E*********h
发帖数: 2848 | 1 看到有人在问，所以单独开贴来~ 我要码很多字，想要包子：）
一家之言，经验之谈，我不是专业人士，我不要responsible for what I say here:)
别找我麻烦哈~ 可以批评指正~
虽然Northwest气候潮湿，但是传统上木材丰富，都是建的木结构房子。木结构的房子
实际上是架空在foundation和中间crawl space里面的水泥墩上面的，任何木头应该是
不能直接接触土壤的。有极少数的房子，不是架空的，我有时候走进去就觉得不对，蹦
跶两下，说，这个房子木有crawl space，非常少见，但是南方不潮湿的地方挺多的。
木结构的房子怕火，怕水，或者说moisture. 偏偏我们这里雨水多，土壤会饱含了水分
，往下渗透慢得时候就会横向，侵入crawl space，解决方式，就是perimeter drain,
或者叫footing drain. Foundation 下面更宽一点的水泥层叫footing，围着那一圈儿
，也就是房子外围一圈，埋下 perforated pipes,就是上面有洞的差不多四五寸直径的
管子，管子外面先用砂石包围，是松散的，再填土，这样水往房子方向走的时候先进入
松散的砂石，进入管子，导入storm drain 之类的~
道理是这样，但是很多时候施工的时候工程监理不够，埋这个footing drain的管子的
深度不够（因为水随着重力往下走嘛），从管子下面继续往crawl space袭来，会进入
crawl space，这个某挺新的小区in Redmond是个例子。讨厌的是，现在没有code 要求
footing drain要挖多么深，所以专门解决crawl space water intrusion的公司的人说
，其实如果有这样一个code requirement，那么他们的business就少多了~ 可惜没有，
而且，可怕的是，我一年半以前，居然听一个Centex的superintendent说现在没有code
要求做footing drain，他说的振振有词，煞有介事，但是我怎么也不能相信footing
drain is not required~ 后来问问其他人，也说不能置信；但是，Centex, 现在被
Pulte Homes收购，他们强调自己的drainage 做得好，说给6年的drainage warranty的
，这是别家我没有听说过的（错了请纠正我，也许别家有）。我也不知道现在的Pulte
Homes还有没有这个部分的warranty. |
E*********h
发帖数: 2848 | 2 再来说说为什么色迷迷特别多这个问题。我几年前打电话去city of Sammamish问这个
问题，那个时候经济好呀，人员充足呀，人都很nice呀，人家接电话的女士还专门找了
一个engineer来，告诉我说，色迷迷呢，地下土层结构的关系，有一层clay，不渗水，
所以water table比较高~ 这就是为什么Sammamish Plateau那样挺高的位置有不少房子
有这样的问题，很容易进水，Redmond也有一片这个问题显得多一些。也有跟地势有关
系。我现在的老房子比我背后邻居，一个old timer(小区里都是住了40好几年的old
timers:D)位置比我低一点，他说他的crawl space进水，所以他有个sump pump. 我觉
得我邻居的问题还跟房子很老了，footing drain (真不知道六十年代的房子有没有
footing drain)都老了，洞眼堵上了，不管用了？谁知道呢~ |
E*********h
发帖数: 2848 | 3 说到sump pump就说到了解决办法~ 现在的解决办法，就是在crawl space里面，顺着
foundation/footing 挖沟槽，埋下perforated pipes，砂石，把侵入的水引到crawl
space最低的地方（在crawl space里面，我也见过一次在foundation 外面房子一角的~
），一个四五十加仑的container，里面一个pump, 有个浮标，当container的水升起来
，浮标上浮，启动马达，把里面的水抽出来，噪音么，其实很小，抽水的时候就想
flush toilet的声音，还好更小一些。
有的，因为地势，不需要sump pump, crawl space里面的drainage导到最低得一角，就
用gravity带出来，drain 掉了我也遇到过；再遇到过的，做的简单，在crawl space里
面footing 那一圈就是open的小沟沟，这个比较奇特。
Cost呢，我曾经估价过一个两千七百多尺的较新的两层房，$3500左右，是那个Wu姓的
