m*****s
发帖数: 1471 | 1 现在有个机会降到3.625%, 30 years, about 40w,
thanks。
半年前已经refinance过一次。
另外，有没有lifetime refinance次数的限制啊？
谢谢 |
E**********e
发帖数: 1736 | 2 那就意味着以前的interest白交了呗。
【在 m*****s 的大作中提到】
: 现在有个机会降到3.625%, 30 years, about 40w,
: thanks。
: 半年前已经refinance过一次。
: 另外，有没有lifetime refinance次数的限制啊？
: 谢谢
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g***s
发帖数: 3811 | 3 interest还有不是白交的？
【在 E**********e 的大作中提到】
: 那就意味着以前的interest白交了呗。
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a*****0
发帖数: 660 | 4 每个月多交几刀本金，interest就不会白交。 |
a*****0
发帖数: 660 | |
b*d
发帖数: 9308 | 6 只要是no cost的,就是值得做的.
【在 m*****s 的大作中提到】
: 现在有个机会降到3.625%, 30 years, about 40w,
: thanks。
: 半年前已经refinance过一次。
: 另外，有没有lifetime refinance次数的限制啊？
: 谢谢
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t**t
发帖数: 322 | 7 感觉你不懂装懂 就是挺敢说的
【在 E**********e 的大作中提到】
: 那就意味着以前的interest白交了呗。
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h**********5
发帖数: 5355 | 8 +1
【在 t**t 的大作中提到】
: 感觉你不懂装懂 就是挺敢说的
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g*****s
发帖数: 1288 | 9 这就一白痴。
【在 E**********e 的大作中提到】
: 那就意味着以前的interest白交了呗。
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c****o
发帖数: 32446 | 10 他说得不错啊，你们到底懂不懂的？
值不值得refi，即使是所谓的no cost，都需要算一算才知道
【在 t**t 的大作中提到】
: 感觉你不懂装懂 就是挺敢说的
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k******o
发帖数: 3328 | 11 您可能省rent.
【在 g***s 的大作中提到】
: interest还有不是白交的？
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m*****s
发帖数: 1471 | 12 真的没有明白
【在 E**********e 的大作中提到】
: 那就意味着以前的interest白交了呗。
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m*****s
发帖数: 1471 | |
s*****l
发帖数: 1844 | 14 usually at least 0.5% lower, then you consider refinance.
It depends on how long you have been on your previous loan, the longer the
less beneficial to refinance, since your payment has higher % of primary...
【在 m*****s 的大作中提到】
: 现在有个机会降到3.625%, 30 years, about 40w,
: thanks。
: 半年前已经refinance过一次。
: 另外，有没有lifetime refinance次数的限制啊？
: 谢谢
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H*****L
发帖数: 5705 | 15 这种文盲说法什么时候才能消灭啊
简直就是愚昧
【在 E**********e 的大作中提到】
: 那就意味着以前的interest白交了呗。
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b*d
发帖数: 9308 | 16 和你多久之前做没有关系的,只要是no cost的refinance,一定是省钱的.
【在 s*****l 的大作中提到】
: usually at least 0.5% lower, then you consider refinance.
: It depends on how long you have been on your previous loan, the longer the
: less beneficial to refinance, since your payment has higher % of primary...
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k******o
发帖数: 3328 | 17 您做的越早越好. No cost refinancing (drop 0.25%) 在大多数情形下都值得!!
【在 H*****L 的大作中提到】
: 这种文盲说法什么时候才能消灭啊
: 简直就是愚昧
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b******r
发帖数: 1137 | 18 是你不懂
【在 c****o 的大作中提到】
: 他说得不错啊，你们到底懂不懂的？
: 值不值得refi，即使是所谓的no cost，都需要算一算才知道
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c****o
发帖数: 32446 | 19 冷笑，不再解释了
【在 b******r 的大作中提到】
: 是你不懂
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A*Q
发帖数: 1579 | 20 忍不住冒个泡，
任何时候利息只跟本金和利率有关系。利率降了，所付的利息就少了。
在任何时候都可以多付本金。
重新贷款，如果付同样的本金，利息减少了（总的付款也就减少了），仍然可以在同样
的时间里付清。
为什么重新贷款时，要花更多时间付清贷款，那是因为付的本金和利息都减少了。
如果还有人看不懂，看看自己的智商是否只有80，不要再讨论。 |
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P***0
发帖数: 368 | 21 if no cost, yes.
no limit of # of refinances.
