t******g
发帖数: 26 | 1 基本背景介绍，现在手中有些现金，因为银行利息太低，又找不到别的出路，所以想拿
出来买个房子短期居住（一年半左右），然后长期出租，来抵消通货膨胀的压力。
购房地点是Stamford, Connecticut, 这里的物价很高，稍微便宜点公寓房就很快被抢
走。试了半年左右，终于在三个月前抢到一个foreclosure公寓，在比较靠近市中心的
一个高层里面。公寓价格19万，月管理费~600 (包暖气热水），年税~4000。如果出租
的话，每月1700左右。其实这样算下来，年回报率也就在4%，远远达不到版上说的出租
房10%的下限。
但根据我这半年来的观察，这已经可能是Stamford这个地方能满足我的条件的公寓里的
最好的情况了（一些破旧些或位置稍微偏些的公寓，回报率会高些，但自住的话，不太
安全舒适，也不怎么方便）。 同楼里最近成交的两个房子（同房型）是22万，07年最
高峰时，还有几个卖到过32-36万。
上周律师作调查后告诉我这个高层公寓明年开始有个大修，每户每月要交170，一共交
十年。同时还有一个one year, two year rule(每自住一年，才可以出租两年，否则有
penalty,是年租金收入的10%，目的是为了不让住户把这个楼变成出租楼）。考虑到这
两个新情况，长期出租的话，回报率会降到2%。同时因为这个是以前不知道的情况，所
以律师说根据法律我现在可以选择退出。
现在很犹豫，一方面房子回报率低的可怜，另一方面，这真的是一个好不容易抢到的谷
底价格，希望各位大大能给点建议，应该选择继续还是退出。多谢多谢！ |
w******t
发帖数: 16937 | 2 能全cash买下，就是好deal。
【在 t******g 的大作中提到】
: 基本背景介绍，现在手中有些现金，因为银行利息太低，又找不到别的出路，所以想拿
: 出来买个房子短期居住（一年半左右），然后长期出租，来抵消通货膨胀的压力。
: 购房地点是Stamford, Connecticut, 这里的物价很高，稍微便宜点公寓房就很快被抢
: 走。试了半年左右，终于在三个月前抢到一个foreclosure公寓，在比较靠近市中心的
: 一个高层里面。公寓价格19万，月管理费~600 (包暖气热水），年税~4000。如果出租
: 的话，每月1700左右。其实这样算下来，年回报率也就在4%，远远达不到版上说的出租
: 房10%的下限。
: 但根据我这半年来的观察，这已经可能是Stamford这个地方能满足我的条件的公寓里的
: 最好的情况了（一些破旧些或位置稍微偏些的公寓，回报率会高些，但自住的话，不太
: 安全舒适，也不怎么方便）。 同楼里最近成交的两个房子（同房型）是22万，07年最
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t******g
发帖数: 26 | 3 谢谢了，我是准备全cash买下，因为贷款的话也贷不了多少，还得多交closing fee,太
麻烦了
【在 w******t 的大作中提到】
: 能全cash买下，就是好deal。
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B******y
发帖数: 9065 | 4 这可真是一个好Deal，Stamford离NY近，火车很快就到，税是Connect收，比NY低多了
。这么新的Condo，过几年经济好了转手卖了都值。Cash买房就是牛呀。。。
【在 t******g 的大作中提到】
: 谢谢了，我是准备全cash买下，因为贷款的话也贷不了多少，还得多交closing fee,太
: 麻烦了
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t******g
发帖数: 26 | 5 楼是64年的，怎么也不能算新，不过保养得很好。当然Stamford这里除了少数的几个高
档公寓，大部分都是1940-1970那个年代建的
【在 B******y 的大作中提到】
: 这可真是一个好Deal，Stamford离NY近，火车很快就到，税是Connect收，比NY低多了
: 。这么新的Condo，过几年经济好了转手卖了都值。Cash买房就是牛呀。。。
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l******a
发帖数: 16364 | 6 如果你真觉得是谷底价格就留下吧，自己住2年不就能出租4年了，到时候不行租再卖。
【在 t******g 的大作中提到】
: 基本背景介绍，现在手中有些现金，因为银行利息太低，又找不到别的出路，所以想拿
: 出来买个房子短期居住（一年半左右），然后长期出租，来抵消通货膨胀的压力。
: 购房地点是Stamford, Connecticut, 这里的物价很高，稍微便宜点公寓房就很快被抢
: 走。试了半年左右，终于在三个月前抢到一个foreclosure公寓，在比较靠近市中心的
: 一个高层里面。公寓价格19万，月管理费~600 (包暖气热水），年税~4000。如果出租
: 的话，每月1700左右。其实这样算下来，年回报率也就在4%，远远达不到版上说的出租
: 房10%的下限。
: 但根据我这半年来的观察，这已经可能是Stamford这个地方能满足我的条件的公寓里的
: 最好的情况了（一些破旧些或位置稍微偏些的公寓，回报率会高些，但自住的话，不太
: 安全舒适，也不怎么方便）。 同楼里最近成交的两个房子（同房型）是22万，07年最
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t******g
发帖数: 26 | 7 thanks,我觉得应该是，近十年来的最低的成交价是20万。看起来，这个楼确实不是一
个好投资楼，更多人是为了自己住买的。
【在 l******a 的大作中提到】
: 如果你真觉得是谷底价格就留下吧，自己住2年不就能出租4年了，到时候不行租再卖。
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b******r
发帖数: 1137 | 8 你应该看一下white plains.
