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发帖数: 1184 | 4 您好，其实没有临界点问题而只需要权衡monthly payment amount对您的压力不同和利
息多少的问题，可以参考计算和理解如下：
5/1和7/1 ARM利率每个月的payment是按照360个月来摊付（amortize）的，所以我们不
妨就把它当作30年fixed，如果不考虑浮动利率的话，所以，假设贷款金额是$400K,年
利率是4%,那么，根据payment的计算公式：
M = P*[i*(1+i/12)^360] / [(1+i/12)^360 - 1]
M = 月供 （Monthly Payment）
i = 年利率 （Annual Interest Rate)
P = 本金 （Princal）
可以算出Monthly Payment是$1,909.66, 那么总共您付清贷款时候付的总本金+利息=
1909.66 x 360 = $687478.03. 而本金是$400K, 所以所有付的利息是687478.03-
400000=$287,478.03
但是，如果是15年，它按照180个月来amortize，所以每个月payment中本金和利息
的差额都不一样，利息和本金的比例也不一样，比如假设都付到第10年，15年贷款
monthly payment中本金和利息的比例大概是1：0.225；而30年贷款monthly payment中
本金和利息的比例大概是1：1.231，所以15年加速偿还本金的速度更快，根据计算公式：
M = P*[i*(1+i/12)^180] / [(1+i/12)^180 - 1]
可以算出Monthly Payment是$2,958.75, 那么总共您付清贷款时候付的总本金+利息=
2958.75 x 180 = $532575.31. 而本金是$400K, 所以所有付的利息是532575.31-
400000=$132,575.31
287478.03-132575.31=$154,902.72, 也就是说15年比30年多省了大约$155K利息，这还
是假设15年和30年利率都是4%的情况，而一般15年都要比30年利率低，所以15年大大的
帮您省了很多利息，但是您每个月付款的压力要大很多。所以只要能承受，15年低利率
在还款总额和利率上总是能帮您节省的！
【在 p****t 的大作中提到】
: 本想接着这个问题http://www.mitbbs.com/article_t/Living/32811491.html问的，但怕没人看到，就另立一个话题了。如果fix15和arm是5/1或7/1比，arm是按30年算，应付利息肯定比fix15高，而早期应该是以付利息为主，请问这种情况，该如何来计算比较以确定临界点？从而推算在不同时间点还清贷款，该用何种方式贷款划算？谢谢！
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