由买买提看人间百态

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G***r
发帖数: 181
1
再多问大侠一个问题,为什么我的loan package里面有Truth-in-lending addendum和
GFE,有人只有GFE没有Truth-in-lending addendum呢,我理解为Truth-in-lending
addendum是计算APR用的,但是Truth-in-lending addendum里面有几项:
d、Final Appraisal inspect:$100 我理解为买新房所以额外交的inspection费
g、Closing/Escrow/Settlement: $2134
h、Escrow/Loan tie in fee: $200 这项不太理解
i、Recording fee - Assignment: $21 这项是不是escrow charge的?因为GFE里面有9.
Government recording charges: $150了
j、Courier/Msngr -3rd party: $100 文件快递费
以上5项共计$2555都是GFE里面没有的,但是我在close的时候需要支付的对吗?
这我不是比只给GFE的同学又硬生生多... 阅读全帖
c*******r
发帖数: 2012
2
最简单的做法是找三家贷款经纪让他们做零closing cost的贷款,最后谁的每月还贷最
低用谁的。你自己根本用不着去看细项,很多细项都有猫腻。你只要知道自己贷款不出
closing cost和每月还贷额就可以了。利率也有猫腻,因为为了利率低有可能会把你贷款
总额做高。
贷款经纪也要赚钱,你管他细项怎么做,他赚多少算他本事,只要你自己出得最少就可以了。
抓大放小,双赢最好,如果你死扣细项想贷款经纪少赚来补贴你肯定大家都不会太愉快。

builder做贷款,因为builder会给1.5万的financing,因为新房还在建,半年后才能
close,所以这份只是预估的费用,也不能lock rate。我知道预估一般都往高估,但是
好像高得也离谱了点,常听到大家说closing cost才几千刀,我这个妈呀都上万了,哭~
~~~~~实在不太放心
c*******r
发帖数: 2012
3
如果有incentive当然先拿到最好。不过这个也有水分,因为他们在closing cost上会
给你比外面高不少,让他们自己的关系户先赚一笔,不过这个也是没办法的事情。你想
拿incentive就得给些回扣回去。
的确,可以几个月后再做0 cost refinance。不过你得记住,其实0 cost并不真的是0
cost,你的closing cost会体现在你贷款总额增加上。所以你incentive上得的好处还
有一部分会付你将来的closing cost。
还有,贷款jumbo loan不好,比较难贷而且利率,closing cost高。jumbo loan是指超出417K的loan,因为这种loan金额大,风险比普通loan高。在jumbo loan以下你能贷款的情况下,越高agent拿的commission就越多,所以他们会越卖力帮你做,但如果贷款额不是太低的情况下利率都一样。贷款太低,agent拿的commission少就会打你利率的主意,他可以拿卖点子的钱。你现在的370k的loan金额上很好,最适合拿最低利率而且agent也有得赚,他们一般不会打其他主意,尤其你可以告诉他... 阅读全帖
q*****2
发帖数: 1511
4
来自主题: Living版 - lock利率后多久能close?
我们打算这个月底close,利率还没有lock,不过之前的一切手续都办好了,可以随时
lock利率.刚才看到一个老帖子说,lock了利率后45天还不能close,我就有点犯糊涂了
,以为lock利率后很快就能close呢,所以问问大家,如果我要月底CLOSE的话,还来得
急吗?
B****E
发帖数: 72
5
来自主题: Living版 - Pulte推迟close怎么办
请教大家个问题,new house,本来两周后就close了,结果今天pulte发email给我说不
能按时close,因为小区unitlity repair没完成,而且具体也没给出个时间什么时候
close。
我现在提出要pulte负责两点,第一 new loan application 以及rate 的difference;
第二,我现在租的房子下个月的房租。
关键是pulte现在不能给我一个确定的closing date,我是不是该找律师了?
