a****g
发帖数: 3027 | 1 part-time agent帮出offer很快,看房也快；价格上基本上是传递一下对方要价信息，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
自己redfin跟踪房子很长时间了,大部分时间自己出去看open house，看了很多。 出对
于价格趋势也很清楚，对于不适特别满意的房子少出个万把块（70万左右的房子），对
于不错的房子也会出到合理，但不会疯狂bid的价格。
最近有几个房子offer没有被接受,觉得挺困惑：
1. short sale 的房子，要价70万，open house 看的，找自己的buyer agent先递了个
73万多+ 很多downpay的那种，准备被counter一把是再加点，结果是根本连个seller
counter offer都没有收到。本以为有更强的offer，结果最近成交了价格只有68万。是
Cash offer,另外buyer帮seller付了另外2W多处理一些乌七八糟的lien，相当于cash
offer70.5W。
结果是，73.5W(+准备再加上一两W),downpay很强的offer，完败给68W的cash offer.
2. 也是short sale 的房子，要价很合理，第一轮受到了五个offer,我出了84W,seller
agent说其他offer much higher. 自己对市场价格比较清楚，自己第二轮加了2W，如
果别人出更高价格疯狂去bid就算了。结果是第二轮大家都加了价格之后，我的86W是并
列第一，downpay应该另外的86W的强很多。估计该接受我的offer了，所以也没有让
buyer agent去特意强调要求接受我们的offer.
结果是，seller接受了另外一个86W的offer,原因是我们第一次出的价格太低（84W），
很生气就不接受我们的。觉得很奇怪：80+W的房子比别人第一轮出价就低1W快的样子，
怎么就会让seller很生气？
最困惑的是，自己的offer价格+downpay比其他buyer强了，怎么还是拿不到offer?
这个哪里出了问题，需要以后注意点？ |
b********2
发帖数: 5191 | |
a****g
发帖数: 3027 | 3 可以解释第一个，但怎么解释第二个（另外一个buyer也是贷款的，downpay比我少的多
阿）？
【在 b********2 的大作中提到】
: cash is the king.
|
l*****u
发帖数: 12114 | 4 没有什么的。move on. 老夫当年BID的第一个房子第一轮出96万，对方counter回来98
万，我出到97万，25% down, 结果居然seller没有收到，以为我walk away了，就卖给
另一个出96万的。我的agent事后知道就傻了。后来出来了一堆更理想的房子，居然价
钱更低。所以这个要讲缘分的。踏踏实实做事，其他的就take it easy.
，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
seller
【在 a****g 的大作中提到】
: part-time agent帮出offer很快,看房也快；价格上基本上是传递一下对方要价信息，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
: 自己redfin跟踪房子很长时间了,大部分时间自己出去看open house，看了很多。 出对
: 于价格趋势也很清楚，对于不适特别满意的房子少出个万把块（70万左右的房子），对
: 于不错的房子也会出到合理，但不会疯狂bid的价格。
: 最近有几个房子offer没有被接受,觉得挺困惑：
: 1. short sale 的房子，要价70万，open house 看的，找自己的buyer agent先递了个
: 73万多+ 很多downpay的那种，准备被counter一把是再加点，结果是根本连个seller
: counter offer都没有收到。本以为有更强的offer，结果最近成交了价格只有68万。是
: Cash offer,另外buyer帮seller付了另外2W多处理一些乌七八糟的lien，相当于cash
: offer70.5W。
|
s**********a
发帖数: 3273 | 5 谁能解释一下为啥卖家会 care 买家 downpay 多少？
俺觉得除了 cash offer，其他的是贷90%还是20%跟seller根本没关系。
，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
【在 a****g 的大作中提到】
: part-time agent帮出offer很快,看房也快；价格上基本上是传递一下对方要价信息，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
: 自己redfin跟踪房子很长时间了,大部分时间自己出去看open house，看了很多。 出对
: 于价格趋势也很清楚，对于不适特别满意的房子少出个万把块（70万左右的房子），对
: 于不错的房子也会出到合理，但不会疯狂bid的价格。
: 最近有几个房子offer没有被接受,觉得挺困惑：
: 1. short sale 的房子，要价70万，open house 看的，找自己的buyer agent先递了个
: 73万多+ 很多downpay的那种，准备被counter一把是再加点，结果是根本连个seller
: counter offer都没有收到。本以为有更强的offer，结果最近成交了价格只有68万。是
: Cash offer,另外buyer帮seller付了另外2W多处理一些乌七八糟的lien，相当于cash
: offer70.5W。
|
c***i
发帖数: 411 | 6 Downpay high, the loan amount will be low -- when put loan $ in the contract
, the loan $ amount will protect the seller (buyer can't walk away if buyer
can't loan such low $ from the bank)
【在 s**********a 的大作中提到】
: 谁能解释一下为啥卖家会 care 买家 downpay 多少？
: 俺觉得除了 cash offer，其他的是贷90%还是20%跟seller根本没关系。
:
: ，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
|
B***r
发帖数: 534 | 7 Take it easy，short sale里面猫腻太多，虽然很多人不喜欢agent这种制度，但就现
在而言，无论是卖房还是买房，找个好的agent还是很重要的，尤其是short sale，因
为跟seller没太大关系。假如你是listing agent，如果收到同样的offer，其中一个是
跟你很熟的agent递的，另一个agent你根本不认识，你说你会把哪个offer递到银行？
Downpay差多差少没什么太大区别，因为seller，也就是银行压根儿还不知道你的情况
呢，listing agent给他们什么offer，他们就看什么offer。所以，你如果真想抢SS的
房子，找个好的有经验的buyer agent很重要。不是说你现在的agent不好，也许他的经
验欠缺一些，也许是你不够lucky，或机会没到。
【在 a****g 的大作中提到】
: 可以解释第一个，但怎么解释第二个（另外一个buyer也是贷款的，downpay比我少的多
: 阿）？
|
l*****g
发帖数: 3084 | 8 You are not correct here.
