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u***r
发帖数: 4825 | 1 http://finance.sina.com.cn/china/20140603/015619294116.shtml
蔡胤
刚过去的5月，北京新建商品住宅供应不断放量，供销出现逆转，新增项目去化慢
，库存不断攀升，价格下行压力较大。
据链家地产[微博]市场研究部统计，5月北京新建商品住宅(包含保障房)成交量为
5336套，比4月下降12.4%。扣除保障房后，纯商品住宅成交量为4284套，比4月上升0.8
%，比去年同期下降23.5%。与两年前相比，今年同期更是相去甚远：2012年5月北京新
房成交火爆，当月网签总量为10502套。
在去化减慢带来的现金流压力及中期业绩压力下，一些房企选择了在北京以价换量
，楼盘降价促销的现象在北京持续蔓延。
成交低迷叠高库存
日前，在北京南郊大兴区域，保利首开熙悦春天项目销售人员向《第一财经日报》
记者透露，该项目二期为70~97平方米的精装房，目前均价为2.2万~2.3万元/平方米，
虽然部分特价房源低至2.1万元/平方米，但该项目开盘两月后，5月底仍有不少房源在
售。
这是北京楼市成交低迷的冰山一角。
“2014年北京市场供销比出现逆转，在当前低迷的需求下，供应远大于需求，供销
比变为1∶0.7，截至5月31日，商品住宅的库存量为77058套，与2014年初5.5万余套的
历史低点相比，短短3月增加了约2.2万套，消化不掉的新增供应使库存量迅速走高。”
据链家地产市场研究部张旭观察，北京4月份以来入市的项目，除了性价比较高的低价
刚需项目热销，大部分项目的去化率并不是很高，成交周期拉长，开发商资金回收的周
期也相对拉长，加速周转的压力较大。
张旭认为，5月份北京楼市毫无回暖迹象，尽管供应在大量入市，但是几乎没有带
动成交，自4月至今，已连续两月维持在4000余套，当前的成交水平要追溯到2011年底
。目前来看，观望周期还在继续，市场陷入低迷，价格下行压力较大。
无独有偶，5月22日，国际信用评级机构穆迪投资者服务公司(Moody'
sInvestorsService，下称“穆迪”)提供给《第一财经日报》的报告称，该公司将中国
房地产业展望从稳定调整为负面，未来12个月中国住宅房地产销售增长将大幅放缓，库
存水平较高，流动性趋弱。在本次调整为负面之前，穆迪中国房地产业的展望自2012年
11月以来一直为稳定。
截至4月底，穆迪跟踪的中国8个一二线城市，库存约为14个月，接近此前的高点，
即2012年2月大约16个月的库存。穆迪评价称，近年来新房开工项目较多，提高了开发
商的未售库存水平，在销售增长放缓的情况下，库存水平将保持高位，而在展望期内，
这样的高库存将削弱开发商的定价能力，并对其运营资本和利润率产生压力。
穆迪助理副总裁、分析师梁镇邦对包括本报在内的媒体表示，随着销售回款放慢，
开发商的流动性会下降，2014年信用质量相对较弱的开发商的流动性会更脆弱，而再融
资风险会上升。
在中原地产首席分析师张大伟看来，穆迪下调中国房地产业展望，对中国房地产市
场影响仍然较大，可能会拉高房企海外融资的成本，金融机构对房地产的风险预期也将
相应提高，而这对已面临资金压力的房企而言，无异于雪上加霜。
上月，一位不愿透露姓名的证券公司投行人士提供的一份融资材料显示，西部二线
城市某小型开发商正在为其住宅项目融资，要求融资金额5000万元，融资期限为1年，
对融资利率的接受度高达16%。
大幅降价潮将到？
流动性压力下，一些房企选择了降价跑量，以换取现金流。就连一直被认为房价最
为坚挺的北京，近期一些郊区楼盘也接连传出降价促销的消息。
5月间，本报记者走访发现，北京城建(7.49, 0.01, 0.13%)开发的海梓府项目将均
价下调为3.2万~3.4万元/平方米，明显低于开盘时的3.5万~3.6万元/平方米，此外还推
出了单价为2.88万元/平方米的100套团购房源。位于昌平的金融街(6.10, -0.18, -2.
87%)控股开发的金色漫香苑则在进行尾盘促销，下调3000元/平方米。
尽管这类促销均发生在五环外的郊区，但值得注意的是，这类促销正在蔓延。在上
述促销暗潮出现后，位于北京亦庄的珠江四季悦城接着抛出10套房“零首付”计划，虽
然房源较少，但开启了北京市场几乎绝迹的“零首付”模式。
在北京，降低购房门槛的促销方式，也被品牌房企采用。5月底，方兴地产旗下的
亦庄金茂悦项目推出30套“一成首付”房源，购房者可先交10%首付款，剩余首付款可
在一定时间内交完。关于这一改善型项目的促销行为，方兴方面的解释是，迎合市场，
以市场手段解决市场问题。
对于此类一线城市促销蔓延现象，同策咨询研究部总监张宏伟对本报记者表示，市
场成交量普遍性下滑，房企负债和存货压力加大，房贷收紧局面并未实质改变，这些因
素使得上市房企在二季度销售压力、经营压力明显增加。他认为，半年报业绩压顶，房
企大幅降价潮即将来临。
近两个月部分房源的降价促销，使北京新房与年初相比成交均价出现下调。据链家
地产市场研究部统计，5月北京商品住宅成交均价为2.53万元/平方米，与4月基本持平
，同比上涨4.0%，与今年一季度相比下降8.8%。
关于房企目前的境遇，亚豪机构市场总监郭毅指出，目前市场处在销售低谷，去年
土地出让的众多地块都将在今年转为库存，眼下开发商面临着资金和库存的双重压力。
对此，绿地集团董事长张玉良坦言，与前两年相比，今年房地产行业的资金情况会
更加偏紧，市场的消化能力和增长能力也处于下滑趋势。但他强调，大型房企资金面会
相对宽裕。
有人更为悲观。在5月23日清华经管学院中国企业家论坛上，SOHO中国有限公司董
事长潘石屹[微博]表示对住宅市场不看好，并认为不但是房地产行业的风险，更大的是
金融行业的风险。 | b****l
发帖数: 23606 | 2 操。潘石屹这是把存货出光了？
.8
【在 u***r 的大作中提到】
: http://finance.sina.com.cn/china/20140603/015619294116.shtml
: 蔡胤
: 刚过去的5月，北京新建商品住宅供应不断放量，供销出现逆转，新增项目去化慢
: ，库存不断攀升，价格下行压力较大。
: 据链家地产[微博]市场研究部统计，5月北京新建商品住宅(包含保障房)成交量为
: 5336套，比4月下降12.4%。扣除保障房后，纯商品住宅成交量为4284套，比4月上升0.8
: %，比去年同期下降23.5%。与两年前相比，今年同期更是相去甚远：2012年5月北京新
: 房成交火爆，当月网签总量为10502套。
: 在去化减慢带来的现金流压力及中期业绩压力下，一些房企选择了在北京以价换量
: ，楼盘降价促销的现象在北京持续蔓延。
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