大家给点建议吧
z****i
发帖数: 1174
6
刚收到银行那边发过来的贷款资料。买了一个十来万的小房子,一local小银行给的利
率是30年fixed 3.75%, closing cost: 2451.15。 我比较不明白的是怎么除了这些
closing costs, 还有一个$2521.05的 prepaid items??? 这是什么啊,怎么从来没听
大家说过! 我把具体的charge给发上来,请大家帮忙瞧瞧
Estimated Closing Costs:
Processing fee: $50
Underwriting Fee: $450
Appraisal Fee: $450
Credit Report Fee: $35
Tax service Fee: $80
Flood Certification: $12
Title Examination: $250
Final Abstracting: $275
Settlement Fee-Borrower: $125
Owner’s title Insurance: $100
Title Insurance: $380
Recording fee-Deed: $15
Rec... 阅读全帖
f*********o
发帖数: 13
7
来自主题: Living版 - refinance close 问题
refinance已经close了。做的是no cost,签字前出的estimated closing statement上
broker给的credit正好cover cost。但是close后的final closing statement上又多了
一项cost,HOA cert fee $75,并且credit比原来给的竟然少了$135。这样一来的话,
credit比cost少了200多,岂不是相当于我自己多付了200多的cost。
给agent发信问了,但是她去度假了,还没给我回复。想问下有没有人知道这种情况正
常吗?这是agent的问题还是title company的问题?这200多刀要的回来吗?
n******u
发帖数: 154
8
比如说,房子 close 是8月30号,我可以要求贷款agent在8月20号就给我把贷款搞定
吗?也就是说在close之前一段时间就搞定贷款,然后等着close。
这样可以吗,还是贷款最终批下来的的日期必须是和close一致?
M********I
发帖数: 848
9
在贷款买房的过程中,有几个重要的日期:
1)申请贷款2)银行批准3)锁利率4)close
还可以再加一个房屋评估。
1)申请贷款
就是你把银行要的文件都给代理,签了申请表,代理把签了字的文件送到银行。
这个在你有了一个中意的房子,把一个serious的offer给卖家时,就可以进行了。
这一步,本身你不用出费用,而且不限定在某个特定的房子。
在这时候申请贷款:
缺点是,虽然你申请贷款没有绑定这个代理,(锁利率前还可以换)但是由于买房的时
间限定,多数情况下,更换代理的概率较小。所以选代理时还是以信誉为重,不要锁利
率时给的比别人都高。
优点是,在和卖家讨价还价时,贷款申请已经在银行排队,可以缩短合同签好后到银行
批准贷款之间的时间。对有竞争对手的房子,remove financial contigency 的时间可
以短些,增加竞争力。 另外如果贷款已经批准,利率锁定时间可以缩短,可能拿到更
好的利率
2)银行批准
现在一般银行要两星期左右处理到你的申请。没有特殊情况,一般一个星期能满足银行
的condition要求。
银行批准的时间一定要在close前。
3)锁利率
这个时间范围可以... 阅读全帖
G*********2
发帖数: 208
10
来自主题: Living版 - closing之前wire钱
钱要wire到title company 账上, 大家都是closing前一天做吗?
还有就是closing当天要带什么paper work 吗?
还有就是seller只肯closing 那天搬出, final walk-through就只能在closing 那
天做, 这个有没有什么concern?我听说的都是要在前一天做的。
谢谢
m****6
发帖数: 79
11
定了下午4点,一个小时不知道能不能搞定,因为我没法参加closing,ld一个人签字,
之前看到板上有人说可以在closing前拿到一些closing documents,我想先看看。
哪些documents可以提前让bank给我看?谢谢
c********n
发帖数: 731
12
Not sure about your local/state law. In NJ, you can have a preliminary Hud-
1 sheet with all costs for both buyer and seller. Your closing agent will
tell you how much bank check you should bring in. You need to check with
your lawyer/closing agent about if you must/need to be present at closing.
w******t
发帖数: 16937
13
如果只低头签字的话,不超过20分钟。如果每一句话都要求律师解释清楚的话,不少于
3个小时。

定了下午4点,一个小时不知道能不能搞定,因为我没法参加closing,ld一个人签字,
之前看到板上有人说可以在closing前拿到一些closing documents,我想先........