The listing agent cannot hide any offer, this is against the law and
regulations. I don't think any agent would like to lose his/her license for
this.
【在 B***r 的大作中提到】
: Take it easy，short sale里面猫腻太多，虽然很多人不喜欢agent这种制度，但就现
: 在而言，无论是卖房还是买房，找个好的agent还是很重要的，尤其是short sale，因
: 为跟seller没太大关系。假如你是listing agent，如果收到同样的offer，其中一个是
: 跟你很熟的agent递的，另一个agent你根本不认识，你说你会把哪个offer递到银行？
: Downpay差多差少没什么太大区别，因为seller，也就是银行压根儿还不知道你的情况
: 呢，listing agent给他们什么offer，他们就看什么offer。所以，你如果真想抢SS的
: 房子，找个好的有经验的buyer agent很重要。不是说你现在的agent不好，也许他的经
: 验欠缺一些，也许是你不够lucky，或机会没到。
|
B***r
发帖数: 534 | 9 Technically是这样的，但他可以不接你电话，不回你email，等过几天再response，已
经晚了。类似的trick还是很多的，我遇到不是一次两次了。
for
【在 l*****g 的大作中提到】
: You are not correct here.
: The listing agent cannot hide any offer, this is against the law and
: regulations. I don't think any agent would like to lose his/her license for
: this.
|
l*****g
发帖数: 3084 | 10 Are you an agent?
Why do not complain to his/her broker or state committee?
I met once this situation. Just send an email said I am going to complain.
Then the listing agent stopped his trick. But finally our offer was not
accepted by the bank, but this is out of the control of the listing/buyer
agents.
【在 B***r 的大作中提到】
: Technically是这样的，但他可以不接你电话，不回你email，等过几天再response，已
: 经晚了。类似的trick还是很多的，我遇到不是一次两次了。
:
: for
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B***r
发帖数: 534 | 11 I'm not an agent.
不是每个agent都像你这么规矩，也不是每个agent都愿意去得罪自己的同行，况且
Complain也不是每次都有用的。你真觉得agent做事情都是为自己的client着想吗？也
许你是，但我相信大部分agent不是的。我也可以理解。
【在 l*****g 的大作中提到】
: Are you an agent?
: Why do not complain to his/her broker or state committee?
: I met once this situation. Just send an email said I am going to complain.
: Then the listing agent stopped his trick. But finally our offer was not
: accepted by the bank, but this is out of the control of the listing/buyer
: agents.
|
Q***N
发帖数: 2972 | 12 一般agent不会拿职业和"友情"来交换的,而且这种友情是"职业友情",他/她会为此可能
丢掉执照.即使很熟的AGENT相遇,可以开玩笑,叙旧,尽可能的探听相关的信息,一般也不
越底细.以免给自己和对方增加不必要的麻烦.当然事后可以随便闲聊.
我老板是有加州执照的律师,在我加入公司的第一天就说:美国就2种AGENT,一种是已经
被起诉的,另一种是即将被起诉的.所以要求尽可能的保留记录,洁身自好,遵守Ethical
principals.
【在 B***r 的大作中提到】
: Technically是这样的，但他可以不接你电话，不回你email，等过几天再response，已
: 经晚了。类似的trick还是很多的，我遇到不是一次两次了。
:
: for
|
b***b
发帖数: 13249 | 13 这两个case都是正常的，别怪罪你的agent.
