N**********1
发帖数: 152 | 1 我是今年4月份开始买房的，由于是第一次买房没经验，就找了一个老美agent，签了合
同就开始由她带着我到处看房。麻省的房子是又老又贵，每栋房子都有些不小的缺陷，
所以一直没看到合适的。9月份的时候总算看到了一个不错的房子，标价 60万，这个房
子有个很大的缺陷，就是面积太小，只有2000 feet，3 bedroom。考虑到将来小孩的活
动空间以及将父母接来后的居住可能会有些困难。但是我和LD对它的地理位置位置格局
环境都相当满意，于是就开始offer了55万，对方counter offer 到58万就不肯再降了
。但我认为合理价格最高只能出到57万，我得出这个结论主要是通过对比agent提供的
附近类似房产的近期成交价格，再考虑到由于房子面积小，将来再次出售时的价格会受
到限制，所以我觉得57万是合理价格的上限了，因此最后这笔交易只能作罢。此后过了
大概1个多月，房主把这栋房子从市场上撤下来不打算再卖了。我给房主打了个电话，
他通过聊天告诉我要是交易成了他还要支付给买卖双方agent将近3万的佣金，这样的话
他自己剩下的太少，所以他想等市场好转了以后再说。他还开玩笑说如果不需要支付给... 阅读全帖 |
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v********d
发帖数: 618 | 2 过去两年,拜房地产泡沫破裂所赐,有大量的短卖和银行拍卖房上市. 我做的房产买卖中
,有一大半是短卖或银行拍卖房.
银行拍卖房的诀窍,一是行动要快,二是要免掉所有条件,三是要现金交易.只有行动快,
才能在其他买主有反应之前,把合约递进去,也许,银行就批了.同时,银行不会花时间给
你修房子,所以,一般都有”AS IS”的条款.但这里需要说明的是, ”AS IS”,是指签约
时的状况.若签约后,到过户前,房子有新的破坏,那么,银行还是要负责的.我有一个客户
在过户前,房子地毯被邻居进来的水泡了.请了三家包工头做估价,银行给了credit. 最
近一年来,FANNIE MAE 会把有些房子装修一新后再上市,以期待卖个好价钱.由于银行的
房子一般状况比较差,贷款不易,所以,现金交易有很大的优越性.
相对于银行拍卖房,短卖就复杂多了.首先,是参与的方方面面太多.买方,卖方,双方的代
理,谈判代理,第一贷款银行,第二贷款银行… 其次,是拖的时间太长.三个月都是短的.
俺有一个客户,等一个短卖,等了十八个月.第三,房子的状况往往比较差.虽然很少有人
为破坏,但房主也不会花钱修理.最后,在过户的当时,你... 阅读全帖 |
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a****i
发帖数: 4783 | 3 也不见得，虽然卖方代理拿双份钱，但是很多卖主是有主意的人，深知所有的代理都是
黑心这一真理，不会听卖方代理的话。这时候基本只有一种办法，卖方代理给卖主"
rebate"(也就是少拿broker fee)，但是根据我观察，卖方代理给卖主"rebate"罕有超
过1%的。
好像前段时间有人说他可以挂名作代理，给很高的rebate(比如2.5%返2%），也许你可
以考古一下，这样可以省去为省agent fee考试的麻烦。 |
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v********d
发帖数: 618 | 4 最近,北维市场热了起来.由于银行拍卖房价格仍然比较低,所以抢得比较凶.
最近在奥克屯,出来了一座两层,5房4浴的现代式独立屋,壮况比较好.况且有三亩地.
星期四,打电话给卖方代理,告诉我已经有三个合约.我的客人如果要,必须在当天把合约
送进来.
但是我的客人要周五才能看房.
周五看房后, 我要下单. 但卖方代理说, 昨天是最高最好合约的截止日期. 现在晚了.
我说,你并没有在MLS上注明截止日期,我们就有权利把合约报进去.
于是,强行把合约送了进去.
然后,由于银行要求必须有该银行本身的贷款预批准信,我们就在贷款员身上花工夫. 我
们告诉他,我们不仅仅是要一封信,而是,只要他能帮我们搞到合约,我们就让他做贷款.
果然,贷款员很积极.又打电话给卖方代理, 又打电话给asset manager, 起了很大作用.
今天收到卖方代理的电话.我们拿到了房子.