1.stamford的公寓楼供给相当高，但是近年来工作机会有外流的趋势
2.论方便，wp要好很多
【在 t******g 的大作中提到】
: thanks,我觉得应该是，近十年来的最低的成交价是20万。看起来，这个楼确实不是一
: 个好投资楼，更多人是为了自己住买的。
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b******r
发帖数: 1137 | 9 这个税可不低
【在 B******y 的大作中提到】
: 这可真是一个好Deal，Stamford离NY近，火车很快就到，税是Connect收，比NY低多了
: 。这么新的Condo，过几年经济好了转手卖了都值。Cash买房就是牛呀。。。
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s**********1
发帖数: 497 | 10 上次看一个老兄花了5万刀买了个旧公寓，挺高兴的，呵呵差距怎么这么大 |
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t******g
发帖数: 26 | 11 谢谢，我简单看过WP的公寓，同档次的楼盘比Stamford还要贵一点，税也更高一点，所
以没选那里。
你说的1是个新信息，我以前不知道。buyer agent跟我说过明年有几个较大的公司会搬
过来（好像是做电影后期处理和集会用品（partying)的)，不知道能不能弥补的了流失
的工作
【在 b******r 的大作中提到】
: 你应该看一下white plains.
: 1.stamford的公寓楼供给相当高，但是近年来工作机会有外流的趋势
: 2.论方便，wp要好很多
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b******r
发帖数: 1137 | 12 关于税，我可以给一个数字：WP市价450k的2bed2bath一年$4000。这只是我知道的地方
，但是公寓楼税差别不会很大。而且WP房价贵，房租也至少proportionally高一些。
【在 t******g 的大作中提到】
: 谢谢，我简单看过WP的公寓，同档次的楼盘比Stamford还要贵一点，税也更高一点，所
: 以没选那里。
: 你说的1是个新信息，我以前不知道。buyer agent跟我说过明年有几个较大的公司会搬
: 过来（好像是做电影后期处理和集会用品（partying)的)，不知道能不能弥补的了流失
: 的工作
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s****n
发帖数: 1237 | 13 仙姑可真是到处逛啊。
【在 l******a 的大作中提到】
: 如果你真觉得是谷底价格就留下吧，自己住2年不就能出租4年了，到时候不行租再卖。
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t******g
发帖数: 26 | 14 我看到的比这个高很多，比如下面link里的，47万的公寓，税要7300，实在是承受不起
。
http://www.csrealty.com/property/3213733
【在 b******r 的大作中提到】
: 关于税，我可以给一个数字：WP市价450k的2bed2bath一年$4000。这只是我知道的地方
: ，但是公寓楼税差别不会很大。而且WP房价贵，房租也至少proportionally高一些。
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b******r
发帖数: 1137 | 15 1. in the description, "Star Red. of $1,494 not inc!"
