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发帖数: 22479 | 1 一季度的数据在紧锣密鼓的发布，6.9%的增速远超外界预期，再加上消费、投资、进出
口等数据的靓丽，一些人已经开始为中国的经济数据开唱新的赞歌。
对于中国的数据，我一贯的态度是，从2010年以来，尽管中国经济增长数据逐年下降，
但我认为每一年的数据都没那么糟糕，即使去年经济增速降至6.7%，我也一再强调，这
个数字放在全球依然是最漂亮的数据之一。
而且，考虑到中国经济目前正在致力于深化供给侧，对中国经济的观察应该超越数字本
身，而是回归中国经济内涵和动能的变化。一看到数据回升，就翩翩起舞，不仅肤浅，
也容易误读中国经济。
就当下中国经济的基本面而言，其实并没有一季度的数据显示的那么高枕无忧，各种不
确定性和风险的威胁依然存在，特别是企业债务杠杆和房地产泡沫问题仍然是影响中国
经济的大敌。
同时，还应该认识到，一季度的数据不错，和去年刺激政策下的基建投资及房地产投资
的后续效应仍然有关，经济本身距离完成真正的动能转换还早着呢，这点应该清醒。
以房地产为例，有人认为，中国尽管对房地产进行了严厉的调控，但对中国经济看来并
没有太大的影响。这种看法要么是天真，要么是对房地产市场的现实视而不见。
自去年“9.30”以来，尽管政策层层加码，但由于过去多年政策的朝令夕改，房地产调
控政策本身的公信力已经丧失殆尽，市场对于任何常规的调控措施都具有极大的免疫力
。再加上热点城市的土地供应不断收紧导致的短缺预期，事实上，房地产调控截止今年
3月对市场预期的改变并不明显。这可以从房地产的一系列数据上看出来：
一是房地产投资同比名义增长9.1%，增速创下24个月来的新高，而住宅投资的增速更是
再次回到两位数。房地产投资并没有随着调控政策而迅速降温；
二是房地产销售增速尽管创下近两年来的新低，但29035万平方米的销售面积和23182亿
元的销售额仍然创下同期新高；
三是从3月份70个大中城市的房价数据看，新建住宅，70个大中城市中，有62个城市环
比上涨，超过了2月份的56个，国家统计局一反常态，都没有对这个数据进行说明。只
是拼命的解释，环比涨幅下降，在数字中寻找积极因素。
但是，这并不代表房地产调控政策不会见效。自3月17日以来，房地产调控的逻辑和调
子明显不同于以往，除了限购限贷这些常规武器，一些以前很少使用的非常规的战略武
器和“王炸”级别的措施不断出台。和过去的历次调控相比，这次调控有如下几个鲜明
的特点：
其一，范围之广前所未有，从一线城市到全国贫困县；
其二，手段之多前所未有，限购限贷限价限离限卖；
其三，政策目标不同于以往：过去的每一次调控政策目标都是抑制房价过快上涨，这次
的目标则是抑制房地产泡沫；
其四，力度之大前所未有，不仅仅是政策本身的严厉程度，更体现在具体执行层面，严
格调控和政治正确几乎可以划等号；
最后，政策导向不同于以往，不断释放房价不能再涨的信号。
特别是，这次调控，有三大非常规的措施对市场的影响很大：
一是限卖，据不完全统计，差不多有16个左右的城市出台了限制卖出的措施。有些是要
求新购住房在取得产权证之后满2年才可以上市交易，有些则要求新购住房3年内禁止交
易。限卖的量级相当于一颗原子弹，等于直接把市场的流动性的闸门给关了。对市场影
响之大，无法估量，房地产市场很可能因此而逆转；
二是强化土地供应。过去一年，热点城市房价疯涨的关键是土地供应不够，这里面不排
除一些城市搞“土地饥饿营销”，导致对未来市场预期的恐慌，加速房价在短期内出现
恐慌性上涨。
自4月6日，住建部和国土资源部联合发文要求热点城市必须加快土地供应以来，以北京
为代表的城市迅速调整了土地供应计划，北京拿出了一个5年内提供6000公顷住宅用地
，至少可以形成150万套供应的供地计划。我在之前的文章中提过，这是真正的王炸。
过去，人为制造的土地稀缺是中国房地产市场预期难以逆转的关键，而土地稀缺的根源
在于寡头垄断的土地供应制度，如果高层对地方政府施压，要求其增加土地供应，你会
发现，土地一点都不稀缺，土地供应如果充足，预期很快就会逆转；
三是限制信贷。去年，房贷在新增贷款中的比重长期维持在高位，甚至在个别月份超过
了100%，去年房贷在新增贷款中的比重超过了44%，创下历史新高。但这种状况今年一
定会改变。
之前，央行下发的《做好信贷政策工作的意见》明确要求：人民银行各分支机构要加强
对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速，有效防控信贷风
险。
最近房地产市场很多人反应，贷款不好申请了，有些即使申请批准，但什么时候放款根
本不知道。如果信贷的水龙头关住，等于关门打狗断粮，房地产的好日子基本就到头了。
在缺乏长效机制的情况下，这三大调控一定会逆转房地产市场的预期，而且对整个市场
的运行会造成颠覆性的影响。观察现在的房地产调控，和2015年的股市政策非常相似。
当时也是在不断喊话降温，市场置若罔闻的情况下，高层痛下杀手，强制拆除杠杆，市
场的预期立即逆转，疯牛的腿被打断，连腰也被打折，直至今天，再也没有扶起来。
从现在很多地方的实际执行看，就是想在短期内让整个市场彻底降温，让价格能够冷冻
，为此不惜祭出政治正确的姿态。如果按照这样的举措执行，市场预期肯定逆转。这是
毫无疑问的，没有任何市场能够扛得住这样的打压措施。
我的预期，二季度房地产投资和销售的数据就会明显下滑，由于限卖措施的存在，资金
会大量彻离房地产市场，调整势在必行。没有任何市场能够扛得住目前如此严厉的打压
态势。那些在这种情况下，仍然想出手的人，只能说是刀口舔血。对于投资需求而言，
目前肯定不是出手的最好的时候。
但是，房地产政策的目的是让市场健康发展，而不是把市场打死，目前的种种举措，市
场被彻底打死的危险是存在的。
但从全球房地产泡沫的历史看，很少有国家人为捅破泡沫，因为人为捅破泡沫的危害太
大了。比如格林斯潘后来为他自己制造的房地产泡沫辩护的时候说，相对于泡沫的破坏
，低利率对经济增长的贡献更大，泡沫自然破灭，其实对经济的损害并不大。但如果是
人为捅破泡沫，制造的恐慌可能无法估量。
我非常担心，在制造了一个惊天的泡沫之后，如果强行捅破，很可能制造更大的灾难。
我们缺乏对泡沫的敬畏，治理房地产泡沫需要耐心，需要艺术，需要真正的长效举措。
目前的政策赌气的成分更大，急功近利的色彩明显，肯定会见效，但对市场和预期的伤
害也是难以估量的。
泡沫是一种灾难，但强行刺破泡沫可能是更大的灾难。加尔布雷斯在《大崩溃》中曾言
：“一只充满气的皮球一旦被捅破，就不会有条不紊的漏气。”对于泡沫的治理，还是
得有耐心，还是得拿出更成熟的举措，而不是现在这种气急败坏。 |
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