c**l
发帖数: 324 | 1 【 以下文字转载自 Collin_Home_N_Loan_Valley 俱乐部 】
发信人: cxhl (countable), 信区: Collin_Home_N_Loan_Valley
标 题: 为什么买 SFR 比 CONDO 好（Appreciation / COST）
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Jul 18 18:57:35 2011, 美东)
Town house 和 Condo 受到第一次买房者的喜爱，特别是新的（Townhouse 分为
PUD 或 Condo）。
其affordability 和不用做Yardwork，有健身房，游泳池以及球场
等公共Facility等优点是吸引人的地方。但是从Cost 和Appreciation的
角度来评估，显然Condo不如SFR.
列出以下几条欢迎展开讨论。
1. 没有自己的土地；
2. 自主性很少；
3. HOA 费逐年上涨而蚕食增值；
4. 卖出受Litigation 的约束；
5. 贷款和重新贷款的cost高（利率和Hit Point）
6. 增值在牛尾，贬值在熊头；
7. 人口密集，互相干扰多；
8. 受CC&R的限制多；
等等… |
i***h
发帖数: 12655 | |
S**********r
发帖数: 1410 | 3 这与股票类似，这些缺点已经反映在价钱中。另外，HOA fee是羊毛用在羊身上
【在 c**l 的大作中提到】
: 【 以下文字转载自 Collin_Home_N_Loan_Valley 俱乐部 】
: 发信人: cxhl (countable), 信区: Collin_Home_N_Loan_Valley
: 标 题: 为什么买 SFR 比 CONDO 好（Appreciation / COST）
: 发信站: BBS 未名空间站 (Mon Jul 18 18:57:35 2011, 美东)
: Town house 和 Condo 受到第一次买房者的喜爱，特别是新的（Townhouse 分为
: PUD 或 Condo）。
: 其affordability 和不用做Yardwork，有健身房，游泳池以及球场
: 等公共Facility等优点是吸引人的地方。但是从Cost 和Appreciation的
: 角度来评估，显然Condo不如SFR.
: 列出以下几条欢迎展开讨论。
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c**l
发帖数: 324 | 4
这正是我的Point，当有可比拟的绩优股同时在盘子里，自然就不选这支了。
至于HOA fee 有很大的浪费存在，如果你很少使用公共 facility 那就是出冤枉钱了。
【在 S**********r 的大作中提到】
: 这与股票类似，这些缺点已经反映在价钱中。另外，HOA fee是羊毛用在羊身上
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f*****i
发帖数: 3558 | 5 别人帮你管房子总是要花钱的吧。旧的sfh有多少人真的是到了时候就做maintenance的
？但是condo基本上到时候就做，做得还比较勤快吧，哪里坏了都会修。还有公共地方
的绿化也是别人在管。很多还有水费垃圾费保险。当然钱的确是花多了，我觉得有一半
是怎么都要花的吧。。community限制是多，但是反过来，限制是大家一起都受限制，
所以也更加整洁舒服？最近有些condo有rental restriction.超过多少比例就不能再
rental了。的确是受限制，但是自住的人，相对来说，人员情况也好点？而且可以进
HOA board，如果对花费有concern。。。我现在看久了，觉得新的condo不错，尽管地
区不好，但是进入里面，隔音做的好，各种设施齐全，hoa fee的确高，但是出租的话
租金也多呀。而且那些membership fee是不是就省了点？。。。唯一不好的是如果真的
有什么事，房子倒了就基本啥也没有了。但是到底那块大家共有的地会怎么办呢？ |
f*****i
发帖数: 3558 | |
S**********r
发帖数: 1410 | 7 有钱当然买豪宅啦，但对工作不久的，Condo月供比租房高不了多少，还能省税和积累
equity, 升级SFH时容易出租。
【在 c**l 的大作中提到】
:
: 这正是我的Point，当有可比拟的绩优股同时在盘子里，自然就不选这支了。
: 至于HOA fee 有很大的浪费存在，如果你很少使用公共 facility 那就是出冤枉钱了。
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c**l
发帖数: 324 | 8