1. cash is king for unusual sales such as bank-owned and short-sale.
2. First offer gives good impression to the seller. The seller has doubt on
the forced increased second offer by bidding pressure. Your first offer
means you don't want to offer more and have to increase to get the house,
which indicates some worry for the seller that you may give him hard time in
next step.
Imaging if it was you as the seller, whom do you want to choose?
Down payment makes no much difference in this case.
，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
【在 a****g 的大作中提到】
: part-time agent帮出offer很快,看房也快；价格上基本上是传递一下对方要价信息，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
: 自己redfin跟踪房子很长时间了,大部分时间自己出去看open house，看了很多。 出对
: 于价格趋势也很清楚，对于不适特别满意的房子少出个万把块（70万左右的房子），对
: 于不错的房子也会出到合理，但不会疯狂bid的价格。
: 最近有几个房子offer没有被接受,觉得挺困惑：
: 1. short sale 的房子，要价70万，open house 看的，找自己的buyer agent先递了个
: 73万多+ 很多downpay的那种，准备被counter一把是再加点，结果是根本连个seller
: counter offer都没有收到。本以为有更强的offer，结果最近成交了价格只有68万。是
: Cash offer,另外buyer帮seller付了另外2W多处理一些乌七八糟的lien，相当于cash
: offer70.5W。
|
B***r
发帖数: 534 | 14 Regular Sale一般都还好，Short Sale就不好说了，呵呵...
Ethical
【在 Q***N 的大作中提到】
: 一般agent不会拿职业和"友情"来交换的,而且这种友情是"职业友情",他/她会为此可能
: 丢掉执照.即使很熟的AGENT相遇,可以开玩笑,叙旧,尽可能的探听相关的信息,一般也不
: 越底细.以免给自己和对方增加不必要的麻烦.当然事后可以随便闲聊.
: 我老板是有加州执照的律师,在我加入公司的第一天就说:美国就2种AGENT,一种是已经
: 被起诉的,另一种是即将被起诉的.所以要求尽可能的保留记录,洁身自好,遵守Ethical
: principals.
|
a****g
发帖数: 3027 | 15 For a short sale, after the listing agent shows all the offers to the seller
, can the seller deliver only one offer to the bank while hiding others to
the bank by law?
The bottom line question is, can the seller even choose a lower offer (tens
of thousand of dollars less) and deliver only that offer to the bank?
Can the bank decide to take another higher offer (tens of thousand of
dollars more with extremely high downpay, e.g. 50%+downpay) instead of the
one chosen by the seller in a short sale?
for
【在 l*****g 的大作中提到】
: You are not correct here.
: The listing agent cannot hide any offer, this is against the law and
: regulations. I don't think any agent would like to lose his/her license for
: this.
|
a****g
发帖数: 3027 | 16 Actually I have come across a few cases similar to this: my buyer agent told
me the seller agent does not respond so that I could not have a chance to
take a look at some short sale houses.
Under this case, do you think I can complain to the broker and the state
agency against the listing agent?
【在 l*****g 的大作中提到】
: Are you an agent?
: Why do not complain to his/her broker or state committee?
: I met once this situation. Just send an email said I am going to complain.
: Then the listing agent stopped his trick. But finally our offer was not
: accepted by the bank, but this is out of the control of the listing/buyer
: agents.
|
l*****g
发帖数: 3084 | 17 Maybe. 尽管入行时间不长，不过也和几个seller agent有过不愉快地talk. 但是这些
都是business to business, nothing personal. 我只是维护一下我客户的利益， 我
相信他们也应该能理解。
【在 B***r 的大作中提到】
: I'm not an agent.
: 不是每个agent都像你这么规矩，也不是每个agent都愿意去得罪自己的同行，况且
: Complain也不是每次都有用的。你真觉得agent做事情都是为自己的client着想吗？也
: 许你是，但我相信大部分agent不是的。我也可以理解。
|
l*****g
发帖数: 3084 | 18 Yes. The seller can select the one he likes.
Remember, this is a short sale, not foreclosure. The seller is still the
owner of the property, not the bank.
seller
tens
【在 a****g 的大作中提到】
: For a short sale, after the listing agent shows all the offers to the seller
: , can the seller deliver only one offer to the bank while hiding others to
: the bank by law?
: The bottom line question is, can the seller even choose a lower offer (tens
: of thousand of dollars less) and deliver only that offer to the bank?
: Can the bank decide to take another higher offer (tens of thousand of
: dollars more with extremely high downpay, e.g. 50%+downpay) instead of the
: one chosen by the seller in a short sale?