这是我第三次用这招拿到银行的房子.希望对大家有用. |
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n*****8
发帖数: 19630 | 5 LZ肯定是第一次买房子。这和卖方以及卖方的agent一点关系也没有。
１如果LZ让自己大买方agent起草合同时，没提醒电视和冰箱，那么是LZ的责任。
２如果LZ提醒了，没有写在合同中，是买方agent的责任
所有买卖房屋，卖方都要清空房间里任何不在合同里的东西。因此，卖方和其agent是
很负责任的。 |
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s******a
发帖数: 7 | 6 要买的房在一个location非常好的小区。这个小区的房很抢手，基本上只要listing
price合理，很快就能卖掉。缺点是房子都是60-70年的老房子。我们想买的这个房已经
是我们能承受价格范围内condition最好的了。但卖主非常tough和斤斤计较。他们最初
的listing price比市场价高了10万多，且没有卖方经纪。我们的出价是我们估计的最
高市场价，卖主的还价比我们的出价高3万5，我们无法接受。他们又暗示如果我们同意
加1万5就可以成交。但我们还是没有同意。本来以为就算了，结果卖方又告诉我们有一
个买家比我们出价高了2万5，如果我们match就卖给我们，我们当然拒绝。过了一两天
他们又主动联系我们，说他们更愿意卖给我们，因为我们的经济状况更好，且同意他们
苛刻的closing date:本月底。经过反复讨价还价，甚至中介都让了一部分commission
fee, 因为担心房子被另一个买家买走，我们最终的成交价比我们估计的最高市场价还
是高了7000左右。不过现在我们怀疑另一个买家根本没有出这么高的offer，因为他们
这么斤斤计较的人不可能舍弃一个比我们高1万8的o... 阅读全帖 |
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y*******w
发帖数: 5917 | 7 请注意，agent和大家一样，工作的目的是赚钱，Agent怎么赚钱呢？Show房子是不赚钱
的，帮你研究房子好坏也是不赚钱的，帮你讨价还价也是不赚钱的，只有在你买房子签
过户文件的时候才能拿到钱。所以对Agent来说最重要的事情是确保房子能够成交，怎
么才能顺利成交呢，当然是买房的人愿意出的房价高，卖方愿意出的房价低，才能成交
。所以Agent需要忽悠卖方出低价，修所有需要修的东西，买方出高价，不在乎所有需
要修的东西。因此结论是：
1。买方Agent是为卖方服务的，
2。卖方Agent是为买方服务的。
经 |
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c*******8
发帖数: 193 | 8 如果下offer的时候，说买房子是as is状态，就代表，卖方什么都不负责修了吗？如果
inspector发现了什么比较严重的问题，卖方也统统不用管吗？
如果某件东西在签offer的时候是好用的，但是在签下offer到closing这段时间，卖方
导致这件东西不能工作了，卖方也不需要负责修好吗？举个例子，在签合同的时候，
water heater是好用的，两个月后交房的时候，water heater坏了，这种情况怎么办？ |
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m********c
发帖数: 13337 | 9 卖方agent得不到卖方的回复也是经常的，比如卖主渡假了或者卖主拿不定主意是否同
意这个价格或者卖主想拖几天看看是否能有其他合同进来。
如果你能确定你们是卖方唯一收到的合同，那你们买方就比较占主动一些。
如果你们是非常喜欢这个房子把这个房子作为你的未来住所，就再加2000-10000刀(根
据房屋的售价)先保证把合同拿下。有了合同，即便过几天你们不想买了，找个合理点
而的理由，比如房屋检查发现一些你们不能接受的情况什么的就可以取消合同。
如果不是你们一定要买下来的房子，就跟你的agent说你们不想再等了，如果24小时内
还没有消息的话，你们就签其他的房子了。不一定特别好使，但是有时候真能吓卖方一
下。
agent |
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m********c
发帖数: 13337 | 10 第一，你们计划购买房子(不是现在这个房子)的最高出价是多少？
这个房子的售价是不是超过了那个值。如果超过了，那放弃这个房子。如果没超过，继
续看下面。
第二，你们有多想要这个房子？
如果是你们的best choice，先拿下对方签过字的合同才是最重要的。如果卖方以这个
价格卖个了其他人，你们是否会后悔？如果卖给别人了你们不会后悔，那放弃这个房子
。如果你们很可能会后悔，继续看下面。
第三，这个房子目前是否还有其他的竞争者？
看楼主第一帖，应该是。那么卖方一定在比较多个买方的出价，希望你们几个买方都抬
抬价互相竞争一下，他们好得到一个更理想的卖价。既然如楼主所说，房子的location
、小学学区都是非常好的地方，这个房子应该比较抢手，那对于卖方来说他一定觉得不
愁卖，唯一的问题就是多少钱卖房才觉得可以卖。现在才2月下旬，市场上多了很多在
夏天结束前必须要买房的潜在购房者而且是越来越多，房市销售的旺季才刚刚开始，只
要卖方不急于卖房，他就可以等。只要他的售价基本合理，那最多2个月就一定能卖的
出去。建议你让你的agent赶紧给你这个小区最近半年已售房屋的售价和地址，你抓紧
时间做个比较。... 阅读全帖 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 11 过户时,买方除了首付(Down Payment),还要准备一次性的大额的过户费用(Closing
Cost).过户费用(Closing Cost)大概要准备多少?其中包括哪些项目?大家都很关心. 过
户费用(Closing Cost)一般是房价的3%左右.不同地区,甚至同一地区的不同交易都有可
能不同. 过户费用(Closing Cost) 主要有下面4部分组成:
1). 贷款费用;
2). 贷款的预收费用;
3). 过户过程中的花费;
4). 政府税收等费用.
贷款费用主要有下面几个部分组成:
1). 贷款手续费 ( Loan Origination Fee);这是给贷款公司的酬劳.因为我本人不做贷款,也
不确定这部分费用可不可以和你的贷款代理人 ( Loan Agent)谈判,获得部分回扣(Rebate); ... 阅读全帖 |
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y******l
发帖数: 900 | 12 今天周一,本来应该好好干活,毕竟周末荒废了两天,但因为常上房版常受益,所以决定还
是上来写写一些东西跟大家分享一下.
前几个月发了唠叨贴(1)和(2),大概就是讲我们住的地方是小镇,只有一个学区,结婚了
还没有小孩,想买个20万以内的房子并且希望房子不要太旧的;(1)和(2)分别说的是我们
12月份下的两个offers,最后都没有成功.
看房子其实是个挺累的事情.之前看房子很有新鲜感,可是当看着看着都没办法找到满意
的时候,就真的觉得这是个任务,最好尽快解决.
我们开始是看20万以内的single family house.第一个agent带我们看的房子都还合我
们心意,所以跟她看了10个就下了2offers. 之前唠叨贴写了这个agent只会开门不会也
不愿意给意见,所以我们很不爽--毕竟新手买房,对买房阿社区地段不是非常熟悉,所以
真心希望得到agent的有建设性的意见. 但也就是没有得到,又没有拿到房子,所以就跟
她说谢谢不用show了以后要的话我们会主动联系她.