有一对 couple 目前为了孩子想从Milpitas 换到Lynbrook 买房，但苦于
HOA有Litigation going on，无法出售，而他们的收入拥有两个房子，
特别一个要在贵区，拿不到银行的approval。他们就怕官司打完时，Lynbrook
的房价又被抢高好多W。这种限制会让想换房的人很着急。
【在 f*****i 的大作中提到】
: 别人帮你管房子总是要花钱的吧。旧的sfh有多少人真的是到了时候就做maintenance的
: ？但是condo基本上到时候就做，做得还比较勤快吧，哪里坏了都会修。还有公共地方
: 的绿化也是别人在管。很多还有水费垃圾费保险。当然钱的确是花多了，我觉得有一半
: 是怎么都要花的吧。。community限制是多，但是反过来，限制是大家一起都受限制，
: 所以也更加整洁舒服？最近有些condo有rental restriction.超过多少比例就不能再
: rental了。的确是受限制，但是自住的人，相对来说，人员情况也好点？而且可以进
: HOA board，如果对花费有concern。。。我现在看久了，觉得新的condo不错，尽管地
: 区不好，但是进入里面，隔音做的好，各种设施齐全，hoa fee的确高，但是出租的话
: 租金也多呀。而且那些membership fee是不是就省了点？。。。唯一不好的是如果真的
: 有什么事，房子倒了就基本啥也没有了。但是到底那块大家共有的地会怎么办呢？
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l******c
发帖数: 2555 | 9 1. Condo or townhouse has a share of the land.
2. is cheaper than SFH fee
3. condo Sell is difficult, right
4 easy to rent out
【在 c**l 的大作中提到】
:
: 有一对 couple 目前为了孩子想从Milpitas 换到Lynbrook 买房，但苦于
: HOA有Litigation going on，无法出售，而他们的收入拥有两个房子，
: 特别一个要在贵区，拿不到银行的approval。他们就怕官司打完时，Lynbrook
: 的房价又被抢高好多W。这种限制会让想换房的人很着急。
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f*****i
发帖数: 3558 | 10 新房的litigation5-10年的时候总是有的，这个应该在买房的时候就做好考虑呀
而且不是不能卖，只是卖得便宜，需要full cash。BTW， milpitas有什么新点condo在
litigation？是south main street那里吗？
【在 c**l 的大作中提到】
:
: 有一对 couple 目前为了孩子想从Milpitas 换到Lynbrook 买房，但苦于
: HOA有Litigation going on，无法出售，而他们的收入拥有两个房子，
: 特别一个要在贵区，拿不到银行的approval。他们就怕官司打完时，Lynbrook
: 的房价又被抢高好多W。这种限制会让想换房的人很着急。
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f*****i
发帖数: 3558 | 11 hand，我也是这个思路
【在 S**********r 的大作中提到】
: 有钱当然买豪宅啦，但对工作不久的，Condo月供比租房高不了多少，还能省税和积累
: equity, 升级SFH时容易出租。
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a*****s
发帖数: 3643 | |
c**l
发帖数: 324 | 13
是因为多数买家都是首次购房的，不大会All Cash，所以不好卖。即便有Investor进去，
都想捡便宜，猛杀价，赔得太多，当然没法卖。
正是你所说的地方，你对Milpitas 真熟。
【在 f*****i 的大作中提到】
: 新房的litigation5-10年的时候总是有的，这个应该在买房的时候就做好考虑呀
: 而且不是不能卖，只是卖得便宜，需要full cash。BTW， milpitas有什么新点condo在
: litigation？是south main street那里吗？
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f*****i
发帖数: 3558 | 14 那个地方有rental restriction吗？昨天看了个地方不让investor买，还要all cash,
大概就这里的父母给孩子买了....