:
: for
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l*****g
发帖数: 3084 | 19 Let the broker of your agent talk to the broker of the listing agent
directly. This is the official way to solve it. By law, your agent cannot
talk to the seller directly.
By the regulation, the seller agent cannot refuse to show the house without
a seller's permission.
told
【在 a****g 的大作中提到】
: Actually I have come across a few cases similar to this: my buyer agent told
: me the seller agent does not respond so that I could not have a chance to
: take a look at some short sale houses.
: Under this case, do you think I can complain to the broker and the state
: agency against the listing agent?
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B***r
发帖数: 534 | 20 问题就在这里。Listing agent总能找到理由respond late，比如sick了，出差了，很
多时候说seller不配合，反正你也不能直接去找seller.我一个朋友前段时间看上一个
SS的投资房，但listing agent老是说找不到seller，不能show房子，后来过了一个星
期在没看到房子的情况下递了offer还是被turn down了。
told
【在 a****g 的大作中提到】
: Actually I have come across a few cases similar to this: my buyer agent told
: me the seller agent does not respond so that I could not have a chance to
: take a look at some short sale houses.
: Under this case, do you think I can complain to the broker and the state
: agency against the listing agent?
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a****e
发帖数: 9589 | 21 命中有时终需有，命中无时莫强求
，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
【在 a****g 的大作中提到】
: part-time agent帮出offer很快,看房也快；价格上基本上是传递一下对方要价信息，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
: 自己redfin跟踪房子很长时间了,大部分时间自己出去看open house，看了很多。 出对
: 于价格趋势也很清楚，对于不适特别满意的房子少出个万把块（70万左右的房子），对
: 于不错的房子也会出到合理，但不会疯狂bid的价格。
: 最近有几个房子offer没有被接受,觉得挺困惑：
: 1. short sale 的房子，要价70万，open house 看的，找自己的buyer agent先递了个
: 73万多+ 很多downpay的那种，准备被counter一把是再加点，结果是根本连个seller
: counter offer都没有收到。本以为有更强的offer，结果最近成交了价格只有68万。是
: Cash offer,另外buyer帮seller付了另外2W多处理一些乌七八糟的lien，相当于cash
: offer70.5W。
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a******o
发帖数: 7982 | 22 short sale直接找对方的listing agent.offer高低只是相对的,不时决定因素.我以前
下的offer也如此.其中有个还直接说现在有80几万的cash offer,如果不高于那个就不
回考虑了,我连下offer机会都没有,因为我觉得不值那个价,但是最后的成交是76万左右
.后来我直接找的listing agent,offer还低些.当然也不排除有的很hot的房子listing
agent有几个人找他,但是这样的概率相对少些.
，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
【在 a****g 的大作中提到】
: part-time agent帮出offer很快,看房也快；价格上基本上是传递一下对方要价信息，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
: 自己redfin跟踪房子很长时间了,大部分时间自己出去看open house，看了很多。 出对
: 于价格趋势也很清楚，对于不适特别满意的房子少出个万把块（70万左右的房子），对
: 于不错的房子也会出到合理，但不会疯狂bid的价格。
: 最近有几个房子offer没有被接受,觉得挺困惑：
: 1. short sale 的房子，要价70万，open house 看的，找自己的buyer agent先递了个
: 73万多+ 很多downpay的那种，准备被counter一把是再加点，结果是根本连个seller
: counter offer都没有收到。本以为有更强的offer，结果最近成交了价格只有68万。是
: Cash offer,另外buyer帮seller付了另外2W多处理一些乌七八糟的lien，相当于cash
: offer70.5W。
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B***r
发帖数: 534 | 23 对，这是正解，被逼的，没办法。好多buyer agent都不愿意touch short sale的房子
，就是因为费时费力成功率还低。
listing
【在 a******o 的大作中提到】
: short sale直接找对方的listing agent.offer高低只是相对的,不时决定因素.我以前
: 下的offer也如此.其中有个还直接说现在有80几万的cash offer,如果不高于那个就不
: 回考虑了,我连下offer机会都没有,因为我觉得不值那个价,但是最后的成交是76万左右
: .后来我直接找的listing agent,offer还低些.当然也不排除有的很hot的房子listing
: agent有几个人找他,但是这样的概率相对少些.
