S*********s
发帖数: 1963 | 1 假设房贷50万
如果30年fixed，利率4%，那么算出来月付是$2,387.08，按amortization算，15年后总
付款$429,674.40，其中归属于利息$252,387.83，归属于本金$177,286.57。本金剩余
balance为$322,714.00。
如果20年fixed，利率4%，那么算出来月付是$3,029.90，按amortization算，15年后总
付款$545,382.00，其中归属于利息$209,903.15，归属于本金$$335,478.85。本金剩余
balance为$164,520.84。
可以看出，因为银行采用amortization计算，前面几年的付款基本都归于利息部分，也
就是说整个term的总利息大部分在前面几年的时间付掉了，后面几年付的利息少很多。
30年term相比于20年term，每月少付$642.82，前面十五年付的钱总共少11万，但里面
归为利息的部分（也就是损失）占了约60%，比20年term（利息部分占付款约35%）还多
损失了5万利息。
我的问题是：如果选了30年term，但从第一个月起就每月再多付$642.82，那么每个月
归于利息部分的绝对值会自动减少，那是否完全等价于同样4%利率的20年term？也就是
15年后，剩余的本金balance，已付的利息绝对值，都是完全一模一样？也就是提前换
本金，不仅减本金，还减了每月归于利息的部分（而不仅仅是减去了提前还本金造成的
提早pay off所剩下的pay off之后那几年的利息；因为最后那几年利息其实没有多少）？
问这个问题的原因是，网上找不到如果同一个贷款term里，每月多付一定数额，这个
amortization会怎么重新计算（如果有版友知道有网站计算，请分享一下网址）。所以
就只能通过两种不同时间的term来比较，确认我自己的理解是否正确，还是误解了提前
还款的效果。
另外，是不是其他各种loan也是类似amortization算法？包括车贷、401k loan、学费
loan、家具loan等等？
望达人确认或指正。 |
j******f
发帖数: 2109 | 2 是
【在 S*********s 的大作中提到】
: 假设房贷50万
: 如果30年fixed，利率4%，那么算出来月付是$2,387.08，按amortization算，15年后总
: 付款$429,674.40，其中归属于利息$252,387.83，归属于本金$177,286.57。本金剩余
: balance为$322,714.00。
: 如果20年fixed，利率4%，那么算出来月付是$3,029.90，按amortization算，15年后总
: 付款$545,382.00，其中归属于利息$209,903.15，归属于本金$$335,478.85。本金剩余
: balance为$164,520.84。
: 可以看出，因为银行采用amortization计算，前面几年的付款基本都归于利息部分，也
: 就是说整个term的总利息大部分在前面几年的时间付掉了，后面几年付的利息少很多。
: 30年term相比于20年term，每月少付$642.82，前面十五年付的钱总共少11万，但里面
|
w*****m
发帖数: 20421 | 3 50万的房子30年后100百万，何必自己辛苦穷算计？
现在享受一下才是真的，有点钱还是去VACATION一下
买个大彩电，HOTTUB，出去玩一趟吧，别老想着还贷了。 |
k**u
发帖数: 10502 | 4 简单得要死的问题，楼主为什么要搞得这么复杂，还定量分析。
【在 j******f 的大作中提到】
: 是
|
w*******g
发帖数: 9932 | 5 what you paid in addition to the mortgage amount is used to pay down the
principal that is due when you pay off the loan.
it doesn't decrease your interests except the final few mortgage payment you
have to make, which doesn't have such interest anyway
【在 S*********s 的大作中提到】
: 假设房贷50万
: 如果30年fixed，利率4%，那么算出来月付是$2,387.08，按amortization算，15年后总
: 付款$429,674.40，其中归属于利息$252,387.83，归属于本金$177,286.57。本金剩余
: balance为$322,714.00。
: 如果20年fixed，利率4%，那么算出来月付是$3,029.90，按amortization算，15年后总
: 付款$545,382.00，其中归属于利息$209,903.15，归属于本金$$335,478.85。本金剩余
: balance为$164,520.84。
: 可以看出，因为银行采用amortization计算，前面几年的付款基本都归于利息部分，也
: 就是说整个term的总利息大部分在前面几年的时间付掉了，后面几年付的利息少很多。
: 30年term相比于20年term，每月少付$642.82，前面十五年付的钱总共少11万，但里面
|
S*********s
发帖数: 1963 | 6 我起初也跟你这个想法一样，后来才发现是错误了，不只是减去了你说的“final few
mortgage payment”，还减去了从开始多付的当月起，到pay off那么多年这些多付部
分所对应的利息的。
所以你说的“it doesn't decrease your interests except the final few mortgage
payment”在我理解来是错误的。
我发这个贴本意就是为了确认我的理解的。我觉得不少人都有跟你包括我开始时候一样
的错误理解
。
you
【在 w*******g 的大作中提到】
: what you paid in addition to the mortgage amount is used to pay down the
: principal that is due when you pay off the loan.