于是找了第二个agent. 第二个是个在当地住了30年的老太太,当地什么人几乎都认识的
样子.很多房源没有上市她就知... 阅读全帖 |
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g******8
发帖数: 542 | 13 一个朋友说，如果钱不够，可以跟卖方说跟银行多要几万的贷款给卖方，卖方给买方现
金，这样买方就有钱付downpayment了。这个办法正常么？卖方和银行通常会答应么？
谢谢 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 14 一般大家买房时，通常会贷款买房。这样就需要买两个 Title Insurance Policies：
一、一个是Owner's Policy。投保金额是房子的买价即sale price，保金一般由卖方来
付。Owner’s Policy的insured（受益人）是买方，用来向买方保证卖方确实拥有待售
房的产权，同时也保证该待售房的没有任何隐藏的liens或claims，即保证待售房的产
权“free and clear”。只要将来买方一直拥有该房的所有权，owner's policy就一直
有效。保金价格通常是根据地区及投保金额变动。
二、另一个是Lender's Policy。投保金额是贷款额即loan amount，一般由借款方即
Borrower来付。Lender's Policy的insured是lender，用来向lender (及将来该贷款被
转卖给的投资人) 保证买方是房子的新主人，并保证该贷款是该房子的第一顺位贷款。
所有的lender都会将lender's policy作为放贷的条件之一 (换了你是lender，你也会
这样要求，是不是？！)。保金价格通常较owner... 阅读全帖 |
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d**********6
发帖数: 4434 | 15 我们和我们的agent很天真的认为既然卖方是boa，那么找boa的loan会更加迅速。结果
发现完全没有关系。不过可能有一点是好的，就是发现卖方各种问题的时候，比如
appraisal后发现成交价过高和修理阳台的栏杆这种事的时候，因为可以说"It's
required by YOUR bank"，这样催促卖方做事会更有底气。房子成交价能跌个$8000这
是很好的事，不知道换家银行做appraisal卖方会不会同意。
a |
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P**********y
发帖数: 245 | 16 一听说买卖双方两个中介加一起要收5%的佣金，顿时觉得如此暴利，应该天诛地灭！但
是马上就有受过高等教育的朋友跳出来指出这钱是卖房子的人出，不是买房子的人出，
与我无关。
真的与我无关吗？嘿嘿！
网上看中了一个房子，直接找到卖方中介，要看房子，问我有无买方中介，我说没有。
要了银行pre-approval，跟我的开户行了解了我的资金情况，确信了我是持币待购。于
是答应某年某月某日看房。
时辰到了，下车一看，是一个鸡皮鹤发的老太婆，满脸刁钻。旁边是一个高瘦老头，我
以为是她老公，其实不是。而是她的合作伙伴。我当时并没有明白过来这其实是她暗暗
强加给我的买方中介。将来我如果买了这房，她会作证我第一次看房的时候老头作了房
产介绍。我将陷入一场小官司，而且很可能既要付钱给我自己的买方中介，也要付钱给
这个老头。
进了房子，老太首先要我签了很多字，六七张纸，有两张中介名字是空白的，我当时不
知道她准备将来可以填老头的名字。然后她便作壁上观，让老头忙前忙后地介绍。
房子作价五十六万，但是经过多轮谈判之后，我明白了卖方的底线应该在四十九万左右
，除掉5%的佣金能够到手四十六万五左右。这时候我对老太婆说... 阅读全帖 |
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p******y
发帖数: 3523 | 17 realtor挣的钱是卖方出的，如果双方都不用realor的话，卖方肯降6%的房价，那么LZ
就算赚到了，如果卖方并不降那么多房价，那么基本上是卖方赚到了。
做loan怎么都有cost，直接找银行做cost和rate都会更高。做loan一般agent不是直接
从borrower身上挣钱，佣金是从lender那里拿的。
如果房子买的好，花点儿钱在agent身上也没啥不好。如果省了agent的钱，房子买到手
有问题，岂不更亏。 |
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w******t
发帖数: 16937 | 18 你这个情况，比较难办。
因为你们必须按时离开现在的住房，否则就会有延期费用的问题，而且你还说延期很贵。
作为卖方，他们可以选择不修理或者找个很差的马马虎虎的修理一下，反正过户时再说
再打架。
你们没有退路是本质问题，即不能威胁卖方说你们不close了，也不能说等卖方完全按
照规定的做完事情再close。
多说一句，卖方计划7号过户，肯定是考虑了之前是个周末，可以不用请假而搬家。
receipt |
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w******t
发帖数: 16937 | 19 谁跟你说的买方agent站在买方的利益角度？
你先找找，看哪个agent会一周7天天天带着你看房子连看3个月啊？
卖方、卖方agent、买方agent的目的都是一致的，就是促使房产交易尽快顺利结束。
卖方得到卖房款，卖方买方agent得到佣金。
买方agent的佣金也只有在交易完成时才会有。 |
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w******t
发帖数: 16937 | 20 嗯，简单说一下吧。
首先，如果你想最多以30万的合同价买这个房子，你需要的是递offer，至少是递一个
纸面上的意向书给卖方。这表示了你作为一个买家的一个诚意。口头的问问，让卖家容
易觉得只是在探口风，并不好。
第二，listing agent说的话只能做参考，没有纸面上的东西，一切都可以在事后说是
没有发生过的。这点，切记。
第三，listing agent希望做dual agent这是可以理解的，没有agent跟钱过不去。但是
你同不同意listing agent也做你的buyer agent是你自己的选择，需要你自己权衡利弊
得失。
第四，应该支付给agent的佣金，没有agent的同意，买方是得不到的。至于卖方愿不愿
意降价，这个得看卖方自己的想法和它自己的考虑。但并不是说，没有buyer agent参
与交易，卖方就一定都会或者大多数情况下都会再多降点儿价格。 |
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w******t
发帖数: 16937 | 21 继续，在我前面说的那个极为夸张的例子里，假设的房价是100万，卖家需要支付3万(3
％)作为closing cost。
那么假设A是6000刀，C是4000刀，两者共计1万刀，就是说还剩下2万刀。
你真的确定卖方和过户律师都认为这2万应该是支付给买方，作为买方的月供地税保险
HOA吗？换句话说卖方还要支付不属于卖方资产的房子的半年月供地税保险HOA。
你得先先先先先先先先确定卖方和过户律师也是这么理解这么认为的。
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c****o
发帖数: 4716 | 22 看了几个月的房子，budget从原来的40万升到80多万，好不容易看上一个都满意的房子
，还得了个super deal，砍下近6-7万。卖方口头接受我们的offer没几天，就有第二个
full price的offer进来，卖方因此迟迟不愿在合同上签字，要我们先做inspection才
签。也只好从了。合同上写的一个月close，所以一直担心贷款能否批下。昨天已经过
了loan commitment 期限，agent来信说银行回复说DTI偏高一个percent，决定换一个
银行。我们给卖方要求延期的申请过了3天也没有回复，估计卖方巴不得我们close不了
，好找那个full offer.
