l********i
发帖数: 17 | 1 现在有间小黑屋，想换个好点的房子。想请教一下怎么处理现在的小黑房划算。基本就
是两个选择，卖或者租出去。
房子现在比入价高50万左右。租出去的话，是不是以后再卖就没有50万的免税优惠了？
还有就是现在出租去现金流还是负的，还得贴钱。租金本身也得交税，负得更厉害了。
所以如果租的话，是不是就计划着一直不卖，然后等现金流慢慢变正？
卖的话，就是折腾掉中介费用。想到如果以后再要去买其他投资方就不合适了，还不如
就hold现在这个。
请达人执教一二。 |
m********s
发帖数: 55301 | |
l*********1
发帖数: 936 | 3 keep the house so that you can enjoy the benefit of prop 13 for ever.
To answer your question:
房子现在比入价高50万左右。租出去的话，是不是以后再卖就没有50万的免税优惠了？
Yes, unless you move back to it and live there 5 out of 8 years.
But you want to keep it forever and pass it to your children, so it doesn't
matter.
还有就是现在出租去现金流还是负的，还得贴钱。租金本身也得交税，负得更厉害了。
after x years the cash flow will be positive. |
G*6
发帖数: 48 | 4 卖掉套现，然后提高budget在热门地区比如PA买到你能承受的极限，长远看来，肯定比
你hold现在的小黑屋多赚。基数大，稍微涨一点点也很有可能比你原来的屋子涨的多。
hold小黑屋和租客打交道，等于给自己找了一份淘粪的工作，还有现在的出租法律也越
来越对房东不友好，都是应该考虑自己能不能handle的问题。
【在 l********i 的大作中提到】
: 现在有间小黑屋，想换个好点的房子。想请教一下怎么处理现在的小黑房划算。基本就
: 是两个选择，卖或者租出去。
: 房子现在比入价高50万左右。租出去的话，是不是以后再卖就没有50万的免税优惠了？
: 还有就是现在出租去现金流还是负的，还得贴钱。租金本身也得交税，负得更厉害了。
: 所以如果租的话，是不是就计划着一直不卖，然后等现金流慢慢变正？
: 卖的话，就是折腾掉中介费用。想到如果以后再要去买其他投资方就不合适了，还不如
: 就hold现在这个。
: 请达人执教一二。
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s******d
发帖数: 9806 | 5 你说的两个问题和你要做的决定基本没有任何关系。
第一，不是说租出去一天，这房子就没有50万免税优惠了，要看租和自主比例的。比如
你住了五年又租了五年，那就是50%的资本所得可以免税，up to 五十万。只是现行税
法有个sweetpoint,就是住两年租三年可以100%资本所得免税，up to 五十万。
第二，这个免税的钱其实不算太多吧，最多也就是免了七万五的资本所得税而已，房子
增值十万块就补回来了。
第三，不是说你租金五千块，就要按照五千块收税。租房是个business，地税，贷款利
息，房子折旧，所有房子上的花销都是cost，最后是按照租房的利润收税。你也说了现
在现金流是负的，那么大概率你的利润也是负的，自然也不用交税。
你要做的决定主要和两件事情相关。首先是你自己的能力。管理出租房对于很多人还是
一件有些麻烦的事情。其次是出租房是个纯粹的投资，你要和其他投资做对比。要卖房
的话，首先要想好卖出来的钱怎么办。
【在 l********i 的大作中提到】
: 现在有间小黑屋，想换个好点的房子。想请教一下怎么处理现在的小黑房划算。基本就
: 是两个选择，卖或者租出去。
: 房子现在比入价高50万左右。租出去的话，是不是以后再卖就没有50万的免税优惠了？
: 还有就是现在出租去现金流还是负的，还得贴钱。租金本身也得交税，负得更厉害了。
: 所以如果租的话，是不是就计划着一直不卖，然后等现金流慢慢变正？
: 卖的话，就是折腾掉中介费用。想到如果以后再要去买其他投资方就不合适了，还不如
: 就hold现在这个。
: 请达人执教一二。
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s****s
发帖数: 2163 | 6 这个决定听起来很简单呀。
如果有能力hold 这个，能忍受cash outflow，就留着，不能，那只能卖掉了。
【在 l********i 的大作中提到】
: 现在有间小黑屋，想换个好点的房子。想请教一下怎么处理现在的小黑房划算。基本就
: 是两个选择，卖或者租出去。
: 房子现在比入价高50万左右。租出去的话，是不是以后再卖就没有50万的免税优惠了？
: 还有就是现在出租去现金流还是负的，还得贴钱。租金本身也得交税，负得更厉害了。
: 所以如果租的话，是不是就计划着一直不卖，然后等现金流慢慢变正？
: 卖的话，就是折腾掉中介费用。想到如果以后再要去买其他投资方就不合适了，还不如
: 就hold现在这个。
: 请达人执教一二。
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l********i
发帖数: 17 | 7 谢谢这么详细的解答。学了很多新知识 ： ）
我现在住了3年，就是说基本再租出去三年还是可以当自住房卖吧。我感觉我不会有心
思处理很麻烦的事情，但也需能租一年看看我能不能handle。