No-cost refi always saves money if rate is lower.
Example here:
Assume you have 300k principle 4% /30 yr APR and paid 1 year.
After 1 year, you refi at 3.99% / 30 yr apr no fee (I used the smallest rate
difference to illustrate how it may save you money).
beginning principle: 300k
monthly payment: 1432.25
1 yr principle: 294716.89
new monthly payment: 1405.32
PLUS difference in payment: 26.92
new monthly payment 1432.25 <-- the same as before
principle after 29 year: -1102.
In option (1), you did not refi, you are paying 1432.25 for 30 years and
your ending balance is 0 after 30 years.
In option (2), you pay the exact same monthly payment for exactly time, your
ending balance is -1102 after 30 years. Thus with 0.01% rate reduction,
you save $1102 in 30 year span.
【在 m*****s 的大作中提到】
: 现在有个机会降到3.625%, 30 years, about 40w,
: thanks。
: 半年前已经refinance过一次。
: 另外，有没有lifetime refinance次数的限制啊？
: 谢谢
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p******y
发帖数: 3523 | |
w*********m
发帖数: 4740 | 23 no, you are wrong, if this is no point no fee loan.
people have proved this for many times.
【在 E**********e 的大作中提到】
: 那就意味着以前的interest白交了呗。
|
b******r
发帖数: 1137 | 24 It's just useless to explain to people who have no idea of time value and
opportunity cost. They have their own financial theory. I wish the broker
dealers in the financial markets are all like them so that I can make easy
money trading with them.
【在 w*********m 的大作中提到】
: no, you are wrong, if this is no point no fee loan.
: people have proved this for many times.
|
c****o
发帖数: 32446 | 25 完了，你又要像俺一样被批评智力低于80，哈哈
【在 b******r 的大作中提到】
: It's just useless to explain to people who have no idea of time value and
: opportunity cost. They have their own financial theory. I wish the broker
: dealers in the financial markets are all like them so that I can make easy
: money trading with them.
|
s******e
发帖数: 431 | 26 其实吧，和不合算，简单的说"no cost"的话，利率降低自然是合算的。
但是我依然能够想到一些极端的情况不合算。比如说，手里有笔闲钱，refinance的话
，就不能还银行了，因为还了loan太少拿不到好利率, 那么有那么几个月你还得为这比
钱付利息。不refinance的话，就直接还了本金，利息自然就少了。算不明白的话，可
以假想这笔闲钱的数量相当于loan的本金。不refinance，你就还清了。refinance的话
，至少还得折腾几个月，付几个月的利息。当然这是极端的情况，现实中可能不存在。
不过我只想说生活中可变因素很多，还有一些因素如时间和精力很难估价, 且因人而异
，"no cost"只是说"no fee", 并不见得真的no cost。 |
b******r
发帖数: 1137 | 27 你搞错了，我不跟你一拨的
【在 c****o 的大作中提到】
: 完了，你又要像俺一样被批评智力低于80，哈哈
|
b******r