【在 c**l 的大作中提到】
:
: 是因为多数买家都是首次购房的，不大会All Cash，所以不好卖。即便有Investor进去，
: 都想捡便宜，猛杀价，赔得太多，当然没法卖。
: 正是你所说的地方，你对Milpitas 真熟。
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S**********r
发帖数: 1410 | 15 Litigation也就持续一两年，别在那个时候卖就好了，并且conforming loan照批。
【在 f*****i 的大作中提到】
: 新房的litigation5-10年的时候总是有的，这个应该在买房的时候就做好考虑呀
: 而且不是不能卖，只是卖得便宜，需要full cash。BTW， milpitas有什么新点condo在
: litigation？是south main street那里吗？
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f*****i
发帖数: 3558 | 16 这个不一定就一两年，有的5年了还没有out of。。。不过这是买的好时候，如果有不
要动的cash。能贷了，价格又上去了
【在 S**********r 的大作中提到】
: Litigation也就持续一两年，别在那个时候卖就好了，并且conforming loan照批。
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c**l
发帖数: 324 | 17
Fannie Mae Condo Rules 一旦trigger，贷款便不能批准，所以大多数Lender都不接有
litigation的案子。
【在 S**********r 的大作中提到】
: Litigation也就持续一两年，别在那个时候卖就好了，并且conforming loan照批。
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f****D
发帖数: 4745 | 18 隔音确实作的不好吗？
有小朋友，是不是就不能在草地上玩了
【在 f*****i 的大作中提到】
: 别人帮你管房子总是要花钱的吧。旧的sfh有多少人真的是到了时候就做maintenance的
: ？但是condo基本上到时候就做，做得还比较勤快吧，哪里坏了都会修。还有公共地方
: 的绿化也是别人在管。很多还有水费垃圾费保险。当然钱的确是花多了，我觉得有一半
: 是怎么都要花的吧。。community限制是多，但是反过来，限制是大家一起都受限制，
: 所以也更加整洁舒服？最近有些condo有rental restriction.超过多少比例就不能再
: rental了。的确是受限制，但是自住的人，相对来说，人员情况也好点？而且可以进
: HOA board，如果对花费有concern。。。我现在看久了，觉得新的condo不错，尽管地
: 区不好，但是进入里面，隔音做的好，各种设施齐全，hoa fee的确高，但是出租的话
: 租金也多呀。而且那些membership fee是不是就省了点？。。。唯一不好的是如果真的
: 有什么事，房子倒了就基本啥也没有了。但是到底那块大家共有的地会怎么办呢？
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f*****i
发帖数: 3558 | 19 ？？
我是说新房子的隔音做的好。就是很吵的area，到房子里面就不吵了
【在 f****D 的大作中提到】
: 隔音确实作的不好吗？
: 有小朋友，是不是就不能在草地上玩了
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f****D
发帖数: 4745 | 20 原来是作的好呀
眼花了，该睡了该睡了
谢谢飞飞～～
【在 f*****i 的大作中提到】
: ？？
: 我是说新房子的隔音做的好。就是很吵的area，到房子里面就不吵了
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s******t
发帖数: 12883 | 21 我 个人 觉得condo区域相对于sfh区域比较， 居住比较密集， 人口密度比较高，
收入相对较低。所以neighbor hood质量稍微差点， 尤其是随着condo变老，
出租率越来越高， 人口流动大， 这些是不利因素。 稳定的邻里组成是比较理想的。
当一个人年轻的时候， （往往也是钱少的时候）， 不介意朋友搬走离去， 但是
当人年纪大一些， 就不愿意住到流水兵营似的出租区， 会买到sfh区域稳定下来。
频繁买卖的区域， 房价在牛市前期是不会涨很多的， 只有牛市尾巴， 穷人富人
全部进场抢房子的时候， condo由于affordability较高， 才加速涨价。
而熊市一来， 由于condo投资房比例高， 所以掉得比较快， 摔给银行比烂价到
自己手里合算啊。
【在 c**l 的大作中提到】
: 【 以下文字转载自 Collin_Home_N_Loan_Valley 俱乐部 】
: 发信人: cxhl (countable), 信区: Collin_Home_N_Loan_Valley
: 标 题: 为什么买 SFR 比 CONDO 好（Appreciation / COST）
: 发信站: BBS 未名空间站 (Mon Jul 18 18:57:35 2011, 美东)
: Town house 和 Condo 受到第一次买房者的喜爱，特别是新的（Townhouse 分为
: PUD 或 Condo）。
: 其affordability 和不用做Yardwork，有健身房，游泳池以及球场
: 等公共Facility等优点是吸引人的地方。但是从Cost 和Appreciation的
: 角度来评估，显然Condo不如SFR.