这个贷款过程中，loan agent一开始就信誓旦旦的说没有问题，申请交上去5天之内能
就能拿到commitment. 结果她选的银行要先做appraisal, 结果耽误了1个星期。等申请
递交上去又等了快2周，银行说不qualify。原来agent 计算 DTI有误，把我们的income
计算都偏高。我的加上了年终profit share， lp的10个月pay的salary没有even out，
u... 阅读全帖 |
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r******d
发帖数: 1879 | 23 大银行都比较拖拉, 办事效率低, 很多时候部门之间都互不沟通. 让代理把loan
conditional proval letter 给卖方看, 证明你们努力配合银行工作, 只是卡在银行那
边, 相信卖方会理解. 卖方不会和你中止和约, 没人愿意再把房子放回市场重新来过.
卖方之所以让你交押金, 就是怕你反悔. 先不要交钱, 试试延期. |
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k********g
发帖数: 157 | 24 我当时碰到卖方退出的局面，收到卖方的书面要求退出contract。我找了一个律师，律
师写了一封信给卖方，告诉他我们必须按contract进行，或者赔偿损失$10000，否则将
告他们上法庭。卖方也找了律师，他们的律师发信过来说可以赔8000，但从此不能再追
究。我们达成协议，给钱，签字，contract失效。 |
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y*******w
发帖数: 5917 | 25 切，莫非你已经钱多到不耐烦了？一帮人找个几块钱的deal都高兴得要死，整天用这个
那个coupon。倒是买一个几十万的东西的时候没时间查search listing了？现在有
internet，所有信息一目了然，有什么难查的。一个个自己联系，难道很难联系么？就
算agent联系了，难道你不需要和agent联系么？比如看房子，本来就是你和卖方两个人
有时间就可以了，现在要三个人有时间才行，除了制造拖延，毫无用处。本来你说的话
直接进入卖家耳朵，现在你先告诉你的agent，你的agent告诉卖方agent，卖方agent告
诉卖方，话早就走样了。
这个制度下，制度本身决定了没有好的agent，因为根本利益就是冲突的， |
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d********r
发帖数: 9331 | 26 你在说什么？ 你还没有搞清楚流程。 除非协议里写明了property tax按110% prorate
, 都是按100%来prorate。 这个意思很就是说在今年tax不available的情况下， 按去
年税的100%来分，卖方在closing的时候把他的一部分付给了你， 由你届时一次性付清
给county.
如果今年税降了， 卖方多付了， 你赚了，如果今年税升了， 卖方就少付了， 你自己
承担损失，这是你交offer时候要考虑的问题，你没预计到是你的错。
至于找county去dispute， 你当然可以去，实际上你也应该去，但是和卖方没有任何关
系，county也不会因为你是新住户而另眼相看。 |
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B********e
发帖数: 501 | 27 我来分析:
首先，做好了讲不成的准备。讲价最有利的时候是出价的时候，完全想靠 inspection
讲价，有时候是讲不下来的，搞得自己很生气，不划算。
很多时候，你买房子不是为了5000-10000 来决定你买不买，房子是长期持有的，5000-
10000 不 make much difference. 有的房子，很难找到的，location+listing price
is key,这时候，不要因为这些价格的区别，因小失大，搞得自己不高兴。有的房子本
来就开价便宜了，还能怎样呢？ 心理有数就好了。
你的房子，因为你的agent 造成了似乎有人哄抢的情况，让你出了你不情愿的价格，所
以，你这次一定要大赌， 靠inspection 讲价，如果失败，你可以选择退房。前提是强
大的心理，不后悔，赌市场， 愿赌服输。
以上是战略思想！呵呵
下面是战术：
1. 卖方 under contract to buy another house, but contigent on
selling his current house. ----- 这是卖家最 Weakest point.