发帖数: 1137 | 28 你说的极端情况都是有的。但是我们研究问题先要简化问题，去掉细枝末节不普遍化的
限定条件。
回到你说的情况，你的闲钱还本金是有机会成本的，划算不划算还不好说，因人而异。
但是我们要是做普通的分析，你就要拿一个通用的标尺，银行间用libor或是fed fund
rate，个人可能就可以用CD利率。我这都是打个比方，主要是指出你说的情况里你不能
简单地把机会成本算作零。
【在 s******e 的大作中提到】
: 其实吧，和不合算，简单的说"no cost"的话，利率降低自然是合算的。
: 但是我依然能够想到一些极端的情况不合算。比如说，手里有笔闲钱，refinance的话
: ，就不能还银行了，因为还了loan太少拿不到好利率, 那么有那么几个月你还得为这比
: 钱付利息。不refinance的话，就直接还了本金，利息自然就少了。算不明白的话，可
: 以假想这笔闲钱的数量相当于loan的本金。不refinance，你就还清了。refinance的话
: ，至少还得折腾几个月，付几个月的利息。当然这是极端的情况，现实中可能不存在。
: 不过我只想说生活中可变因素很多，还有一些因素如时间和精力很难估价, 且因人而异
: ，"no cost"只是说"no fee", 并不见得真的no cost。
|
c****o
发帖数: 32446 | 29 好吧，老夫孤军奋战
【在 b******r 的大作中提到】
: 你搞错了，我不跟你一拨的
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b*****d
发帖数: 524 | 30 重新贷款的话，是只需要贷之前剩余的时间，还是要重新再来30，20，15年这样固定的
年限。 |
|
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s******e
发帖数: 431 | 31 我哪里把机会成本算作零了？我开头第一段就指出了在简化的情况下的结论，然后又指
出一些复杂情况会影响结果。
fund
【在 b******r 的大作中提到】
: 你说的极端情况都是有的。但是我们研究问题先要简化问题，去掉细枝末节不普遍化的
: 限定条件。
: 回到你说的情况，你的闲钱还本金是有机会成本的，划算不划算还不好说，因人而异。
: 但是我们要是做普通的分析，你就要拿一个通用的标尺，银行间用libor或是fed fund
: rate，个人可能就可以用CD利率。我这都是打个比方，主要是指出你说的情况里你不能
: 简单地把机会成本算作零。
|
b******r
发帖数: 1137 | 32 "不refinance的话，就直接还了本金，利息自然就少了。算不明白的话，可以假想这笔
闲钱的数量相当于loan的本金。不refinance，你就还清了。refinance的话，至少还得
折腾几个月，付几个月的利息。"
你这里并没有提出闲钱不还利息在别处是有收益的，即使只是几个月。这个收益是需要
和“折腾几个月，付几个月的利息”来比较的。
【在 s******e 的大作中提到】
: 我哪里把机会成本算作零了？我开头第一段就指出了在简化的情况下的结论，然后又指
: 出一些复杂情况会影响结果。
:
: fund
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s******e
发帖数: 431 | 33 呵呵，你一方面说我不够简化，另一方面又说我说的不够全面。我这段话的意思就是举
出一个极端的例子说明refinance是可能产生损失的。不妨就假设那笔闲钱埋在地里不
产生任何收益好了。
我的基本思想是对于不精打细算的人来说，refinance好了，省钱的概率很高。对于精
打细算的人来说，那就没什么好说的，使劲算吧。
【在 b******r 的大作中提到】
: "不refinance的话，就直接还了本金，利息自然就少了。算不明白的话，可以假想这笔
: 闲钱的数量相当于loan的本金。不refinance，你就还清了。refinance的话，至少还得
: 折腾几个月，付几个月的利息。"
: 你这里并没有提出闲钱不还利息在别处是有收益的，即使只是几个月。这个收益是需要
: 和“折腾几个月，付几个月的利息”来比较的。
|
E**********e
发帖数: 1736 | 34 some of your idiots. fxxk.
0.25 rate down will save 1000$ a year. normally you has already paid for 5
month before your refinance is done again. for 40K loan, you need to pay
roughly 1500 a month, which means you already paid for 5000-7000 before you
get a new rate. if you are planning to pay 30 years, you got the deal. if
not, it doesn't help you save too much. so rate > 0.375 is a deal.
everybody has to do the calculation before doing the refinance.