: it doesn't decrease your interests except the final few mortgage payment you
: have to make, which doesn't have such interest anyway
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S*********s
发帖数: 1963 | 7 说是简单，是结论简单，但很多人并不理解。这不，你后面有个跟帖的版友就理解错误
了，所以得出了一个错误的结论了。所以你觉得简单得要死，但是还是高估了好多人的
理解能力了，包括我开始时候也理解错了。大家都有个认识的过程，没必要打击我们问
问题和参与讨论的积极性。：）
【在 k**u 的大作中提到】
: 简单得要死的问题，楼主为什么要搞得这么复杂，还定量分析。
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S*********s
发帖数: 1963 | 8 感谢您确认我的理解。我给好心的你发个双黄包致意一下。
【在 j******f 的大作中提到】
: 是
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S*********s
发帖数: 1963 | 9 如果有更好的投资手段或者更好的花钱途径，那当然好于提前还款，更好于放在银行闲
置。
我这个就只是就事论事，看看关于提前还款的效果是否理解对。不是鼓励提前还款。
【在 w*****m 的大作中提到】
: 50万的房子30年后100百万，何必自己辛苦穷算计？
: 现在享受一下才是真的，有点钱还是去VACATION一下
: 买个大彩电，HOTTUB，出去玩一趟吧，别老想着还贷了。
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k**u
发帖数: 10502 | 10 嗯。这个如果了解多付是怎么被计算的，就可以定性地得出结论。
固定利率固定长度的贷款，其每月的利息，是上月的本金在一个月中产生的利息，月付
中多出的部分，则是还本部分。
下个月，本金减少了，利息也相应减少，因月供总额不变，还本部分相应增加。
之所以这么设计，是年限确定、月供总额确定，利于消费者财务安排。
现在来看多付的情形。跟基本情形比较，本金一样利率一样，所以利息是一样的，那么
多付的部分就是增加了还本金额，也就是更多地降低了月末的欠款本金。下个月依欠款
本金和利率为基础计算出来的利息部分也就降低，还本部分增加。也就是说，每月多付
，实际上加速了还本，最终也就缩短了还本时间，期间产生的利息，也减少了。
这个跟更短时间的同利率贷款，数学上是等价的，但是实际上有几个区别：一是否多付
，借款方有自由，有钱就可以多付些，没钱可以付基本的月供。二是短期还款通常利率
较低，如果真的能够负担较高的月供，应该直接选择短期贷款。
【在 S*********s 的大作中提到】
: 说是简单，是结论简单，但很多人并不理解。这不，你后面有个跟帖的版友就理解错误
: 了，所以得出了一个错误的结论了。所以你觉得简单得要死，但是还是高估了好多人的
: 理解能力了，包括我开始时候也理解错了。大家都有个认识的过程，没必要打击我们问
: 问题和参与讨论的积极性。：）
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t***s
发帖数: 4666 | 11 这个才是真正的科普。要我都懒得打那么多字。
【在 k**u 的大作中提到】
: 嗯。这个如果了解多付是怎么被计算的，就可以定性地得出结论。
: 固定利率固定长度的贷款，其每月的利息，是上月的本金在一个月中产生的利息，月付
: 中多出的部分，则是还本部分。
: 下个月，本金减少了，利息也相应减少，因月供总额不变，还本部分相应增加。
: 之所以这么设计，是年限确定、月供总额确定，利于消费者财务安排。
: 现在来看多付的情形。跟基本情形比较，本金一样利率一样，所以利息是一样的，那么
: 多付的部分就是增加了还本金额，也就是更多地降低了月末的欠款本金。下个月依欠款
: 本金和利率为基础计算出来的利息部分也就降低，还本部分增加。也就是说，每月多付
: ，实际上加速了还本，最终也就缩短了还本时间，期间产生的利息，也减少了。
: 这个跟更短时间的同利率贷款，数学上是等价的，但是实际上有几个区别：一是否多付
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S*********s
发帖数: 1963 | 12 嗯，“没钱可以（只）付基本的月供”这个确实是长term贷款的好处，而利率低一些则
是短term贷款的好处。
多谢简明扼要的科普，也给你送个双黄包不成敬意。
【在 k**u 的大作中提到】
: 嗯。这个如果了解多付是怎么被计算的，就可以定性地得出结论。
: 固定利率固定长度的贷款，其每月的利息，是上月的本金在一个月中产生的利息，月付
: 中多出的部分，则是还本部分。