资本所得税不是7七万五是不是没有算加州州税，应该还有个10%的加州州税？而且算上
卖房所得，long term capital gain本身也是20%而不是15%？
【在 s******d 的大作中提到】
: 你说的两个问题和你要做的决定基本没有任何关系。
: 第一，不是说租出去一天，这房子就没有50万免税优惠了，要看租和自主比例的。比如
: 你住了五年又租了五年，那就是50%的资本所得可以免税，up to 五十万。只是现行税
: 法有个sweetpoint,就是住两年租三年可以100%资本所得免税，up to 五十万。
: 第二，这个免税的钱其实不算太多吧，最多也就是免了七万五的资本所得税而已，房子
: 增值十万块就补回来了。
: 第三，不是说你租金五千块，就要按照五千块收税。租房是个business，地税，贷款利
: 息，房子折旧，所有房子上的花销都是cost，最后是按照租房的利润收税。你也说了现
: 在现金流是负的，那么大概率你的利润也是负的，自然也不用交税。
: 你要做的决定主要和两件事情相关。首先是你自己的能力。管理出租房对于很多人还是
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l********i
发帖数: 17 | 8 也想买高大上房子，不过撑到顶还是挺慌的。PA都3M往上了吧。
【在 G*6 的大作中提到】
: 卖掉套现，然后提高budget在热门地区比如PA买到你能承受的极限，长远看来，肯定比
: 你hold现在的小黑屋多赚。基数大，稍微涨一点点也很有可能比你原来的屋子涨的多。
: hold小黑屋和租客打交道，等于给自己找了一份淘粪的工作，还有现在的出租法律也越
: 来越对房东不友好，都是应该考虑自己能不能handle的问题。
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l********i
发帖数: 17 | 9
是在考虑这个。prop 13应该是hold的主要原因了。
长远来讲，prop 13就相当于每年多个1.2%的收益，然后损失了iquidity?
t
【在 l*********1 的大作中提到】
: keep the house so that you can enjoy the benefit of prop 13 for ever.
: To answer your question:
: 房子现在比入价高50万左右。租出去的话，是不是以后再卖就没有50万的免税优惠了？
: Yes, unless you move back to it and live there 5 out of 8 years.
: But you want to keep it forever and pass it to your children, so it doesn't
: matter.
: 还有就是现在出租去现金流还是负的，还得贴钱。租金本身也得交税，负得更厉害了。
: after x years the cash flow will be positive.
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l********i
发帖数: 17 | 10 为什么有能力hold就一定hold呢，是说房市长期比股市牛么。一开始牛可以理解，因为
有贷款可以leverage，后期可能跑不过股市？
【在 s****s 的大作中提到】
: 这个决定听起来很简单呀。
: 如果有能力hold 这个，能忍受cash outflow，就留着，不能，那只能卖掉了。
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s****s
发帖数: 2163 | 11 你自己的一楼不是想买投资房吗？ 我的理解是你前提是这个房卖了，将来投资也是要
再买别的房的，那当然hold这个了。
你要是股神，当然卖房到股市上发财了。
至于你要问我房子和股市哪个未来赚的多。呵呵，这个谁能知道。而去每个人的运气，
能力都不同。怎么评价？
【在 l********i 的大作中提到】
: 为什么有能力hold就一定hold呢，是说房市长期比股市牛么。一开始牛可以理解，因为
: 有贷款可以leverage，后期可能跑不过股市？
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C********9
发帖数: 670 | 12 有信心的话可以cashout refi 或者heloc来炒股 这样房子的杠杆还能继续高着 |
m***e
发帖数: 372 | 13 我现在住了3年，就是说基本再租出去三年还是可以当自住房卖吧。我感觉我不会有心
思处理很麻烦的事情，但也需能租一年看看我能不能handle。
好像Trump的新税法要求自住5年才可以有50万免税
: 谢谢这么详细的解答。学了很多新知识 ： ）
: 我现在住了3年，就是说基本再租出去三年还是可以当自住房卖吧。我感觉我不
会有心
: 思处理很麻烦的事情，但也需能租一年看看我能不能handle。
: 资本所得税不是7七万五是不是没有算加州州税，应该还有个10%的加州州税？而
且算上
: 卖房所得，long term capital gain本身也是20%而不是15%？
【在 l********i 的大作中提到】
: 为什么有能力hold就一定hold呢，是说房市长期比股市牛么。一开始牛可以理解，因为
: 有贷款可以leverage，后期可能跑不过股市？
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