2. 我们现租... 阅读全帖 |
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m********s
发帖数: 55301 | 28 earnest money不给卖方，凭啥啊。
耗着卖方，卖方每晚一个月卖出房子，就是几千的损失，耗卖方2、3年，他们会跪在地
上求你拿回你自己的earnest money好让他们的房子能进行交易。 |
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y******p
发帖数: 336 | 29 不好意思打扰大家， 我自己看了一个房子（我没有agent），当时卖方的agent在。我
也和卖方的agent联系了几次。我现在发现如果我没有agent的话，卖方的agent会拿走
所有的commission。我现在能不能把我的朋友（有broker license）加进来，让他拿一
半的commission？ 还是我必须在首次看房的时候由我的agent带着? 现在卖方的agent
是不是可以拒绝我把我的agent加进来，自己一个人独享commission （如果最后我买
了房子）？
谢谢高手指点 |
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p*******4
发帖数: 34 | 30 买房买的很糟心，碰上个赖皮不负责的卖家，导致我们两次都没close成，第一次是因
为租客说卖家没有用certified mail通知他们，所以拒绝搬走，而且卖方答应的修理工
作一样没开始。我们等了三个月，还得重新lock mortgage rate，所有的过程再来一遍
，当时就怕出问题，就签了协议，如果因为卖方原因再不能close，他们不但要还押金
，还要补偿我们appraisal, HOA问卷，inspection的费用。然后整整三个月，卖方该修
的还是没修，租客搬走后把一堆家具东西丢的满屋子都是，我们close当天上午去最后
检查的时候，空调也不工作，家里全是厕所的臭味，东西扔的到处都是，一点都没有清
洁。当时就觉得心好累，不想再要这个房子了，律师也说这种情况没法close。但是现
在卖家只愿意还我们的押金，拒绝支付我们其他费用。
我们就觉得就算钱要不回来，也不应该这么轻易的就放了他们，律师建议我们去small
claim court告卖方。现在有个问题是卖家现在不在美国，都是委托他父母处理，我们
律师也不知道卖家的海外地址，但是有他父母的联系方式。这种情况我们如果file
cla... 阅读全帖 |
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p*******4
发帖数: 34 | 31 买房买的很糟心，碰上个赖皮不负责的卖家，导致我们两次都没close成，第一次是因
为租客说卖家没有用certified mail通知他们，所以拒绝搬走，而且卖方答应的修理工
作一样没开始。我们等了三个月，还得重新lock mortgage rate，所有的过程再来一遍
，当时就怕出问题，就签了协议，如果因为卖方原因再不能close，他们不但要还押金
，还要补偿我们appraisal, HOA问卷，inspection的费用。然后整整三个月，卖方该修
的还是没修，租客搬走后把一堆家具东西丢的满屋子都是，我们close当天上午去最后
检查的时候，空调也不工作，家里全是厕所的臭味，东西扔的到处都是，一点都没有清
洁。当时就觉得心好累，不想再要这个房子了，律师也说这种情况没法close。但是现
在卖家只愿意还我们的押金，拒绝支付我们其他费用。
我们就觉得就算钱要不回来，也不应该这么轻易的就放了他们，律师建议我们去small
claim court告卖方。现在有个问题是卖家现在不在美国，都是委托他父母处理，我们
律师也不知道卖家的海外地址，但是有他父母的联系方式。这种情况我们如果file
cla... 阅读全帖 |
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p****x
发帖数: 4260 | 32 ☆─────────────────────────────────────☆
gszyid (gszyid) 于 (Thu Apr 19 14:15:20 2012, 美东) 提到:
先申明：偶对买卖里程没有偏见，其实在一定范围内这是好事，资源更合理的配置，我只是觉得
现在信息不对称使得买房占了巨大信息优势，如果卖方知道里程的实际价值或者应有的市场价
值，这样或许更公平点。我知道我的两个帖子让里程收购方很难受，但是至少：1.这样对卖方更
公平了；2.更多人知道怎么用里程了，这样有空可以多出去到处转转；3.航空公司也能不被搞
死。总之一句话，大家一定要细水长流啊。
偶之前已经建议大家要hold住，二手版收购的帖子都是为了压低价格，还有就是咱中国
人话说：姜太公钓鱼，愿者上钩。票贩子实际的心里收购价格远高于2.0。不了解情况
的散户都跟票贩子联系了，但是偶的目的是让大家提高自己的心理价位，知道里程的市
场价绝对不止1.5，更别说价值。别再说经济舱之类的，他们赚的是头等舱，高端市场
利润非常高，而且票很充足。前面已经有兄弟说了，SAPPHIRE的点1.95都是抢的。
PS：本人发... 阅读全帖 |
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P**********y
发帖数: 245 | 33 一听说买卖双方两个中介加一起要收5%的佣金，顿时觉得如此暴利，应该天诛地灭！但
是马上就有受过高等教育的朋友跳出来指出这钱是卖房子的人出，不是买房子的人出，
与我无关。
真的与我无关吗？嘿嘿！
网上看中了一个房子，直接找到卖方中介，要看房子，问我有无买方中介，我说没有。
要了银行pre-approval，跟我的开户行了解了我的资金情况，确信了我是持币待购。于
是答应某年某月某日看房。
时辰到了，下车一看，是一个鸡皮鹤发的老太婆，满脸刁钻。旁边是一个高瘦老头，我
以为是她老公，其实不是。而是她的合作伙伴。我当时并没有明白过来这其实是她暗暗
强加给我的买方中介。将来我如果买了这房，她会作证我第一次看房的时候老头作了房
产介绍。我将陷入一场小官司，而且很可能既要付钱给我自己的买方中介，也要付钱给
这个老头。
进了房子，老太首先要我签了很多字，六七张纸，有两张中介名字是空白的，我当时不
知道她准备将来可以填老头的名字。然后她便作壁上观，让老头忙前忙后地介绍。
房子作价五十六万，但是经过多轮谈判之后，我明白了卖方的底线应该在四十九万左右
，除掉5%的佣金能够到手四十六万五左右。这时候我对老太婆说... 阅读全帖 |
