you want to borrow from another lender with lower interest
rate. this only deals with future, not what happened in the past.
to
interest
【在 c*****9 的大作中提到】
: I am confused about refinace. We bought the house last year with 15 years
: fixed 3.75% rate, we paid about $9000 interest since closing. Now we want to
: refinace to 10 years fixed 3.25% (0 cost really). Will we lose the interest
: already paid if we refinance it?
: Thanks!
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w*********p
发帖数: 7230 | 8 拿EXCEL算算不就知道了
束。
【在 E*****5 的大作中提到】
: 去年12月Refinancing，3.875%， 15年，后有过一次部分提前还款，到2025年2月结束。
: 刚查了今天的利率，15年的是3.625%，每个月好像可以少付200块钱，但是因为贷款要
: 到2026年8月才结束，总的利息反而比现在的贷款还多。
: 有没有什么网站有计算器，可以计算多少利率可以使贷款利息持平?
: 在这里也给重新贷款的提个醒，不能光看费用和你的月支出，重新贷款（不缩短年限的
: 话）等于把贷款年限延长了，利息可能付的更多。
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E*****5
发帖数: 1068 | 9 除非你像楼上有人说的，部分提前还款或每月比重新贷款算出来的月付额多付一点，否
则还真不一定省钱。因为你的贷款年限增加了。原来的15年，当你重新贷款时已经不满
15年。你重新贷款还是15年的话，就得看两次利率之间的息差和费用。息差足够大才能
省。所以肯定不是你说的“一定”。
所以我的问题是想找到这个Breakeven点。网上找了圈也没找到。专业人士发表一下意
见了，我的观点是否有问题。
【在 b**1 的大作中提到】
: 这个问题好像去年的时候在Living版上每隔一两周就有人问，今年好像少一些了。答案
: 其实就是只要Refinance是没有cost的，一定是省钱的。
:
: 束。
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r********n
发帖数: 409 | 10 我自己也在买房贷款，所以最近比较关注贷款的事。我觉得你把自己给饶进去了。bed1
说的一点也没有错。你不要官原来和重新贷款期限问题。你只要理解以下两点。
1。 no cost 贷款意味着你在closing的时候不用交钱吧？
2。 你既然决定要refinance，说明现在利率比之前低吧？
如果你理解这两点，我不明白泥为什莫还有疑问。
如果你还有疑问，那就是你的monthly payment 降低了， 如果是这样，也许最后你总
共付的钱灰多。但是，这是不同的问题了。
【在 E*****5 的大作中提到】
: 除非你像楼上有人说的，部分提前还款或每月比重新贷款算出来的月付额多付一点，否
: 则还真不一定省钱。因为你的贷款年限增加了。原来的15年，当你重新贷款时已经不满
: 15年。你重新贷款还是15年的话，就得看两次利率之间的息差和费用。息差足够大才能
: 省。所以肯定不是你说的“一定”。
: 所以我的问题是想找到这个Breakeven点。网上找了圈也没找到。专业人士发表一下意
: 见了，我的观点是否有问题。
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b**1
发帖数: 381 | 11 省钱是一定省的，即使是你的总的贷款时间增加了，一个很简单的道理，每个月你付给
银行的利息少了，怎么会不省钱呢？
【在 E*****5 的大作中提到】
: 除非你像楼上有人说的，部分提前还款或每月比重新贷款算出来的月付额多付一点，否
: 则还真不一定省钱。因为你的贷款年限增加了。原来的15年，当你重新贷款时已经不满
: 15年。你重新贷款还是15年的话，就得看两次利率之间的息差和费用。息差足够大才能
: 省。所以肯定不是你说的“一定”。
: 所以我的问题是想找到这个Breakeven点。网上找了圈也没找到。专业人士发表一下意
: 见了，我的观点是否有问题。
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k******o
发帖数: 3328 | 12 LZ 说的有一定道理。 如果你是新贷款， 不需考虑那么多。如果你已经快付清， 则另
当别论。
贷款计算器在右下角， 希望有帮助。
http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/CA_RealtyMortgage.html
【在 E*****5 的大作中提到】
: 除非你像楼上有人说的，部分提前还款或每月比重新贷款算出来的月付额多付一点，否
: 则还真不一定省钱。因为你的贷款年限增加了。原来的15年，当你重新贷款时已经不满
: 15年。你重新贷款还是15年的话，就得看两次利率之间的息差和费用。息差足够大才能
: 省。所以肯定不是你说的“一定”。
: 所以我的问题是想找到这个Breakeven点。网上找了圈也没找到。专业人士发表一下意
: 见了，我的观点是否有问题。
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d******n
发帖数: 2712 | 13 对于坚持每月只还monthly payment，且15年始终如一的人来说，LZ的说法并没错。只
是，一般情况下大家都会或多或少的提前还些本金，整体的利息就会减少。而monthly
payment少了就是少了，即便只用省下的钱去还本金，也是可以进一步降低总利息的。 |
f*****e
发帖数: 223 | 14 这里绝对不能说一定，首先要看原来已经贷款多长时间，如果超过一年以上（尤其是期
间已经多付本金的），要查一下你已经付过第一家银行多少利息，再用贷款计算器看新
的贷款方法能产生多少利息，如果二者加起来比当前贷款银行的剩余利息还低的话，那
就不省钱。
这种大额度的购房抵押贷款，一开始每个月的配付主要是支付银行的利息，按我现在的
30年贷款看，每月所支的本金:银行利息大约是1:3.5。
这里是网上的贷款计算器。
http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/loan-calculator.a
我是因为最近也想重新贷款，稍微花了点时间在网上调查了一下。您看来应该是专业人
士，可别象国内的所谓专家一样信口开河。
【在 b**1 的大作中提到】
: 省钱是一定省的，即使是你的总的贷款时间增加了，一个很简单的道理，每个月你付给
: 银行的利息少了，怎么会不省钱呢？
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j*******0
发帖数: 347 | 15 You need to do the calculation by using mortgage calculator.