【在 g*****s 的大作中提到】
: 这就一白痴。
|
M********I
发帖数: 848 | 35 每年省$1000， 在很多人看来跟没省一样。
换另一个角度，你只要坐在那里签一些文件，然后你这一年的剪草，除雪就不要自己弄了。
值不值？ |
E**********e
发帖数: 1736 | 36 第一，不要忘了你已经付了5000-7000的利息（当然也可能才付3-4个月），也即是说你
在5-7（4年）年后才能balance off你的0.25 rate和你已付的利息。
第二，也就是说5年后才真正享受refinance带来的好处。 如果你付息一年后才做0.25
，那你得8年后才能享受refinace好处。
第三，最主要的是在美国流动性很大，很多人也许就住个5年，就搬家或换房子了。
做refinace，首先要自己算算账。最简单就是run个mortage 程序，算算0.25rate三十
年可以省多少？如果只能省个10000，其实就不算是么好deal。
agent说的早做refinace是对的。越早，就可以少付利息。不过银行也不傻，规定3个月
以上才能重做refinance。实际往往是4到5个月，或更长。
无意挑起口水仗，就是有些人不要太mean。
弄了。
【在 M********I 的大作中提到】
: 每年省$1000， 在很多人看来跟没省一样。
: 换另一个角度，你只要坐在那里签一些文件，然后你这一年的剪草，除雪就不要自己弄了。
: 值不值？
|
b******r
发帖数: 1137 | 37 unbelievable... you don't have any basic knowledge of finance. when you
compare the amount of money, make sure they have the same present value (or
future value) at the SAME moment.
do this, get a no cost refi, keep paying the same amount before refi, see
when you'll pay off the loan. see if it's earlier than the original payoff
date or not. it doesn't matter how long the term is.
you
【在 E**********e 的大作中提到】
: some of your idiots. fxxk.
: 0.25 rate down will save 1000$ a year. normally you has already paid for 5
: month before your refinance is done again. for 40K loan, you need to pay
: roughly 1500 a month, which means you already paid for 5000-7000 before you
: get a new rate. if you are planning to pay 30 years, you got the deal. if
: not, it doesn't help you save too much. so rate > 0.375 is a deal.
: everybody has to do the calculation before doing the refinance.
|
q*z
发帖数: 13362 | 38 我也无意挑起口水账.谁来费劲教育他一下
25
【在 E**********e 的大作中提到】
: 第一，不要忘了你已经付了5000-7000的利息（当然也可能才付3-4个月），也即是说你
: 在5-7（4年）年后才能balance off你的0.25 rate和你已付的利息。
: 第二，也就是说5年后才真正享受refinance带来的好处。 如果你付息一年后才做0.25
: ，那你得8年后才能享受refinace好处。
: 第三，最主要的是在美国流动性很大，很多人也许就住个5年，就搬家或换房子了。
: 做refinace，首先要自己算算账。最简单就是run个mortage 程序，算算0.25rate三十
: 年可以省多少？如果只能省个10000，其实就不算是么好deal。
: agent说的早做refinace是对的。越早，就可以少付利息。不过银行也不傻，规定3个月
: 以上才能重做refinance。实际往往是4到5个月，或更长。
: 无意挑起口水仗，就是有些人不要太mean。
|
b******r
发帖数: 1137 | 39 the break even point for no-cost refi is right at the beginning of the refi
loan term. summarize your equity, mortgage balance, cash balance, properly
discounted by interest rate, and do the comparison again.