中国contractor，他在业界做这个挺有名气的。另外一个应该会贵一些，在Lynnwood，
叫Bodine Construction Service的~ 我感觉他家要贵不少，因为我见过他们quote一个
一层加地下室的房子某一侧在外面做drain, 感觉贵不少。
说起来这个water intrusion, 没有地下室的就是crawl space, 在里面做，有地下室的
，就是在房子外围做，不过，贵也有道理，其实在外围做应该挖的更深，因为地下室深
很多吧~
漏掉一点，这样在crawl space里面做的drainage system到底管用不管用呢？应该是管
用的。做的contractor会保证这个system 至少25年什么的，有的说三十年，有的life-
time，注意，说的是sytem，不是sump pump,再说了，谁知道25年三十年这公司还在不
在呢~ 所以这个保证也就是听听罢了，不过敢这么说，其实是知道这样做了，只要不是
胡来，是解决问题的， pump本身一般就是一年的manufacturer的保证了~ |
E*********h
发帖数: 2848 | 4 这一楼说说对这个问题的不同人的不同接受程度~
哎~ 我太罗嗦了，发现占楼还占少了，这层还得说说water intrusion的不同程度~
有少数理性的，能够接受。有听说一个朋友的同事，美国人买了房子自个儿先下去安装
了一个sump pump，说是万一哪天crawl space进水都不知道，还不如先做了这个
drainage system，进水就pump 出来了呢~ 可见，本地人和同胞们的概念上很不一样~
有的因为地势和水位的关系，必须的，有的lake Washington 湖边的豪宅，crawl里面
必须有好几个pump把水抽出来，可是依然是豪宅，解决问题就好~也在色迷迷的crawl
spce面积大的房子里看到需要两个pump的~ 曾经在Bridle Trail Kirkland那端，遇到
一个小builder建的新房子就已然安装了这个system和pump, 防患于未然，比较奇怪的
是该builder实际上是本地出生，后来在Florida建房子，Florida垮了回到本地来建房
子的~
曾经见过Buchan的房子汩汩滴水往crawl 里面流啊，那个是我喜欢的rambler，看上去
像两层楼的rambler呀，里面装修很好，连车库里都有built-in speaker，如果是那样
的房子有个pump,我就忍了~:D:D:D 一般情况，我还是觉得是心里的疙瘩，可能会绕着
走~
有的crawl space 的water intrusion只是季节性的，少量的，而且靠vent可以基本保
证很快就干掉的，inspector会告诉你，季节性的，很少量，可以vent掉；再有一种少
量的，是建造foundation的时候的后遗症，几十年都很难改进方法避免：做水泥
foundation的时候，得用两片木板用一根根的手指粗的铁棍或者木棍撑起一个空间，然
后往里面浇筑水泥，过些年头，铁棍生锈腐蚀或者木棍腐烂掉，就形成小孔，也会在土
壤水分非常饱和的时候从哪些小孔进水，情况要具体看~ 这个。。。貌似到现在浇筑水
泥foundation还这么做呢~ |
s*******n
发帖数: 12995 | |
E*********h
发帖数: 2848 | 6 我比较啰嗦。。。。。
【在 s*******n 的大作中提到】
: 你是打算写论文呢？
|
z********g
发帖数: 473 | |
s*****n
发帖数: 742 | |
m*******i
发帖数: 3015 | 9 说的很有道理，你说的那个Wu是不是Wu Construction。那个Bodine确实也不错。
我隔壁的邻居刚换了房子周围的一圈的那些管道，好像挖了有12尺，干了一个半月，也
许还包括别的工作。。。反正总共花了2W5.。。这个算是干的比较彻底的。。。一般装
个Sump Pump应该不是很贵。。。我的一个同事就是带着他的俩儿子自己搞定的。。。
呵呵 |
f*u
发帖数: 5576 | 10 Supporting LZ, I just DIY replaced our broken sump pump, sharing some photos
, they are self explaining.
sump pump is quite powerful and quiet, for example, the new one in the
picture can pump 43 gallons (163L)/minute, it can do fine job as long as it
keeps running.