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l********l
发帖数: 47 | 34 中国卖方分析师的确有专业的排名，据我所知国外也有机构做这样的排名。
目前最有影响力的是新财富杂志社每年举办的最佳卖方分析师评选，评选结果由基金、
保险、私募等机构投资者投票产生。能够排在所在行业前三名的卖方分析师就能称为明
星分析师了，对市场有一定的影响力，他们在行业里的基准身价在年薪300万元左右。
中国证券行业发展太快，人员流动性太大，卖方分析师干了三年就成老人了，所以有些
勤奋的分析师干个两三年就成为新财富评选第一名。
VP头衔在证券行业烂大街，毕业后2年成VP并稀奇。
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发信人: xiaoshuai (小帅), 信区: Returnee
标 题: Re: 请大家晒中国工资的时候讲点智商
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 22 15:24:16 2010, 美东)
另外，工作三年就成为公司中层，还是顶级券商，这就不合乎常理。 现在很多公司，2
-3年才调整一次人员。从基层到中层，就算每次都大调整，没有5-6年也是不可能的。
两年就明星分析师，还VP，笑死人... 阅读全帖 |
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z*m
发帖数: 3227 | 35 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: zlm (We will prevail), 信区: Military
标 题: 国内屁民比本版众WSN智商只高不低，避税手法花样百出
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Mar 4 03:07:15 2013, 美东)
网传三种买二手房避税方法 律师称不靠谱
2013年03月04日 扬子晚报
上有政策下有对策，当“国五条”细则尚未落地之时，记者在网络上已经发现了不
少人发布的“避税”方式，不过在律师眼中，有些方法实在不靠谱。
避税方式之一：“买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押
。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵
偿，最后买方拿着法院判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户！”
■律师解答：此法完全不靠谱，如今法院对民间借贷案件的审理相当严格，法院会
要求欠款方提供转账信息或支付凭证，意即如何证明当初借款给对方。此外，如果欠款
数额与房产价值正好同等，法院会认为这是非真实债务，是违反法律规定逃避税法的行
为，通常会判欠款无效，这样一来对于买方来说风险... 阅读全帖 |
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W*****e
发帖数: 7759 | 36 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: Warfare (German==Arschloch), 信区: Military
标 题: 魔都房产买家支付定金后遭遇跳价100万，卖家拒绝赔偿
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Aug 1 11:09:24 2016, 美东)
2016-08-01 新闻晨报
市民薛女士看中了一套房子，买卖双方签署了定金合同，20万元的购房定金也已转
入房东账户。没想到，房东发现房子被贱卖了100万元，告知薛女士“不卖了”。随后
薛女士提出房东因违约需返还双倍定金时，却被对方以“合同缺少第三方盖章故未生效
”为由拒绝赔偿。
那么，签完合同后卖方变挂，协议没有中介盖章究竟有没有效？
买卖双方签定金协议书
今年年初，薛女士在一家房产中介处看中了一套房子，挂牌售价为450万元。2月20
日中午，薛女士在中介工作人员张女士的陪同下与房东费先生见面。当天下午，在协商
无异议后，双方敲定了买卖关系。
关于定金合同的签署，张女士带来了一份留白待填的《售房定金协议书》，但当时
张女士称自己手部骨折，无法正常书写，所以由她做指导，费先生填完了该协议... 阅读全帖 |
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M*****8
发帖数: 17722 | 37
深圳唯冠刚好可以用以上的情况证明，
双方并没有达成协议，因为这些纠纷，
反映了双方并没有 Meeting of the Minds。
所以实际情况是双方都证明了协议的无效。
转让商标被言行证明无效，深圳唯冠胜诉。
另外考虑商标的实际价值，也是独立证据。
由于它的FMV(Fair Market Value)大大超过
三万五英镑，所以属于不合理的双方错误，
在这情况下，卖方有权做废该转让协议。
另外由于买方施加违法的强迫,损害卖方权利，
包括卖方的言论自由，有欺诈和勒索的实质，
这违反了中国公民和企业的基本法律权利，
而这权利是受法律保护的，卖方可以索赔。
所以目前该案的判决是，商标转让无效，苹果败诉。
苹果在中国必须立即停止该商标的使用，否则重罚。
苹果必须赔偿深圳唯冠的律师费和有关的诉讼费用。
过去发生的商标侵权，法院也将开庭判决赔偿数额。
法院保留继续审判深圳唯冠被苹果伤害的其它索赔。
如果我是中方法官，我必类似以上思路来判决此纠纷。
http://www.mitbbs.com/article/Military/37285769_0.html |
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Y**N
发帖数: 2628 | 38 “另外考虑商标的实际价值，也是独立证据。
由于它的FMV(Fair Market Value)大大超过
三万五英镑，所以属于不合理的双方错误，
在这情况下，卖方有权做废该转让协议。
另外由于买方施加违法的强迫,损害卖方权利，
包括卖方的言论自由，有欺诈和勒索的实质，
这违反了中国公民和企业的基本法律权利，
而这权利是受法律保护的，卖方可以索赔。”
这段分析的不错。
退一万步讲，一万步…当初的交易就算成立了，还有“显失公平交易”“受胁迫、欺诈
交易”可撤销来保底；不过貌似不需要走到这步。 |