: 下个月，本金减少了，利息也相应减少，因月供总额不变，还本部分相应增加。
: 之所以这么设计，是年限确定、月供总额确定，利于消费者财务安排。
: 现在来看多付的情形。跟基本情形比较，本金一样利率一样，所以利息是一样的，那么
: 多付的部分就是增加了还本金额，也就是更多地降低了月末的欠款本金。下个月依欠款
: 本金和利率为基础计算出来的利息部分也就降低，还本部分增加。也就是说，每月多付
: ，实际上加速了还本，最终也就缩短了还本时间，期间产生的利息，也减少了。
: 这个跟更短时间的同利率贷款，数学上是等价的，但是实际上有几个区别：一是否多付
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F*********0
发帖数: 602 | 13 我开始就是你这个想法，多还月供虽然没变，但是总的本金减少，所以每月还的本金增
加利息减少。别小看这个，因为这个利息在前几年有100%效应，就是多还100刀，最后
总共少还200刀，多还1万刀，最后少还2万刀
当然了，越往后效果越差，因为利息一直在降
few
mortgage
【在 S*********s 的大作中提到】
: 我起初也跟你这个想法一样，后来才发现是错误了，不只是减去了你说的“final few
: mortgage payment”，还减去了从开始多付的当月起，到pay off那么多年这些多付部
: 分所对应的利息的。
: 所以你说的“it doesn't decrease your interests except the final few mortgage
: payment”在我理解来是错误的。
: 我发这个贴本意就是为了确认我的理解的。我觉得不少人都有跟你包括我开始时候一样
: 的错误理解
: 。
:
: you
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n***d
发帖数: 8857 | 14 你每月所还的利息就是欠的钱乘以利率，和早晚无关
【在 F*********0 的大作中提到】
: 我开始就是你这个想法，多还月供虽然没变，但是总的本金减少，所以每月还的本金增
: 加利息减少。别小看这个，因为这个利息在前几年有100%效应，就是多还100刀，最后
: 总共少还200刀，多还1万刀，最后少还2万刀
: 当然了，越往后效果越差，因为利息一直在降
:
: few
: mortgage
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r********a
发帖数: 691 | 15 我们都是喜欢用万一没多付的利息机会成本来比较。
【在 n***d 的大作中提到】
: 你每月所还的利息就是欠的钱乘以利率，和早晚无关
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z*********e
发帖数: 10149 | 16 大家都是聪明人，建议有空拿个晚上自己做个mortgage计算器，能明白挺多里面的为什么
也不是什么难事
【在 S*********s 的大作中提到】
: 假设房贷50万
: 如果30年fixed，利率4%，那么算出来月付是$2,387.08，按amortization算，15年后总
: 付款$429,674.40，其中归属于利息$252,387.83，归属于本金$177,286.57。本金剩余
: balance为$322,714.00。
: 如果20年fixed，利率4%，那么算出来月付是$3,029.90，按amortization算，15年后总
: 付款$545,382.00，其中归属于利息$209,903.15，归属于本金$$335,478.85。本金剩余
: balance为$164,520.84。
: 可以看出，因为银行采用amortization计算，前面几年的付款基本都归于利息部分，也
: 就是说整个term的总利息大部分在前面几年的时间付掉了，后面几年付的利息少很多。
: 30年term相比于20年term，每月少付$642.82，前面十五年付的钱总共少11万，但里面
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g********0
发帖数: 90 | 17 搭车问，为啥我头年的月供比第二年的月供少？
举个例子，看图片，网上找的例子。。
图片忘记加了，图片在下面
【在 S*********s 的大作中提到】
: 假设房贷50万
: 如果30年fixed，利率4%，那么算出来月付是$2,387.08，按amortization算，15年后总
: 付款$429,674.40，其中归属于利息$252,387.83，归属于本金$177,286.57。本金剩余
: balance为$322,714.00。
: 如果20年fixed，利率4%，那么算出来月付是$3,029.90，按amortization算，15年后总
: 付款$545,382.00，其中归属于利息$209,903.15，归属于本金$$335,478.85。本金剩余