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a*****0
发帖数: 3319
14
我们都不知什么时候close,需去问agent吗?我们倒不急,越晚越好。反正现住房装修
一下可能明年春天再卖。close后要交两个房贷了,不准备出租。上周六补了loan
conditional approval的最后两个文件,可现在也没声响。
请问若没有及时close, 会处罚我们吗?(主要被前面那位网友closing penalty 帖子
给吓了一下。)这是不是应该是我们agent的事情?
多谢。
s****7
发帖数: 1873
15
来自主题: Living版 - 关于买房closing date的问题
现在卖家有点麻烦,不确定要花多长时间才能closing. 我是cash deal。 现在的问题
是卖家
要拿到contract签字后去法院申请一个order才能close, 如果我想以此为借口再
压压价格,不知道可行否。 主要我不知道如果换作其他需要贷款的买家,是不是也对
closing date 有时间要求呢? 是买卖双方决定就可以,还是袋款银行也会有一个
closing 的deadline?
s*******g
发帖数: 88
16
因为Lender的原因不能按时close,因为假期,还有我们要vacation, 所以需要延期12
天,卖家要求赔偿而且要我们保证12天之后必须close, 一天也不能拖,否则卖家要拿
走earnest money, lender 保证说没问题, 可我们担心有什么不可抗力到时还是不能
close, 没有同意这些附加条件,但我们保证如果到时需要推迟 close, 我们愿意每拖
延一天赔偿卖家100刀,我们觉得算reasonable 的提议了,可卖家死活不同意,还是
要求晚一天也要拿走earnest money, 所以我们跟lender说因为种种原因我们拿不出首
付了,lender给出了denial letter, 我们在合同马上过期之前跟卖家提出取消合同,
要求拿回earnest money, 现在卖家威胁我们必须同意他们的要求,要不就告我们和
lender联合欺诈,扣下earnest money, 因为他们手里有我们贷款已经fully approved
的证明,大过节的,也找不到律师咨询,问问大家有什么建议,多谢了。
k***e
发帖数: 135
17
第一次买房不太懂,请大家给点建议。
定的7号close,我们想提前到4号,和agent讲了,seller一直不给答复。答应修理的到
现在都还没有开工(主要是一个bathroom地板被马桶漏水浸坏了需要更换,其他roof和
crawl space一些小问题)。我们担心即使7号close时间也没多少了,如果没时间提前
检查,万一到close了发现他们修的不满意,怎么办呢?delay closing对我们损失很大
(住的地方延期很贵)。
另外和seller agent沟通的很不畅(我们agent一直说对方没回复电话和邮件),对
seller有点没信心了,是不是应该先安排好inspector做reinspection?agent说一般拿
receipt来看是否满意就好不用reinspect,可是我们都不知道什么时候能拿到receipt
,到时不满意是否还有时间解决。
谢谢。
k*z
发帖数: 4704
18
我们12月30号offer被接受以后,原定2月13号close,listing agent口头问我们月底可
以不,我们说OK,昨天loan officer告诉我们随时可以close,我的agent又告诉我seller
不愿意早close了,我还准备换个地毯,装个地板,刷个墙,赶在新年前搬进去呢。一
下子计划全乱了,有什么办法么,让seller move out? 而且最近还要贷款买车,
funding前如果贷款了,是不是有可能close不了?有多大几率lender会在fund前再
check一下credit?
z8
发帖数: 350
19
看上一个房子,下了offer,房东还没有接受,他们希望5月1号以后close,我们希望
3月中旬close。我们如果妥协的话,是三月份close然后rent back好,还是推迟到五
月1号再close好?多谢
w******t
发帖数: 16937
20
不行。
你必须先close loan,并开始足额缴纳几千的月供。
在30年后,才能close房子,卖家才搬走,给你房产证,你才能搬进房子。
行吗?