2. this is a very new construction, so tax is likely slightly higher even
though the price is not
3. it's not at a convenient location. being close to the train station is
REALLY important if you plan to rent it out later.
check this one out
http://www.redfin.com/NY/White-Plains/4-Martine-Ave-10606/unit-
【在 t******g 的大作中提到】
: 我看到的比这个高很多，比如下面link里的，47万的公寓，税要7300，实在是承受不起
: 。
: http://www.csrealty.com/property/3213733
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w******t
发帖数: 16937 | 16 什么条件的人，就选择什么条件的房子。
这是先决条件。
只能支付得起3000刀月租的不会租3500刀的。
有能力支付得起4000刀月租的也不会轻易租3500刀的。
这就是市场的基本规则。
你选择了什么样的房子，基本上，你的租客群就定下来了。
【在 t******g 的大作中提到】
: 我看到的比这个高很多，比如下面link里的，47万的公寓，税要7300，实在是承受不起
: 。
: http://www.csrealty.com/property/3213733
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s*******u
发帖数: 5796 | 17 回报率按照你算的的确低了些。但是，你没有考虑房子本身的升值么？
再说，房子升值了，rent也升，说不定可以租到1800以上呢。毕竟要大翻修，
租客可能也愿意多花些租金。
【在 t******g 的大作中提到】
: 楼是64年的，怎么也不能算新，不过保养得很好。当然Stamford这里除了少数的几个高
: 档公寓，大部分都是1940-1970那个年代建的
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t*****e
发帖数: 15794 | 18 说老实话，我觉得公寓升值空间有限了。
不过你的这套和平均值差不少，
可能还有空间。
【在 s*******u 的大作中提到】
: 回报率按照你算的的确低了些。但是，你没有考虑房子本身的升值么？
: 再说，房子升值了，rent也升，说不定可以租到1800以上呢。毕竟要大翻修，
: 租客可能也愿意多花些租金。
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g********s
发帖数: 14 | 19 is it one bedroom or 2 bedroom apartment. one bedroom apartment cant rent
that much in stamford. closing fee in CT is low so why not finance.real
estate market in CT still going down.$190k for one bedroom is not a good
deal. i owned an apartment in stamford. forced to be an landlord |
b******t
发帖数: 1974 | 20 这样的公寓租出去很麻烦，很多房客都不愿意
因为你只能给人两年的lease
谁愿意老是搬家啊
而且那一年不能出租的时候，你不就是白交那些费用的么？
还有你不知道问清楚没有，到时候你找房客，是否还得经过楼里的board同意，这下子
又增加了出租的困难
我现在就住在这样的公寓里，认识好几个人买下来后，后来因为又买了新房子想出租这
个都是很麻烦很麻烦，最后都是想办法尽快卖掉拉倒。
总之，这样的房子买了自住无所谓，想投资不是好选择。
【在 t******g 的大作中提到】
: 基本背景介绍，现在手中有些现金，因为银行利息太低，又找不到别的出路，所以想拿
: 出来买个房子短期居住（一年半左右），然后长期出租，来抵消通货膨胀的压力。
: 购房地点是Stamford, Connecticut, 这里的物价很高，稍微便宜点公寓房就很快被抢
: 走。试了半年左右，终于在三个月前抢到一个foreclosure公寓，在比较靠近市中心的
: 一个高层里面。公寓价格19万，月管理费~600 (包暖气热水），年税~4000。如果出租
: 的话，每月1700左右。其实这样算下来，年回报率也就在4%，远远达不到版上说的出租
: 房10%的下限。
: 但根据我这半年来的观察，这已经可能是Stamford这个地方能满足我的条件的公寓里的
: 最好的情况了（一些破旧些或位置稍微偏些的公寓，回报率会高些，但自住的话，不太
: 安全舒适，也不怎么方便）。 同楼里最近成交的两个房子（同房型）是22万，07年最
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s*********9
发帖数: 9860 | 21 现在很多中国人都是投资买房子出租，钱放在银行没什么利息，反而出租可以带来稳定
的收入。
【在 t******g 的大作中提到】
: 基本背景介绍，现在手中有些现金，因为银行利息太低，又找不到别的出路，所以想拿
: 出来买个房子短期居住（一年半左右），然后长期出租，来抵消通货膨胀的压力。
: 购房地点是Stamford, Connecticut, 这里的物价很高，稍微便宜点公寓房就很快被抢