:
: ，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
|
b***b
发帖数: 13249 | 24 我是Agent，要是我碰到这种情况，我会让买家直接找listing agent看这个房子得了。
看完后，如果你感兴趣，再说，如果不感兴趣，咱们就是多劳累了可恶的不让看房的
Listing agent 一下了。买家能买到心仪的房子是我最大的心愿，挣钱次要。
好在， 目前为止，我做过一些short-sale （目前100%成功率， 可能老天看在我这人人品好吧，很关照我）,没有碰到过这种情况。
【在 B***r 的大作中提到】
: 对，这是正解，被逼的，没办法。好多buyer agent都不愿意touch short sale的房子
: ，就是因为费时费力成功率还低。
:
: listing
|
a****g
发帖数: 3027 | 25 这个黑幕似乎很多阿？
【在 B***r 的大作中提到】
: 问题就在这里。Listing agent总能找到理由respond late，比如sick了，出差了，很
: 多时候说seller不配合，反正你也不能直接去找seller.我一个朋友前段时间看上一个
: SS的投资房，但listing agent老是说找不到seller，不能show房子，后来过了一个星
: 期在没看到房子的情况下递了offer还是被turn down了。
:
: told
|
B***r
发帖数: 534 | 26 是啊！
【在 a****g 的大作中提到】
: 这个黑幕似乎很多阿？
|
a****g
发帖数: 3027 | 27 怎么80多W的cash offer都不接受，最终却接受76W的offer?
如果80W的cash offer buyer真想要这个房子没有拿到，可以去告歧视什么的？这个
offer毫无争议是更强阿？
还是seller agent满嘴跑火车，反正口说无凭？
listing
【在 a******o 的大作中提到】
: short sale直接找对方的listing agent.offer高低只是相对的,不时决定因素.我以前
: 下的offer也如此.其中有个还直接说现在有80几万的cash offer,如果不高于那个就不
: 回考虑了,我连下offer机会都没有,因为我觉得不值那个价,但是最后的成交是76万左右
: .后来我直接找的listing agent,offer还低些.当然也不排除有的很hot的房子listing
: agent有几个人找他,但是这样的概率相对少些.
:
: ，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
|
a****g
发帖数: 3027 | 28 我碰到是listing agent根本不回buyer agent的电话，留言和follow。
这种情况可以直接去DRE去告吗？
【在 B***r 的大作中提到】
: 问题就在这里。Listing agent总能找到理由respond late，比如sick了，出差了，很
: 多时候说seller不配合，反正你也不能直接去找seller.我一个朋友前段时间看上一个
: SS的投资房，但listing agent老是说找不到seller，不能show房子，后来过了一个星
: 期在没看到房子的情况下递了offer还是被turn down了。
:
: told
|
B***r
发帖数: 534 | 29 你可以去告，不过我不觉得会有用，listing agent总能找到借口，对你也不见得有好
处。要我说你没必要置这个气，浪费时间，浪费精力，赶快move on再找吧，也许你的
dream house就在向你招手呢。这种事情你见多了就不会觉得奇怪了，心态也就平和了。
【在 a****g 的大作中提到】
: 我碰到是listing agent根本不回buyer agent的电话，留言和follow。
: 这种情况可以直接去DRE去告吗？
|
a***s
发帖数: 1084 | 30 short sale说不清的。卖家只要让银行能approve就行了，在小细节上人家根本不在乎
。相同情况下很多时候是看buyer顺不顺眼。所以agent的沟通在short sale时其实很重
要。
，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
【在 a****g 的大作中提到】
: part-time agent帮出offer很快,看房也快；价格上基本上是传递一下对方要价信息，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
: 自己redfin跟踪房子很长时间了,大部分时间自己出去看open house，看了很多。 出对
: 于价格趋势也很清楚，对于不适特别满意的房子少出个万把块（70万左右的房子），对
: 于不错的房子也会出到合理，但不会疯狂bid的价格。
: 最近有几个房子offer没有被接受,觉得挺困惑：
: 1. short sale 的房子，要价70万，open house 看的，找自己的buyer agent先递了个
: 73万多+ 很多downpay的那种，准备被counter一把是再加点，结果是根本连个seller
: counter offer都没有收到。本以为有更强的offer，结果最近成交了价格只有68万。是
: Cash offer,另外buyer帮seller付了另外2W多处理一些乌七八糟的lien，相当于cash
: offer70.5W。
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a****g
发帖数: 3027 | 31 并非强求，所谓谋事在人，成事在天。
现在不知道是否谋事的过程中有重大缺陷，想做的好一点而已。
【在 a****e 的大作中提到】
: 命中有时终需有，命中无时莫强求
:
: ，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
|
p******y
发帖数: 3523 | |
a******o
发帖数: 7982 | 33 大部分人无从考证呀.我当时的agent人很不错,她肯定是愿意做下来的,对方的listing
agent这么说,那么很多人就被拦下来了呀.我是一直watch那个房子,最后看到成交价.
【在 a****g 的大作中提到】
: 怎么80多W的cash offer都不接受，最终却接受76W的offer?