25
【在 E**********e 的大作中提到】
: 第一，不要忘了你已经付了5000-7000的利息（当然也可能才付3-4个月），也即是说你
: 在5-7（4年）年后才能balance off你的0.25 rate和你已付的利息。
: 第二，也就是说5年后才真正享受refinance带来的好处。 如果你付息一年后才做0.25
: ，那你得8年后才能享受refinace好处。
: 第三，最主要的是在美国流动性很大，很多人也许就住个5年，就搬家或换房子了。
: 做refinace，首先要自己算算账。最简单就是run个mortage 程序，算算0.25rate三十
: 年可以省多少？如果只能省个10000，其实就不算是么好deal。
: agent说的早做refinace是对的。越早，就可以少付利息。不过银行也不傻，规定3个月
: 以上才能重做refinance。实际往往是4到5个月，或更长。
: 无意挑起口水仗，就是有些人不要太mean。
|
E**********e
发帖数: 1736 | 40 也不是简单签签文件。refinance有时还会有意外。 比如你的信用记录有是么新的变化
了， lengder要求你先clean你的记录，才能给你贷款。 你就必须先付钱请人先改你的
信用记录。你说付钱能改记录的是问题吗？
弄了。
【在 M********I 的大作中提到】
: 每年省$1000， 在很多人看来跟没省一样。
: 换另一个角度，你只要坐在那里签一些文件，然后你这一年的剪草，除雪就不要自己弄了。
: 值不值？
|
|
|
b******r
发帖数: 1137 | 41 我已经很费劲了。
【在 q*z 的大作中提到】
: 我也无意挑起口水账.谁来费劲教育他一下
:
: 25
|
E**********e
发帖数: 1736 | 42 我知道能提早还清。我也知道能省钱。
问题是提早几年？
有没有可能5-10年卖房子了，搬家了是么的。
我的point就是最refinance之前，先自己算算和不合算。不是给你个rate 就好。
or
【在 b******r 的大作中提到】
: unbelievable... you don't have any basic knowledge of finance. when you
: compare the amount of money, make sure they have the same present value (or
: future value) at the SAME moment.
: do this, get a no cost refi, keep paying the same amount before refi, see
: when you'll pay off the loan. see if it's earlier than the original payoff
: date or not. it doesn't matter how long the term is.
:
: you
|
E**********e
发帖数: 1736 | 43 你不需要费劲了。我在等0.375或跟好的rate。
【在 b******r 的大作中提到】
: 我已经很费劲了。
|
b***b
发帖数: 13249 | 44 俺最近做了refinance，就是降了0.25%。15 年fixed，3%。 当时Lock早了点，如果晚
些天，可以做到 2.875%。
以后付款，仍然可以按照以前的amount付，这样每年多付了本金，少付了利息。
【在 m*****s 的大作中提到】
: 现在有个机会降到3.625%, 30 years, about 40w,
: thanks。
: 半年前已经refinance过一次。
: 另外，有没有lifetime refinance次数的限制啊？
: 谢谢
|
q*z
发帖数: 13362 | 45 你赢了,我觉得你的辩论水平远高于我.
【在 E**********e 的大作中提到】
: 我知道能提早还清。我也知道能省钱。
: 问题是提早几年？
: 有没有可能5-10年卖房子了，搬家了是么的。
: 我的point就是最refinance之前，先自己算算和不合算。不是给你个rate 就好。
:
: or
|
E**********e
发帖数: 1736 | 46 讽刺？ 呵呵。
mitbbs上很多人动不动就说别人白痴，有必要这么mean吗？
我就是看到一些idiot的回帖才进来顶的。
【在 q*z 的大作中提到】
: 你赢了,我觉得你的辩论水平远高于我.
|
k*****c
发帖数: 1670 | 47 refinance的时候，在两笔贷款交接期间，你可以会多付1-2个月的利息。这是很大一笔
钱，如果你的本金比较多的话。
所以，你在做refinance的时候，一定要算好时间，同时多催着点你的agent，让他/她
帮你尽快close。
【在 m*****s 的大作中提到】
: 现在有个机会降到3.625%, 30 years, about 40w,
: thanks。
: 半年前已经refinance过一次。
: 另外，有没有lifetime refinance次数的限制啊？
: 谢谢
|
E**********e
发帖数: 1736 | 48 这是怎么一回事？ 多付一两天可以理解，怎么会l-2个月呢？
【在 k*****c 的大作中提到】
: refinance的时候，在两笔贷款交接期间，你可以会多付1-2个月的利息。这是很大一笔
: 钱，如果你的本金比较多的话。
: 所以，你在做refinance的时候，一定要算好时间，同时多催着点你的agent，让他/她
: 帮你尽快close。
|
q*z
发帖数: 13362 | 49 赞,你这个回帖非常经典,
我非常同意你的第一句.