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s******5
发帖数: 319 | 39 我在这一行干了将近二十年，有过很多教训，也得到了很多经验，今天来跟大家敞开交
流一下。
首先跟大家谈一下一个优秀的研究员应该具备的基本素质。这涉及到很到方面，今
天没法系统的讲，简单的谈几个重要的方面。
第一，一个优秀的分析师应该具备很强的学习能力。做投资核心要看对未来的认知
能力，看谁更具有前瞻性。这就要求你不可能不学习。无论是多么厉害的投资大师，都
应当持续学习。所以我认为学习能力是投研人员基本素质里面很重要的一面。不仅仅是
你读了多少书，学历背景怎么样，这只是一个方面。学习应该是全方位的，包括获取新
知识的能力，调研能力，与人沟通的能力等等。行动也很重要，要多看，多了解，把视
野打开。国庆是我本科毕业20周年，我是87级，91年毕业。回到人大，新闻界的方汉奇
老先生，85岁高龄了，送给我们做学生的三句话，第一，身体最重要，第二要终身学习
，第三要处理好各种各样的关系，包括团队内部的关系，亲人的关系，社会的关系。所
以，我们要保持一个学习的心态，阅读量也很重要，要多看书。
第二个很重要的是抗压能力。比如我最近压力很大，搞得筋疲力尽。干这一行没有
压力是不可能的。我们这一行需要积累，... 阅读全帖 |
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h********a
发帖数: 5 | 40 在这里经常看到很多买房者都在问“哪个买者agent好？”
我不明白在这样的housing market 里，为什么大家需要这些买者agent？
我能理解卖方需要一个agent，因为卖方agent的利益和卖方是一致的，就是1)。把房子
卖出去，2)。卖的价格越高越好。
可是买方的agent的利益和买主确实相反的。买方的agent的利益和卖方agent以及卖主
是一致的。
在一个疯狂的housing market，那么买房者需要agent，因为agent会比较早的知道信息
，让买房者可以及时看到新上market的房子。可是，现在确是一个housing down
market，买主有充分的时间来细细研究每一所listing的房子，不必“急喉喉”的相互
比拼，出高价，哄抬价格。
再者，现在12月份，在美国，买卖房子的黄金时间是5-8月份，买主可以再压价。
打个比方，一个Single house listing price 是 $600,000。我觉得买房可以考虑以下
情况：
1)。 去掉$600,000 x 3% = $18,000，因为买方没有agent。 (干嘛让这些agent这么容
易赚 |
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V***b
发帖数: 3419 | 41 1. 卖方经纪顶多是告诉卖主哪个买家条件好一点儿，凭什么拿这个机会送你人情？2.
完全没看懂。你这表达能力讨价还价估计也成问题。其实虽然你和卖方经纪是同伙，你
也应该说买家让你努力，努力去搞定卖方经纪；而不是卖方经纪让你努力，努力去搞定
买家！？忽悠人时间长了自己该站哪边都模糊了。
的？ |
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y****r
发帖数: 3036 | 42 ☆─────────────────────────────────────☆
zipcar (driver) 于 (Sat Mar 31 11:22:11 2012, 美东) 提到:
我们在房检之后跟卖方要钱，人家不给。 老公想不要这房子了，可是我想要。我在网
上查了查美国人的讨论，基本的观点是卖方只负责和结构，安全问题相关的项目。 其
他的老化的，破损的但是还能正常工作的就不必给credit。想在这问问大家在boston买
房都要回了多少credit， 给自己有个参考。 下个星期就要决定要不要这个房子了。
谢谢！
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Cattitude (Cat attitude) 于 (Sat Mar 31 11:33:06 2012, 美东) 提到:
很难
inspection之前形势对买家有利，之后,反过来对卖家有利
花4－500刀做了inspection以后 退出来完全是买家损失 seller没有任何损失 甚至还可以继续给别人看房，拿人家
offer（只是收到，不是接收）
理论上说接受off... 阅读全帖 |
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h********7
发帖数: 126 | 43 有些买房子的，放着免费的买方经纪人不用，硬去直接找卖方经纪人，以为这样会赚便
宜， 其实是大错特错了。买房和卖方的利益是根本冲突的，而卖方经纪人是与卖主签
了合同，为卖方效力的，她怎么会给你半点的好处？让你赚半点的便宜？
你没有自己的经纪人，卖主也没没有从你受益， 全部的佣金都给了他的经纪人了。
将来如发现房子有问题，这个经纪人更是半点的责任也没有，MITBBS的读者们也没责任
为你效劳啊。。。
美国有健全的法律，法律是为保护公民利益的， “BUYER's AGENT” 的设立是为保护
买方利益的， 买房人切记！ |
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a*m
发帖数: 293 | 44 如果这类事件以前发生过，卖方隐瞒，即使你的房检没查出来，卖方也要负责的。你现
在推迟close. 然后让卖方解决问题。
我在过去几年自己买卖过好几套房子，见过你律师那样的。不要离他，坚持自己的要求
。我有一次买房子，walk through 发现走廊runner搬走后，地板有一大块黑的。接着
我把唯一间铺地毯的房间地毯打开，发现也有一大片黑。我要求补偿。对方态度很差，
连我的律师都说如果我坚持这样，不按时close,卖方有什损失
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.6 |
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c**m
发帖数: 1457 | 45 分享一下今天愉快的买房下单经历：
某热镇热房，今天刚上市。房子很棒，价格偏低。 没有open house, （seller 太爱护
房子了，舍不得open house 人来人往）我们看到之后以最快速度(一个小时之内）约了
看房，我们是第二家看房的。 accompanied show, 卖方经纪不在， 所以有幸见到屋主