: 如果80W的cash offer buyer真想要这个房子没有拿到，可以去告歧视什么的？这个
: offer毫无争议是更强阿？
: 还是seller agent满嘴跑火车，反正口说无凭？
:
: listing
|
a****g
发帖数: 3027 | 34 如果你的agent强行递个offer上去，比如77W的，listing agent可以将offer 拦下来不
敌给seller或者银行吗？
或者告诉seller这个价格不好批什么之类的，让seller不递给银行？
listing
【在 a******o 的大作中提到】
: 大部分人无从考证呀.我当时的agent人很不错,她肯定是愿意做下来的,对方的listing
: agent这么说,那么很多人就被拦下来了呀.我是一直watch那个房子,最后看到成交价.
|
n*****y
发帖数: 361 | 35 这个一定是appraisal不够
【在 a****g 的大作中提到】
: 怎么80多W的cash offer都不接受，最终却接受76W的offer?
: 如果80W的cash offer buyer真想要这个房子没有拿到，可以去告歧视什么的？这个
: offer毫无争议是更强阿？
: 还是seller agent满嘴跑火车，反正口说无凭？
:
: listing
|
H****E
发帖数: 254 | 36 最近的market是这样的，供<求。
看来房市有望好转。
，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
【在 a****g 的大作中提到】
: part-time agent帮出offer很快,看房也快；价格上基本上是传递一下对方要价信息，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
: 自己redfin跟踪房子很长时间了,大部分时间自己出去看open house，看了很多。 出对
: 于价格趋势也很清楚，对于不适特别满意的房子少出个万把块（70万左右的房子），对
: 于不错的房子也会出到合理，但不会疯狂bid的价格。
: 最近有几个房子offer没有被接受,觉得挺困惑：
: 1. short sale 的房子，要价70万，open house 看的，找自己的buyer agent先递了个
: 73万多+ 很多downpay的那种，准备被counter一把是再加点，结果是根本连个seller
: counter offer都没有收到。本以为有更强的offer，结果最近成交了价格只有68万。是
: Cash offer,另外buyer帮seller付了另外2W多处理一些乌七八糟的lien，相当于cash
: offer70.5W。
|
a******o
发帖数: 7982 | 37 .seller可以递what ever he wants，因为房子卖多卖少都没owner什么事了。但是原则
上listing agent需要给owner看所有offer，但实际中agent可以劝说seller，我也看过
不和规矩的agent只给owner他想各的offer看。short sale是三方甚至多方利益，比破
产房麻烦。
【在 a****g 的大作中提到】
: 如果你的agent强行递个offer上去，比如77W的，listing agent可以将offer 拦下来不
: 敌给seller或者银行吗？
: 或者告诉seller这个价格不好批什么之类的，让seller不递给银行？
:
: listing
|
a*l
发帖数: 1915 | 38 communication is key.
我自己是buyer 经纪人。很多时间要去找listing agent 沟通。他们相信我的买主有能
力，真的喜欢，我成功的机会就很大。而且他们会暗示我大约的价钱。
我做listing 的时候，有的买主直接丢来offer,我一定问清楚了情况，才会接受。不然
我知道他们是可以退的。不一定是真买。
因为我们州合约就算成交了是有 due dilligent 期限的。我被人耍过，买了又退。所
以我一定要确定他是真的要买，才会接受这个offer.不然宁可接受低一点的有把握的。
客人分析再好，不能直接跟listing agent 沟通，有劲使不上。 |
a*l
发帖数: 1915 | 39 绝对不是缘分。是有很多工作要做的。
【在 p******y 的大作中提到】
: 买房也是讲缘分的，放宽心吧。
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a****g
发帖数: 3027 | 40 所以short sale基本上是看：
1。 seller看buyer顺眼
2。 listing agent的影响
3。 buyer agent 对listing agent的影响？
offer的价格影响反而不大？
【在 a******o 的大作中提到】
: .seller可以递what ever he wants，因为房子卖多卖少都没owner什么事了。但是原则
: 上listing agent需要给owner看所有offer，但实际中agent可以劝说seller，我也看过
: 不和规矩的agent只给owner他想各的offer看。short sale是三方甚至多方利益，比破
: 产房麻烦。
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a****g
发帖数: 3027 | 41 regular sale的沟通是不是没有那么重要？ 因为seller最关心的是价格？
其他的比如首付比例很大，cash offer反而基本上没有什么影响？哪怕别人价格比你高
点点，只要有个25%的首付，seller大多还是倾向于高点点的loan offer, 而不是低点
点的cash offer.