: balance为$164,520.84。
: 可以看出，因为银行采用amortization计算，前面几年的付款基本都归于利息部分，也
: 就是说整个term的总利息大部分在前面几年的时间付掉了，后面几年付的利息少很多。
: 30年term相比于20年term，每月少付$642.82，前面十五年付的钱总共少11万，但里面
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g********0
发帖数: 90 | 18
搭车问，为啥我头年的月供比第二年的月供少？
【在 g********0 的大作中提到】
: 搭车问，为啥我头年的月供比第二年的月供少？
: 举个例子，看图片，网上找的例子。。
: 图片忘记加了，图片在下面
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e**d
发帖数: 750 | |
a*****n
发帖数: 5158 | 20 好像你多还的本金不会马上apply来减少利,
有的bank是一年调整一次或两次
【在 S*********s 的大作中提到】
: 假设房贷50万
: 如果30年fixed，利率4%，那么算出来月付是$2,387.08，按amortization算，15年后总
: 付款$429,674.40，其中归属于利息$252,387.83，归属于本金$177,286.57。本金剩余
: balance为$322,714.00。
: 如果20年fixed，利率4%，那么算出来月付是$3,029.90，按amortization算，15年后总
: 付款$545,382.00，其中归属于利息$209,903.15，归属于本金$$335,478.85。本金剩余
: balance为$164,520.84。
: 可以看出，因为银行采用amortization计算，前面几年的付款基本都归于利息部分，也
: 就是说整个term的总利息大部分在前面几年的时间付掉了，后面几年付的利息少很多。
: 30年term相比于20年term，每月少付$642.82，前面十五年付的钱总共少11万，但里面
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e*****u
发帖数: 567 | 21 瞎扯。
【在 a*****n 的大作中提到】
: 好像你多还的本金不会马上apply来减少利,
: 有的bank是一年调整一次或两次
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f*****e
发帖数: 5177 | 22 月供是利息家本金。你再看看你的图片，两个加起来是不是一样的？
搭车问，为啥我头年的月供比第二年的月供少？
【在 g********0 的大作中提到】
: 搭车问，为啥我头年的月供比第二年的月供少？
: 举个例子，看图片，网上找的例子。。
: 图片忘记加了，图片在下面
|
s*m
发帖数: 6980 | 23 当前所欠利息是当前剩余本金乘以利率。本金少了，计算出来利息就少了。
[在 SocraFucius (苏格拉夫子) 的大作中提到：]
:假设房贷50万
:如果30年fixed，利率4%，那么算出来月付是$2,387.08，按amortization算，15年后
总付款$429,674.40，其中归属于利息$252,387.83，归属于本金$177,286.57。本金剩余
:balance为$322,714.00。
:如果20年fixed，利率4%，那么算出来月付是$3,029.90，按amortization算，15年后
总付款$545,382.00，其中归属于利息$209,903.15，归属于本金$$335,478.85。本金剩
余balance为$164,520.84。
:可以看出，因为银行采用amortization计算，前面几年的付款基本都归于利息部分，
也就是说整个term的总利息大部分在前面几年的时间付掉了，后面几年付的利息少很多。
:归为利息的部分（也就是损失）占了约60%，比20年term（利息部分占付款约35%）还
多损失了5万利息。
:我的问题是：如果选了30年term，但从第一个月起就每月再多付$642.82，那么每个月
:归于利息部分的绝对值会自动减少，那是否完全等价于同样4%利率的20年term？也就
是15年后，剩余的本金balance，已付的利息绝对值，都是完全一模一样？也就是提前换
:本金，不仅减本金，还减了每月归于利息的部分（而不仅仅是减去了提前还本金造成
的提早pay off所剩下的pay off之后那几年的利息；因为最后那几年利息其实没有多少
）？
:问这个问题的原因是，网上找不到如果同一个贷款term里，每月多付一定数额，这个
:.......... |
E*********9
发帖数: 244 | 24 It also reduces the total amount interest you're going pay.