。 屋主真的是很pleasant 和decent 的人。 加上我的客户也是非常pleasant 和
decent, 大家谈得很投缘。 我们并未当场告诉seller 我们会出offer，但我们也是在
尽快准备offer. 希望能够在大批offer 进来之前把房子拿下（ 我们知道后面还有很多
agent 要show)就在我准备offer 的时候。 seller 亲自给我打电话， 告诉我有人要出
offer 啦， 她连seller agent 都没经过，感觉她生怕房子被人抢走了。:) 经过交谈
， 我了解到卖方最关心的问题，我们出的offer考虑到这些因素。 其实就在我们正式
出offer 之前，又有agent 打电话要出offer. Seller 完全可以等一等，来个bid... 阅读全帖 |
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g****0
发帖数: 366 | 46 现在这个阶段再找买房agent，拿回扣似乎已经太晚。如果卖方agent不同意，很有可能
你最后拿不
到这个房子。卖方为什么不同意？因为他的fee将被你的agent分走。
恕我直言，这个阶段再找自己的agent，无非就是价钱，还有那几千的回扣。
第一，建议你放弃这几千刀的回扣。告诉卖方agent。因为你没有agent，所以，需要他
帮助你下
offer。你不要rebate。然后把房价适当压低。对于你，结果是一样的。而对于卖方
agent是不一样
的。不信，你算算。
第二，关于价钱。如果喜欢这个房子，不要过分因为1，2万计较。就像我在红梅的帖子
中说的，把2
万平均到360payment，每个月就多付几十刀。但是，你喜欢这个房子。 |
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g****0
发帖数: 366 | 47 刚刚仔细看了一下你link的那个旧帖子。卖方之所以不给，就是因为买房经纪什么都没
做。也许私
下里给了很多帮助，但是因为没去看房子，也没有出现在最后close场合。。。。。也
就是说这个朋
友ahent没有呈现在卖方眼前，让卖方感觉到他（她）确实在为买方服务。我说的不是
帮助，而是服
务。可是却要来分钱。卖方自然认为买方写上这个agent无非就是想拿rebate。事实是
买方也在自
己的帖子里这样说的。这样就不太合适。 |
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c**m
发帖数: 1457 | 48 我要讲的是这个房子
http://www.zillow.com/homedetails/55-Belle-Ave-Boston-MA-02132/
这个房子3月24日晚上市。 我们3月25 日早上第一时间看房。 房子一楼装修很高大上
，楼层也很高，感觉很不错。可惜的是，号称三个卧室，其实第三个卧室可能连个正常
的卫生间大都没有。 我的客户需要三个卧室， 这个房子不适合他们。可是客户实在太
喜欢一楼的高大上。 并且有过两次失败的抢房经历，也有点着急。怕被别人抢走。也
愿意compromise了。 当天就决定出full price offer. Offer 都写好了，就剩发给卖
方了。 可是我总觉得这三个卧室的事情是个硬伤，这样的房子感兴趣的人不多，可能
不会抢，即使被人抢走了也不可惜。于是建议客户暂时不出offer. 等过了周末，如果
房子还在，可以去杀些价。 果然，过了周末，房子还在。客户决定出价，我说出55万
，客户很没底气，刚上市的房子就杀人家这么多行么？要不要出全价（ 客户当时太喜
欢那个房子。 我说55万可以。 根据listing agent 的转述, 55万女主人同意了，可... 阅读全帖 |
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F*********e
发帖数: 385 | 49 这个主要看市场和房子本身的定价。原来在买方市场的时候，谈谈价格没关系，最多第
一次出价没谈成。等卖方接受市场就是这个样子的事实时愿意降价，而你又是不多的有
可能买这个房子的买主时， 就有可能砍成价。这个时候能卖出房子比较重要，卖家估
计顾不上被出价offense的情绪问题。如果就一个willing buyer, 这个卖价的主动权在
buyer手里。
现在是卖方市场，还价还是需要把握分寸和时机，因为市场潜在的买家很多，有时候卖方
稍微降一点价，呼啦啦就来了一堆买家。估计大家都觉得现在价格还可以，如果能再谈
谈价
就完美了。当大家都抱着这种想法出现的时候，价格也就没啥谈的余地了。这时候谈价
要速战速决,锁定deal。
在有多个offer的时候，两轮offer非常常见。如果在第一轮买家的offer只比所有别的
offer高那么一点点（几千一万的），卖主通常会要第二轮来个final and best.大多数
情况下卖主也没有必要只邀请前几进行第二轮final and best，基本我遇到的是大家一块
final and best. 第一轮出价不排前的，不代表第二轮不会拼命加价。有的情况下，
... 阅读全帖 |
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F*********e
发帖数: 385 | 50 在麻州的话，买房和买房都是有一定的法律保障的。一般买房的时候Offer被接受之后
交1000块钱押金，在签purchase and sales agreement的时候交5%.如果有inspection
contingency, mortgage contingency 之类的的，在contingency期间不满意的话买房
按照contingency的条件退出，这个押金是要退给买方. 但是,如果买方没有按照合同执
行,比如没有需要在合同规定的deadline内申请贷款，或者mortgage commitment的日期
已经过了而没有和卖方商量延期commitment date，房子没有买而导致卖方有经纪损失,
那么卖方是有权扣下定金的.具体细节都在于当时签的合同是怎么规定的。
如果你现在手里没有对方的任何押金的话，那么买方可能对于违约的心理压力会比较小
。建议你问一下你的卖房的律师根据你们签的合同现在他们到底有没有违约,如果违约
的话对你作为卖方的保障条款是什么. 但是现在你卖房也已经等了两个多月了，你们那
儿又是买方市场, 如果是我，可能会再等他们几天。你可以告诉他们一个deadli... 阅读全帖 |
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