So the key here is to pick up the most reliable sump pump to save the
possible trouble in the future. If it's so critical to your house, you can
also setup a system with backup pump and backup battery in case the main
pump failed or power outage situation. |
|
|
f*u
发帖数: 5576 | 11 Re
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.3 |
A********h
发帖数: 2789 | 12 how do you seal the crawl space, pour in concrete or cover the dirt with
plastic barrier? which way do you prefer? Thanks. |
E*********h
发帖数: 2848 | 13 看到“seal crawl space”吓了一跳，你说的是怎样让水汽不往上走，侵蚀木结构吧，
大部分都是用plastic vapor barrier，但是如你所说，还真是有把crawl space地面浇
筑成厚厚的水泥的，我在Lakemont见过这样的crawl space，这个crawl space比一般的
稍微高一点，人可以弯腰走，and it's heated, heated这一点挺重要的，因为水泥也
保不齐水汽往上走啊，虽然concrete slab下面也应该有一层防水的memberane， 我个
人喜欢crawl space有vent通风，用plastic vapor barrier，如果不是heated crawl
space, concrete slab下面的防水层也会老化掉得吧~
说起concrete slab下面的防水层，Redmond有个小区，比较新的，有一面后面是斜坡往
下的房子全部是2-sotry with basement，结果，建房子的时候basement的地面
conceret slab下面忘记铺防水层，保修期内builder给掀开地毯地板用专门的sealer给
补救的~
【在 A********h 的大作中提到】
: how do you seal the crawl space, pour in concrete or cover the dirt with
: plastic barrier? which way do you prefer? Thanks.
|
E*********h
发帖数: 2848 | 14 这个都DIY，我的滔滔江水样的敬仰，要分流了~:D:D:D
敬仰的原因之一，我以为咱们中国人都入畏猛虎一样畏sump pump呢~ 其实我自己都心
里是个疙瘩，不想要有这个东西的房子~
photos
it
setup
【在 f*u 的大作中提到】
: Supporting LZ, I just DIY replaced our broken sump pump, sharing some photos
: , they are self explaining.
: sump pump is quite powerful and quiet, for example, the new one in the
: picture can pump 43 gallons (163L)/minute, it can do fine job as long as it
: keeps running.
: So the key here is to pick up the most reliable sump pump to save the
: possible trouble in the future. If it's so critical to your house, you can
: also setup a system with backup pump and backup battery in case the main
: pump failed or power outage situation.
|
E*********h
发帖数: 2848 | 15 这个主儿也是个有趣的人，他曾经在网站“华夏文摘”很长时间连载写自己做crawl
space的活儿的经验，那是很多年前了，2002年把~ 不知道有几个人知道“华夏文摘”
：）那倒是碰巧，那时候我还在gradschool呢，后来入行碰到事情找到他们公司的人来
做estimate，也听老美agent，好几个，夸这家公司~
【在 m*******i 的大作中提到】
: 说的很有道理，你说的那个Wu是不是Wu Construction。那个Bodine确实也不错。
: 我隔壁的邻居刚换了房子周围的一圈的那些管道，好像挖了有12尺，干了一个半月，也
: 许还包括别的工作。。。反正总共花了2W5.。。这个算是干的比较彻底的。。。一般装
: 个Sump Pump应该不是很贵。。。我的一个同事就是带着他的俩儿子自己搞定的。。。
: 呵呵
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t**********r
发帖数: 2153 | |
l*******l
发帖数: 204 | |
r*****l
发帖数: 302 | |
g*****A
发帖数: 14950 | |
er
发帖数: 4457 | 20 很专业呀。
问一下这住在色迷迷高原地区的人们是不是就等着听天由命了，有什么防护的方法平时
能做的？ |
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|
E*********h