【在 S*********s 的大作中提到】
: 假设房贷50万
: 如果30年fixed，利率4%，那么算出来月付是$2,387.08，按amortization算，15年后总
: 付款$429,674.40，其中归属于利息$252,387.83，归属于本金$177,286.57。本金剩余
: balance为$322,714.00。
: 如果20年fixed，利率4%，那么算出来月付是$3,029.90，按amortization算，15年后总
: 付款$545,382.00，其中归属于利息$209,903.15，归属于本金$$335,478.85。本金剩余
: balance为$164,520.84。
: 可以看出，因为银行采用amortization计算，前面几年的付款基本都归于利息部分，也
: 就是说整个term的总利息大部分在前面几年的时间付掉了，后面几年付的利息少很多。
: 30年term相比于20年term，每月少付$642.82，前面十五年付的钱总共少11万，但里面
|
a****l
发帖数: 8211 | 25 这种霸王条款的银行没有人愿意做生意的。哪里有收人钱一年都不算利息的事。
【在 a*****n 的大作中提到】
: 好像你多还的本金不会马上apply来减少利,
: 有的bank是一年调整一次或两次
|
P****i
发帖数: 158 | |
w*****u
发帖数: 857 | 27 濡傛灉30骞村拰20骞村埄鐜囦竴鏍閭ｄ箞浣犺捶30骞鐒跺悗姣忎釜鏈堝杩0/20
鐨勫樊棰濆幓principle锛岄偅涔堬紝鎴戠殑鐞嗚В鏄紝浣犱笉鐢0骞村氨鍙互鎶
婅捶娆捐繕娓呬簡銆傝繖涔熸槸涓轰粈涔堥摱琛0骞磋捶娆惧埄鐜囨瘮20骞撮珮鐨勫
師鍥犱箣涓
璇存潵璇村幓锛屼拱涓埧瀛愯繕杩欎箞澶氬勾锛屽挶浠兘鏄柊鏃朵唬鐨勬埧濂答
煒 |
n****l
发帖数: 6652 | 28 你这个真是瞎扯
【在 a*****n 的大作中提到】
: 好像你多还的本金不会马上apply来减少利,
: 有的bank是一年调整一次或两次
|
d*****s
发帖数: 5610 | 29 你说的完全正确。
实际中，30年的贷款利率会比20年的高。贷30年，每月多付，最后即使20年付清，利息
付的会比20年贷款利息多一些。
所有这些在Excel里面很容易算，360行，每行有beginning balance, monthly paid,
principal paid, interest paid, ending balance
Monthly paid 都一样，interest paid=beginning balance*monthly rate, principal
paid=monthly paid- interest paid, ending balance=beginning balance -
principal paid.
Beginning balance = last month ending balance.
本科Corporate finance会讲到这些，网上看看就知道了。 |
h**********n
发帖数: 173 | 30 利率不一样。欠同样的钱付的利息肯定不同。你多还本金只是改变欠款额。虽然绝对利
息一样。就好比欠一万块和欠两万块付的利息一样。你说有没有区别？
【在 S*********s 的大作中提到】
: 假设房贷50万
: 如果30年fixed，利率4%，那么算出来月付是$2,387.08，按amortization算，15年后总
: 付款$429,674.40，其中归属于利息$252,387.83，归属于本金$177,286.57。本金剩余
: balance为$322,714.00。
: 如果20年fixed，利率4%，那么算出来月付是$3,029.90，按amortization算，15年后总
: 付款$545,382.00，其中归属于利息$209,903.15，归属于本金$$335,478.85。本金剩余
: balance为$164,520.84。
: 可以看出，因为银行采用amortization计算，前面几年的付款基本都归于利息部分，也
: 就是说整个term的总利息大部分在前面几年的时间付掉了，后面几年付的利息少很多。
: 30年term相比于20年term，每月少付$642.82，前面十五年付的钱总共少11万，但里面
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h**********n
发帖数: 173 | |
e*******0
发帖数: 335 | 32 濂借创銆傚璋㈤棶闂鐨勬ゼ涓诲拰鑰愬績瑙ｇ瓟鐨刯ms |
Z**********4
发帖数: 528 | |
C********e
发帖数: 2327 | 34 是不是保险地税降了？
搭车问，为啥我头年的月供比第二年的月供少？
【在 g********0 的大作中提到】
: 搭车问，为啥我头年的月供比第二年的月供少？
: 举个例子，看图片，网上找的例子。。
: 图片忘记加了，图片在下面
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