Basically, you need to pay back principle for either case. So you just
compare interest difference ( higher interest rate with shorter payoff
period and lower interest rate with longer payoff period).
If you are at the end of your payoff period, it does not make sense to do
refinance with a little rate reduction. If you are at the beginning of your
payoff period, it should do good to you. But this is just relatively quick
estimate. Calculator will tell you the story.
However, the calculation above is based on one assumption: you will not sell
your home for either case before your loan is paid off. Otherwise, the
reduction rate of principle needs to be considered. This will makes
calculation more complex but controllable.
Last but not the least, inflation rate is not included in the above
calculation.
洛城房贷俱乐部
http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/LA_Real_Estate_Mortgage.html |
E*****5
发帖数: 1068 | 16 还是Kelly和Jingsun比较靠谱。
Jingsun，能不能展展“the reduction rate of principle needs to be considered.
”我确实不确定15年是否会搬家，可能性是有的。但是我不喜欢ARM，万一不搬家，将
来通胀利率高企，亏大了。况且，现在的ARM利率也没比15年的低很多。为什么要考虑
本金？我原来确实只考虑利息和费用了。 |
r********n
发帖数: 409 | 17 除非你在的州有prepayment penalty. 否则我觉得 Bed 1说的是对的“
只要Refinance是没有cost的，一定是省钱的”。
我在分析一下，大家看看有什莫漏洞。
1。 本金没有变化。 有变化的是利率和还款期限。
2。 你既然决定作no cost refinance， 那末我可以说新利率一定低于旧历率 （否则
不能让人理解）
3。 先不管还款期限，有1和2，可得你要交的利息一定少于以前。
4。 如果你告诉我说，你那有prepayment penalty， 那我就没有疑问了
5。 如果如我架设的，你那没有prepayment penalty， 你就每个月付lender不变的月
供，你应该提前换完款。
6。 如果你降低月供，延长还款期，同时再抱怨你最后付的利息高于你旧贷款。那我就无话可说了。 |
k******o
发帖数: 3328 | 18 大家討論的恨積極嘛，這個東西一定要結合客人的具體情況具體分析。
基本上 30yr fixed,前20yr大部分时间都这付interest,后10yr刚开时大量还本金。我一班不建意我的客人refin 如果还有<10 yr for 30 year fixed, 除非 rate 降的太离铺啦。
孔之语“君子生财有道”。
我會在我的俱樂部po相關文章，歡迎大家一起討論，增加知識哈。 |
E*****5
发帖数: 1068 | 19 Richard,还款期限是非常重要的一个因素。你的第6点，我们可以看一下各自定义是否
有分歧。如果Refinance之前，每月还款1820，还剩13.5年（原贷款年限15年，已还1年
多）。现在利率降低，重新贷15年（你不可能在市场上找到13年的贷款），按照所欠本
金，每月应该还款1650元。我发现的问题是，每个月还1650，15年，你的总利息比每个
月1820，13.5年还款的利息还要高.大多数人是按新算出来的月还款额还贷款，所以重
新贷款其实反而是亏的。当然，如果你还是每个月按1820还，相当于每个月多付170元
本金，你的利息是会降低的，最后还款年限也肯定缩短，比15年少。
我只是发现这个问题，在这里讨论并希望给大家提个醒，并不是利率降了重新贷就划算
，也别被某些人忽悠了。同学们都自己好好算算吧。如果一片好心大家都不领情，那就
各忙各的吧。
对于我自己的例子，3.625%的利率重新贷是不划算的，我会等更低的。如果没有，选3.
625%的话，就需要提前付一部分本金（也可以保持现在1820的每月还款），找
Breakeven。因为我们还没绿卡，所以肯定不会把钱都扔美国房子上。 |
b**1
发帖数: 381 | 20 我明白你的意思,Refinance后每个月付的利息一定是少了,本金的Payment也会减少(因
为贷款期限延长了),但是如果还是按照原来的payment来付新的贷款，那么每个月本金
的部分会变得更多，最终的结果就是提前付完贷款。
【在 E*****5 的大作中提到】
: Richard,还款期限是非常重要的一个因素。你的第6点，我们可以看一下各自定义是否
: 有分歧。如果Refinance之前，每月还款1820，还剩13.5年（原贷款年限15年，已还1年
: 多）。现在利率降低，重新贷15年（你不可能在市场上找到13年的贷款），按照所欠本
: 金，每月应该还款1650元。我发现的问题是，每个月还1650，15年，你的总利息比每个
: 月1820，13.5年还款的利息还要高.大多数人是按新算出来的月还款额还贷款，所以重
: 新贷款其实反而是亏的。当然，如果你还是每个月按1820还，相当于每个月多付170元
: 本金，你的利息是会降低的，最后还款年限也肯定缩短，比15年少。
: 我只是发现这个问题，在这里讨论并希望给大家提个醒，并不是利率降了重新贷就划算
: ，也别被某些人忽悠了。同学们都自己好好算算吧。如果一片好心大家都不领情，那就
: 各忙各的吧。
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