发帖数: 2848 | 21 经常下crawl space看看，查查你的downspout是不是有堵住，房子外沿要positive
grading around the house, 就是foundation那块往外小下坡而不是相反~
我为了跟蚂蚁作斗争自己下了小破房的crawl space，老房子，小个子的我才能过得去
，当初我的inpsector也是个小个子，估计大个子都有点困难~，从另外一面绕过去绕很
远到我的厨房下面倒是可以，直接进，我都是squeeze进去的~
【在 er 的大作中提到】
: 很专业呀。
: 问一下这住在色迷迷高原地区的人们是不是就等着听天由命了，有什么防护的方法平时
: 能做的？
|
r*****7
发帖数: 283 | 22 请详细说一下concrete slab下面的防水层的材料及做法，这个以前没有听说过。
谢谢！
【在 E*********h 的大作中提到】
: 看到“seal crawl space”吓了一跳，你说的是怎样让水汽不往上走，侵蚀木结构吧，
: 大部分都是用plastic vapor barrier，但是如你所说，还真是有把crawl space地面浇
: 筑成厚厚的水泥的，我在Lakemont见过这样的crawl space，这个crawl space比一般的
: 稍微高一点，人可以弯腰走，and it's heated, heated这一点挺重要的，因为水泥也
: 保不齐水汽往上走啊，虽然concrete slab下面也应该有一层防水的memberane， 我个
: 人喜欢crawl space有vent通风，用plastic vapor barrier，如果不是heated crawl
: space, concrete slab下面的防水层也会老化掉得吧~
: 说起concrete slab下面的防水层，Redmond有个小区，比较新的，有一面后面是斜坡往
: 下的房子全部是2-sotry with basement，结果，建房子的时候basement的地面
: conceret slab下面忘记铺防水层，保修期内builder给掀开地毯地板用专门的sealer给
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r*****7
发帖数: 283 | 23 请问Basement侧面的墙如何防水？ 会不会也会被土壤里的湿气渗入？
谢谢
...
【在 E*********h 的大作中提到】
: 经常下crawl space看看，查查你的downspout是不是有堵住，房子外沿要positive
: grading around the house, 就是foundation那块往外小下坡而不是相反~
: 我为了跟蚂蚁作斗争自己下了小破房的crawl space，老房子，小个子的我才能过得去
: ，当初我的inpsector也是个小个子，估计大个子都有点困难~，从另外一面绕过去绕很
: 远到我的厨房下面倒是可以，直接进，我都是squeeze进去的~
|
k****n
发帖数: 682 | 24 我家crawl space里有少量积水，不知道处理一下要多少钱，给推荐个contractor吧
【在 E*********h 的大作中提到】
: 看到有人在问，所以单独开贴来~ 我要码很多字，想要包子：）
: 一家之言，经验之谈，我不是专业人士，我不要responsible for what I say here:)
: 别找我麻烦哈~ 可以批评指正~
: 虽然Northwest气候潮湿，但是传统上木材丰富，都是建的木结构房子。木结构的房子
: 实际上是架空在foundation和中间crawl space里面的水泥墩上面的，任何木头应该是
: 不能直接接触土壤的。有极少数的房子，不是架空的，我有时候走进去就觉得不对，蹦
: 跶两下，说，这个房子木有crawl space，非常少见，但是南方不潮湿的地方挺多的。
: 木结构的房子怕火，怕水，或者说moisture. 偏偏我们这里雨水多，土壤会饱含了水分
: ，往下渗透慢得时候就会横向，侵入crawl space，解决方式，就是perimeter drain,
: 或者叫footing drain. Foundation 下面更宽一点的水泥层叫footing，围着那一圈儿
|
q******n
发帖数: 4479 | 25 关键还是看地段和价格吧，有没有sump pump不算什么太重要的事。
【在 E*********h 的大作中提到】
: 这个都DIY，我的滔滔江水样的敬仰，要分流了~:D:D:D
: 敬仰的原因之一，我以为咱们中国人都入畏猛虎一样畏sump pump呢~ 其实我自己都心
: 里是个疙瘩，不想要有这个东西的房子~
:
: photos
: it
: setup
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E*********h
发帖数: 2848 | 26 你说的非常对~！ 啰嗦这么多实际上是想达到education的目的，只是说了自己很
personal的 choice，希望不要误导了，这个“疙瘩”是非常personal的，很不
professional的~
【在 q******n 的大作中提到】
: 关键还是看地段和价格吧，有没有sump pump不算什么太重要的事。
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E*********h
发帖数: 2848 | 27 你的两个问题都很专业，其实如果真的有问题应该找专业公司来诊断和拿出方案来~ Wu
Construction是免费得，Bodine好像charge一个trip费用，以前是75刀~
【在 r*****7 的大作中提到】
: 请问Basement侧面的墙如何防水？ 会不会也会被土壤里的湿气渗入？
: 谢谢
:
: ...
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