: 走。试了半年左右，终于在三个月前抢到一个foreclosure公寓，在比较靠近市中心的
: 一个高层里面。公寓价格19万，月管理费~600 (包暖气热水），年税~4000。如果出租
: 的话，每月1700左右。其实这样算下来，年回报率也就在4%，远远达不到版上说的出租
: 房10%的下限。
: 但根据我这半年来的观察，这已经可能是Stamford这个地方能满足我的条件的公寓里的
: 最好的情况了（一些破旧些或位置稍微偏些的公寓，回报率会高些，但自住的话，不太
: 安全舒适，也不怎么方便）。 同楼里最近成交的两个房子（同房型）是22万，07年最
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l*****y
发帖数: 218 | 22 说工作外流，这个不是问题~
由公司走，就有公司来~
去年三大电视台之一的NBC就有搬到Stamford去~
还有各种大大小小的公司，另外一个比较著名的 BridgeWater 桥水公司，全球最Top的
一个Hedge Fund也会要搬过来~
不过19万买，4000的税，如果房子各方面还符合要求的话，确实很低了~
现在又是买房好时机。
不过600+170 的管理杂费等，对这个房子来说 还是硬伤~
我是觉得要不再看看，要不再调整一下要求~ |
g*q
发帖数: 26623 | 23 HOA和税都太高了,就算包暖气,这么大房子一年暖气热水钱也不超过1000块吧. |
C*******e
发帖数: 2163 | 24 年回报率10％是说一年完全租满的房租收入吧，
除掉utility，tax, fee, repair, depreciate以后有4％就不错了
再说了换人搬家什么的，总会有gap的 |
c*********e
发帖数: 16335 | 25 "明年开始有个大修，每户每月要交170，一共交
十年。同时还有一个one year, two year rule(每自住一年，才可以出租两年，否则有
penalty,是年租金收入的10%，目的是为了不让住户把这个楼变成出租楼"
--撤吧。康州的有钱人太多，学校附近买房租出去更现实。
【在 t******g 的大作中提到】
: 基本背景介绍，现在手中有些现金，因为银行利息太低，又找不到别的出路，所以想拿
: 出来买个房子短期居住（一年半左右），然后长期出租，来抵消通货膨胀的压力。
: 购房地点是Stamford, Connecticut, 这里的物价很高，稍微便宜点公寓房就很快被抢
: 走。试了半年左右，终于在三个月前抢到一个foreclosure公寓，在比较靠近市中心的
: 一个高层里面。公寓价格19万，月管理费~600 (包暖气热水），年税~4000。如果出租
: 的话，每月1700左右。其实这样算下来，年回报率也就在4%，远远达不到版上说的出租
: 房10%的下限。
: 但根据我这半年来的观察，这已经可能是Stamford这个地方能满足我的条件的公寓里的
: 最好的情况了（一些破旧些或位置稍微偏些的公寓，回报率会高些，但自住的话，不太
: 安全舒适，也不怎么方便）。 同楼里最近成交的两个房子（同房型）是22万，07年最
|
t******g
发帖数: 26 | 26 是两室的，公寓出来时还没准备好，再去finance恐怕就抢不到了
"forced to be a landlord"怎么理解？
【在 g********s 的大作中提到】
: is it one bedroom or 2 bedroom apartment. one bedroom apartment cant rent
: that much in stamford. closing fee in CT is low so why not finance.real
: estate market in CT still going down.$190k for one bedroom is not a good
: deal. i owned an apartment in stamford. forced to be an landlord
|
t******g
发帖数: 26 | 27 一般人会一次签两年以上的lease吗?我和身边大部分朋友都是一年一年租的。
出租两年后不回来自己住，而是继续出租的话，要向board交10%的租金收入作为罚金。
至于这10%是只交一年还是每年都交，我打电话问manage company, 他们也不确定
出租确实需要board同意，board有第一租赁和购买权，具体怎么执行我还不是很清楚
【在 b******t 的大作中提到】
: 这样的公寓租出去很麻烦，很多房客都不愿意
: 因为你只能给人两年的lease
: 谁愿意老是搬家啊
: 而且那一年不能出租的时候，你不就是白交那些费用的么？
: 还有你不知道问清楚没有，到时候你找房客，是否还得经过楼里的board同意，这下子
: 又增加了出租的困难
: 我现在就住在这样的公寓里，认识好几个人买下来后，后来因为又买了新房子想出租这
: 个都是很麻烦很麻烦，最后都是想办法尽快卖掉拉倒。
: 总之，这样的房子买了自住无所谓，想投资不是好选择。
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t******g
发帖数: 26 | 28 看了一下楼的财政支出报告，暖气热水一年平均每户消耗1600（25% of HOA)，35%用于
日常维护（电梯，锅炉，保险什么的），最大头40%的HOA用在了雇人发工资上，将来我
失业了干脆申请做楼的doorman算了，绝对的离家近责任轻。
【在 g*q 的大作中提到】
: HOA和税都太高了,就算包暖气,这么大房子一年暖气热水钱也不超过1000块吧.
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