主要是问：regular sale 和 short sale 卖方考虑offer时的主要区别？
【在 a***s 的大作中提到】
: short sale说不清的。卖家只要让银行能approve就行了，在小细节上人家根本不在乎
: 。相同情况下很多时候是看buyer顺不顺眼。所以agent的沟通在short sale时其实很重
: 要。
:
: ，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
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a****g
发帖数: 3027 | 42 能帮详细解释过程怎么发生的吗？
80多W的cash offer的买方一直和卖方保持积极的联系，后来的76W会有机会吗？
如果76W的offer是dual agent，selling agent倒是有动力递它，而不是80+W的cash
offer .
发信人: nkgerry (Gerry), 信区: Living
标 题: Re: 最近的几个offer都没有成功,问题在哪里?很困惑?
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Mar 1 20:30:58 2012, 美东)
这个一定是appraisal不够
【在 a****g 的大作中提到】
: 怎么80多W的cash offer都不接受，最终却接受76W的offer?
: 如果80W的cash offer buyer真想要这个房子没有拿到，可以去告歧视什么的？这个
: offer毫无争议是更强阿？
: 还是seller agent满嘴跑火车，反正口说无凭？
:
: listing
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a****g
发帖数: 3027 | 43 这个房子你当时是不是特别想要？
如果是的话，你的buyer agent踏踏实实地去follow up了吗？这个事情发生之后，你觉
得你的agent怎么样？
98
【在 l*****u 的大作中提到】
: 没有什么的。move on. 老夫当年BID的第一个房子第一轮出96万，对方counter回来98
: 万，我出到97万，25% down, 结果居然seller没有收到，以为我walk away了，就卖给
: 另一个出96万的。我的agent事后知道就傻了。后来出来了一堆更理想的房子，居然价
: 钱更低。所以这个要讲缘分的。踏踏实实做事，其他的就take it easy.
:
: ，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
: seller
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n*****y
发帖数: 361 | 44 all contract has appraisal contingency.
If the house is appraised under the offered purchase price, the buyer can
renegotiate the price (If it is above the offer price, nothing happens).
If they cannot agree, either party can walk away at that point.
It's likely the seller agreed to reduce the price after a low appraisal.
I know a case where the highest winning bid is 740k+.
While the final sold price after a few weeks is only 705k.
I guess the appraisal must be around 65k (this is close to what I think it
worth), as the final price settled in the middle.
So in a hot market when there are many buyers being desperate to get in, one
strategy is to bid high and get into contract first, then count on the
appraisal to be in your favor.
【在 a****g 的大作中提到】
: 能帮详细解释过程怎么发生的吗？
: 80多W的cash offer的买方一直和卖方保持积极的联系，后来的76W会有机会吗？
: 如果76W的offer是dual agent，selling agent倒是有动力递它，而不是80+W的cash
: offer .
: 发信人: nkgerry (Gerry), 信区: Living
: 标 题: Re: 最近的几个offer都没有成功,问题在哪里?很困惑?
: 发信站: BBS 未名空间站 (Thu Mar 1 20:30:58 2012, 美东)
: 这个一定是appraisal不够
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B***r
发帖数: 534 | 45 cash永远都是king。如果我是seller，75万cash offer和76万 offer贷款40万，我可能
优先考虑cash offer。当然也看人，如果出贷款offer的是美国人，即使价钱差3万我也
会毫不犹豫地要cash offer，因为好多美国人的credit不好，最后贷不下来款的情况太
多，卖房子timing很重要，过了这个村就没这个店了。而且很多时候appraisal也可能过不了。还有，seller一般都会喜欢痛快
的buyer，如果一个buyer过于注重细节，seller也会比较反感。我有一次卖房子的时候
有2个buyer出价，第一个buyer总是犹犹豫豫的，他的agent几次找我的agent探我的底
，我的agent已经暗示他了，结果他还是出了比较低的价，第二个buyer很痛快地出到了
我的心理价位，第一个buyer知道后让agent找我的agent说过几次，还想让我降价，我
没理他，到我马上要接受另一个offer了，他急三火四地加了2万多，比另一个offer还
多2000，但我还是没答应。因为我觉得这家人不太痛快，将来inspection或贷款的时候
说不定还要刁难我。所以我觉得buyer agent跟listing agent的沟通非常重要，有经验
的buyer agent能很快了解对方的心理价位，这时候如果buyer真想要这个房子，不要犹
豫，不要老想着占便宜，regular sale的市场基本是透明的，房子该值多少钱就是多少
钱，很多时候想占便宜意味着有可能失去一个很好的机会。
short sale is a different story，因为房子名义上虽然还是seller的，但他们没有
最终决定权，对价钱他们也不是那么看重。
【在 a****g 的大作中提到】
: regular sale的沟通是不是没有那么重要？ 因为seller最关心的是价格？
: 其他的比如首付比例很大，cash offer反而基本上没有什么影响？哪怕别人价格比你高
: 点点，只要有个25%的首付，seller大多还是倾向于高点点的loan offer, 而不是低点
: 点的cash offer.