p******y
发帖数: 3523
21
如果不是换公司可以不说的,尤其是closing之后才换工作地点的话,除非换了地方会
影响到lender在closing之前调查LZ的在职情况。
如果是换公司,很可能会推迟closing,要见到新公司30天的pay stub才能close。
L******G
发帖数: 860
22
下了一个offer,给了23万,7000 credit to repair roof,closing date 5月
15,
卖家counter 24万5,我现在考虑是不是可以给卖家两种offer,一个是5月15号closing
的,一个是3月20号closing,但是这两种差多少钱合适呢?我用的是dual agent,都说
让我自己定,不给建议。

temporary
到5
closing
l********7
发帖数: 166
23
我们当时也是这样的,刚好就到close那天。而且我们那个agent帮我们锁了以后就不干
了,把我门的case转交给了另外一个人。我跟新的agent说了要是15天后close不了怎么
办,他就帮我们延了,变成30天的,跟我说的是他personally deal with the second
market还是啥。
结果我们还真没再15天close成,拖了2天才close的。
l******e
发帖数: 1875
24
escrow现在通知签文件,房屋的保险已经备好,预计在closing之前提前几天再
walk through一下(听说就是看下房子有无多出来的损伤等)。其他还有别的事情么?
现在还没有walk through,escrow通知我们提前把loan和closing的document都签字。
并且不用closing的那天签了。这个正常么?
d*****9
发帖数: 945
25
来自主题: Living版 - 等close。。。焦虑啊
大家以前close前紧张吗?总担心发生措手不及的事情。。。呸呸呸。。。偶们现在
clear to close收到了,close date也定下了,是不是只要等着就好了。。。
怎么知道title有没有clear阿,是不是只有title clear了才能拿到clear to close的
呀?
哎。。。
r********n
发帖数: 132
26
【 以下文字转载自 Texas 讨论区 】
发信人: ritzcalton (Rock), 信区: Texas
标 题: closing不了的话earnest money能拿回吗
发信站: BBS 未名空间站 (Tue May 14 22:57:52 2013, 美东)
准备下一个short sale的offer,网上看了一些帖子,有帖子提到可能closing的时候发
现seller欠税或者HOA的钱导致closing不了,请问这种情况下earnest money能拿回吗
?需要在合同写上因为seller的原因导致无法closing的话,buyer可以拿回earnest
money。 谢谢
s**********n
发帖数: 2601
27
来自主题: Living版 - 关于close的问题
平均来说,一个月左右可以CLOSE。卖家已经搬走了,估计是愿意提前CLOSE的。除非他
要飞回来签CLOSING DOC,不过估计会POWER OF ATTORNEY。 想提前CLOSE和卖家商量一
下就行了,应该没什么影响
s**********a
发帖数: 890
28
房主买的房子还没close,貌似在closing date之前又不能搬出去。
估计要close也是在那日期之后了。
这样的话是不是合同就作废了?