: 列出以下几条欢迎展开讨论。
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c**l
发帖数: 324 | 22
Palo Alto 有个HOA litigation 已经快7年了，很多家都没法享用这几年的低利率。
【在 f*****i 的大作中提到】
: 这个不一定就一两年，有的5年了还没有out of。。。不过这是买的好时候，如果有不
: 要动的cash。能贷了，价格又上去了
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F*******r
发帖数: 354 | 23 Is it bear or bull now? |
f*****i
发帖数: 3558 | 24 你也要看到好处呀，现在买便宜，住在里面的人，如果不动，官司打来的钱也是住户少
付的。condo本来就是相对比较难卖，这些在买的时候都考虑好了。一般第一个买condo
的，也是单身没孩子，要还不喜欢合租买sfh，浪费几个room干嘛呀，将来多半还要卖
了再买。你要是agent，如果有人买新建condo,你教育人家一下，这是将来可能有的问
题，就好了。anyway，针对每个人的具体情况，condo，sfh都各有利弊。
【在 c**l 的大作中提到】
:
: Palo Alto 有个HOA litigation 已经快7年了，很多家都没法享用这几年的低利率。
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c**l
发帖数: 324 | 25
萝卜白菜各有所爱，更看重所列出优点的买家当然还是要坚持自己的决定，只要在买房
的时候就考虑到Condo的优缺点，就什么问题都没有啦。
【在 f*****i 的大作中提到】
: 你也要看到好处呀，现在买便宜，住在里面的人，如果不动，官司打来的钱也是住户少
: 付的。condo本来就是相对比较难卖，这些在买的时候都考虑好了。一般第一个买condo
: 的，也是单身没孩子，要还不喜欢合租买sfh，浪费几个room干嘛呀，将来多半还要卖
: 了再买。你要是agent，如果有人买新建condo,你教育人家一下，这是将来可能有的问
: 题，就好了。anyway，针对每个人的具体情况，condo，sfh都各有利弊。
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b*******r
发帖数: 167 | 26 Condo邻居做饭的味会重些吗？
【在 s******t 的大作中提到】
: 我 个人 觉得condo区域相对于sfh区域比较， 居住比较密集， 人口密度比较高，
: 收入相对较低。所以neighbor hood质量稍微差点， 尤其是随着condo变老，
: 出租率越来越高， 人口流动大， 这些是不利因素。 稳定的邻里组成是比较理想的。
: 当一个人年轻的时候， （往往也是钱少的时候）， 不介意朋友搬走离去， 但是
: 当人年纪大一些， 就不愿意住到流水兵营似的出租区， 会买到sfh区域稳定下来。
: 频繁买卖的区域， 房价在牛市前期是不会涨很多的， 只有牛市尾巴， 穷人富人
: 全部进场抢房子的时候， condo由于affordability较高， 才加速涨价。
: 而熊市一来， 由于condo投资房比例高， 所以掉得比较快， 摔给银行比烂价到
: 自己手里合算啊。
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c**l
发帖数: 324 | 27
如果有人煮curry，你在走廊里可闻到。
【在 b*******r 的大作中提到】
: Condo邻居做饭的味会重些吗？
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n***b
发帖数: 5914 | 28 读书时租过一个condo, 住上层那老黑几乎每一晚跟女友翻云覆雨, 各种撞击声浪很是
烦人。。。。
【在 b*******r 的大作中提到】
: Condo邻居做饭的味会重些吗？
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S**********r
发帖数: 1410 | 29 Haha, townhouse 应该好一些
【在 n***b 的大作中提到】
: 读书时租过一个condo, 住上层那老黑几乎每一晚跟女友翻云覆雨, 各种撞击声浪很是
: 烦人。。。。
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n***b
发帖数: 5914 | 30 我对那些挨着墙的condo/th都有阴影, 也没听说过有哪个2、30年的HOA 会特意花钱去
改善隔音状况。。。。所以那些紧邻着铁路/高速的新complex我还是敬而远之
【在 S**********r 的大作中提到】
: Haha, townhouse 应该好一些
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f*****i
发帖数: 3558 | 31 ur。。。
【在 n***b 的大作中提到】
: 我对那些挨着墙的condo/th都有阴影, 也没听说过有哪个2、30年的HOA 会特意花钱去
: 改善隔音状况。。。。所以那些紧邻着铁路/高速的新complex我还是敬而远之
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