: 主要是问：regular sale 和 short sale 卖方考虑offer时的主要区别？
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a****g
发帖数: 3027 | 46 Thanks for the explanation.
So, the 80+W cash offer buyer could have taken advantage of this one as well
if he/she really wants the house.
one
【在 n*****y 的大作中提到】
: all contract has appraisal contingency.
: If the house is appraised under the offered purchase price, the buyer can
: renegotiate the price (If it is above the offer price, nothing happens).
: If they cannot agree, either party can walk away at that point.
: It's likely the seller agreed to reduce the price after a low appraisal.
: I know a case where the highest winning bid is 740k+.
: While the final sold price after a few weeks is only 705k.
: I guess the appraisal must be around 65k (this is close to what I think it
: worth), as the final price settled in the middle.
: So in a hot market when there are many buyers being desperate to get in, one
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a****g
发帖数: 3027 | 47 谢谢指教了.不过这个两千快钱是不值得考虑太多了。
能过不了。还有，seller一般都会喜欢痛快
【在 B***r 的大作中提到】
: cash永远都是king。如果我是seller，75万cash offer和76万 offer贷款40万，我可能
: 优先考虑cash offer。当然也看人，如果出贷款offer的是美国人，即使价钱差3万我也
: 会毫不犹豫地要cash offer，因为好多美国人的credit不好，最后贷不下来款的情况太
: 多，卖房子timing很重要，过了这个村就没这个店了。而且很多时候appraisal也可能过不了。还有，seller一般都会喜欢痛快
: 的buyer，如果一个buyer过于注重细节，seller也会比较反感。我有一次卖房子的时候
: 有2个buyer出价，第一个buyer总是犹犹豫豫的，他的agent几次找我的agent探我的底
: ，我的agent已经暗示他了，结果他还是出了比较低的价，第二个buyer很痛快地出到了
: 我的心理价位，第一个buyer知道后让agent找我的agent说过几次，还想让我降价，我
: 没理他，到我马上要接受另一个offer了，他急三火四地加了2万多，比另一个offer还
: 多2000，但我还是没答应。因为我觉得这家人不太痛快，将来inspection或贷款的时候
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n*****y
发帖数: 361 | 48 If it's financed purchase (with mortgage), a low appraisal may result in the
buyer not being able to get the loan if his down payment is small. So the
buyer have a more legitimate reason to ask for price reduction.
If it's cash offer, his only excuse is "I don't want to pay that much even I
can".
In either case, it is totally up to the seller.
well
【在 a****g 的大作中提到】
: Thanks for the explanation.
: So, the 80+W cash offer buyer could have taken advantage of this one as well
: if he/she really wants the house.
:
: one
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t******g
发帖数: 17520 | 49 re
contract
buyer
【在 c***i 的大作中提到】
: Downpay high, the loan amount will be low -- when put loan $ in the contract
: , the loan $ amount will protect the seller (buyer can't walk away if buyer
: can't loan such low $ from the bank)
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t******g
发帖数: 17520 | 50 re
seller 是户主， lender是银行， 户主有权利把offer给银行，
不喜，也可以不给
我的问题是如果short sale的房子under water 较多
出售的价格比seller欠银行的款项要少， 这些亏的钱，
约定俗成是银行吃了， 还是ｓｅｌｌｅｒ 继续欠着， 慢慢还
还是有律师弄个合同一起分担？
【在 l*****g 的大作中提到】
: Yes. The seller can select the one he likes.
: Remember, this is a short sale, not foreclosure. The seller is still the
: owner of the property, not the bank.
:
: seller
: tens
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t******g
发帖数: 17520 | 51 short sale 真的挺没劲的
有的人为了能够qualify short sale 不惜假离婚的
还有的真离婚的， 女方还等着分房产， 然后发现还欠银行的
搞的买房过程持续9个月 |
R*****a
发帖数: 175 | 52 我刚刚的亲身经验就告诉我 cash is the king.刚用一堆现金砸败了一帮老美，哈哈哈 |
a****g
发帖数: 3027 | 53 你的cash king比最高的老美offer砸下来多少百分比阿?
是short sale的房子, REO, 还是regular sale?
regular sale好像砸不不下来吧? REO也比较难砸吧?
【在 R*****a 的大作中提到】
: 我刚刚的亲身经验就告诉我 cash is the king.刚用一堆现金砸败了一帮老美，哈哈哈
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