你的第二句更是完美的诠释了第一句的意义
【在 E**********e 的大作中提到】
: 讽刺？ 呵呵。
: mitbbs上很多人动不动就说别人白痴，有必要这么mean吗？
: 我就是看到一些idiot的回帖才进来顶的。
|
A****r
发帖数: 2746 | 50 我看这个问题的关键是大家对“省钱”的看法不一致。no cost当然是好，但是比如你
原来贷款是15年，已经付了几年，refinance再搞个15年重新开始，这样算下来到你还
完贷款，付出的利息是有可能比不refinance要多。但是，如果refinance后每个月你还
是跟refinance之前还一样的数目（多出来的部分还本金），那么肯定还是可以省钱的
。 |
|
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k***e
发帖数: 7933 | 51 正解。
其实我老早就发过普及的帖子，现在找不到了。
至于多付几年的利息，那是因为你多借了几年的钱啊。如果要同等比较，refi就按照你
剩余的本金贷款，然后还是按照前一个贷款的月付，那么你可以比前一个贷款的结束早
就付完。当然想不通的人估计也算不出来到底那天能付完，能省多少。
【在 A****r 的大作中提到】
: 我看这个问题的关键是大家对“省钱”的看法不一致。no cost当然是好，但是比如你
: 原来贷款是15年，已经付了几年，refinance再搞个15年重新开始，这样算下来到你还
: 完贷款，付出的利息是有可能比不refinance要多。但是，如果refinance后每个月你还
: 是跟refinance之前还一样的数目（多出来的部分还本金），那么肯定还是可以省钱的
: 。
|
b***b
发帖数: 13249 | 52 just make simple enough--- 每个月多付50-100元就可以了。 凡是你多付的，自动进
principle。
【在 k***e 的大作中提到】
: 正解。
: 其实我老早就发过普及的帖子，现在找不到了。
: 至于多付几年的利息，那是因为你多借了几年的钱啊。如果要同等比较，refi就按照你
: 剩余的本金贷款，然后还是按照前一个贷款的月付，那么你可以比前一个贷款的结束早
: 就付完。当然想不通的人估计也算不出来到底那天能付完，能省多少。
|
A*Q
发帖数: 1579 | 53 你们说来说去，都没说中要害。
利息只跟本金和利率有关。
未贷款前本金是300K，利率是6%，那么下一个月的利息是300K ×6% /12
其他你付的是本金。
如果你重新贷款，利率是5.75%，那么下一个月的利息是300K × 5.75% /12
如果你付一样的本金的话，你会在同样的时间将贷款还完。而付的利息因为利率的降低
，从而你会节省。
为什么有人纠缠不清是，贷款公司是按15，30年重新制定你的还款数目，总额少了，关
键是还的本金少了。 |
m*****e
发帖数: 4193 | 54 LOL
笑昏
【在 b******r 的大作中提到】
: 你搞错了，我不跟你一拨的
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m*********1
发帖数: 359 | 55 太欢乐了。。。
【在 q*z 的大作中提到】
: 赞,你这个回帖非常经典,
: 我非常同意你的第一句.
: 你的第二句更是完美的诠释了第一句的意义
|
a*****0
发帖数: 660 | 56 先贷大额低利率，第一个月把你想多还的本金都交了不就可以了吗。
【在 s******e 的大作中提到】
: 其实吧，和不合算，简单的说"no cost"的话，利率降低自然是合算的。
: 但是我依然能够想到一些极端的情况不合算。比如说，手里有笔闲钱，refinance的话
: ，就不能还银行了，因为还了loan太少拿不到好利率, 那么有那么几个月你还得为这比
: 钱付利息。不refinance的话，就直接还了本金，利息自然就少了。算不明白的话，可
: 以假想这笔闲钱的数量相当于loan的本金。不refinance，你就还清了。refinance的话
: ，至少还得折腾几个月，付几个月的利息。当然这是极端的情况，现实中可能不存在。
: 不过我只想说生活中可变因素很多，还有一些因素如时间和精力很难估价, 且因人而异
: ，"no cost"只是说"no fee", 并不见得真的no cost。
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