g*****y
发帖数: 6325
29
来自主题: Living版 - 为closing搞的挺烦
本来明天要close, 但是因为contract写的一个修理条件seller没法在closing之前完成
,因为修理公司backup, 只能在1个月以后完成。 可这样lender就不让close. 于是
agent让我们签一个同意把修理要求从contract remove的文件。但是跟我们保证在
closing day会给我们修理所有费用的check. 虽然知道她们没有骗我,但是心理还是
有些不爽。。。
p******y
发帖数: 3523
30
来自主题: Living版 - 问个closing cost的问题
通常pre-HUD是律师出给lender的,lender的closing department会把律师handle的那
部分服务费用添到自己的系统里。
很奇怪LZ会收到pre-HUD。。。那个不是最终的HUD。
在lender发出closing package之后,LZ的律师,如果负责settlement的话,会review
HUD,可能做出一些纠正和修改,然后把改过的HUD提交给lender去approve,被lender
approved的HUD才是closing前的final HUD,一般律师只会把final HUD给客人看,客人
需要按上面的数字准备cashier check去close。
R******g
发帖数: 999
31
来自主题: Living版 - 明天close,求bless
被bank ,律师,title 公司,seller 4方位挤压了一个星期,终于定了明天下午close
还有好几个事情没有最后处理好,
1.修房子seller给的credit,没有办法放到HUD里面,只能settlement以外解决
2.close后seller要住3天,拒绝付钱。。。。。(银行逼着我提前close,所以提前了3
天close 时间)
3.律师sucks,一点都帮不上忙。。。。。现在还没有final HUD,因为要hold seller
1.5K押金,竟然说要多收我250块律师费。。。。。
b*******7
发帖数: 907
32
合同上的closing date不是定死的吧,只是个wishful date。我们的律师一直不和卖方
律师定closing date,一直说要等到贷款clear之后才定。追问下去发现clear是指银行
那边什么都定了,离最终close也就两三天。下周估计就要close了,到现在都不知道哪
天。
q*********5
发帖数: 148
33
19号就要closing了,今天我按照seller agent发来的合同,删掉不利于自己的条款,
签好名发过去。见如下。
我的buyer agent发来这样的话。
Denise will sending you an official credit amount per day that will be
credited to you on behalf of the seller, for the 19th until the 25th. If you
have any other questions concerning this you may call Denise. As I have
stated before you and the seller have made an agreement, an official binding
contract, the seller will make no other changes to the agreement. It's
final.
这是他10号发来的话。
The sellers agent asked me to ... 阅读全帖
q*********5
发帖数: 148
34
房子已于19号closing了,为了感谢给我提供过实在帮助的兄弟姐妹们,这里我做个更
新。
在我将我自己设计的addendum发过去后,我当时的buyer agent跟我要贷款的morgage
公司联系了下,morgage 公司给了我7天(先是6天,后改为7天)的lender credit for
7天的interests,他们说是代表seller的,很显然seller不愿多出一分钱了,他们为
了促成交易,被迫给我了91.98元的credit,然后buyer agent一口拒绝我要签协议的要
求,说,credit已给你了,seller不可能跟你签协议的。第二天,我们就发信给了
alabama real estate commission,对方就把双边的代理名字要求过,跟他们做了沟通
,并告诉我,buyer agent的broker将处理所有的事。稍后,我们就到他所在building
,找到他的broker,一个60岁左右的老头,非常有耐心的一位。把事情经过讲了一遍后
,我跟他说,我再也不想看到那个buyer agent了。他说closing 时,他陪我们去。他
还让seller签下我设... 阅读全帖
l*****a
发帖数: 130
35
当时写合同的时候就不应该同意他们多住7天。
我买的一套投资房也有这个问题,当初心软,同意卖家close后3天搬出,
但是我后来忘记了,找到房客答应close后第二天就搬进来,直到close前几天才发现。
没有办法,为了让卖主在close那天搬掉,我还出了他们3天的旅馆钱。
这样我的房客才在第二天如期搬了进来。
r******d
发帖数: 1879
36
1. becuase you choose paying closing cost, so the APR will be higher,
considering the closing cost is part of total loan pkg.
2. You dont need to check APR value but only the locked rate is the final
rate for mortgage payment, which is fixed for 30 yrs.
3. Closing cost should be paid by closing and has nothing to do with loan
amount.
Check with your broker how he/she calculate the PFC and why you need to
reduce the loan amount. did you pay the $3000 besides new loan amount $397K?
I******D
发帖数: 256
37
来自主题: Living版 - 这样的closing cost合理吗?
closing cost 大体可以分成3大类
第一类,跟lender 相关的费用。你这里的lender的费用如下,共$1698, 减去Closing
Cost Rebate 470.00, 剩下$1228. 这是一个合理的费用。
Loan Origination Fee: $0.00
Loan Discount Points: $0.00
Appraisal Fee: $460.00
Credit Report Fee: $10.00
Tax Service Fee: $87.00
Application Fee: $460.00
Processing/Underwriting Fee: $595.00
Third Party Courier: $75.00
Flood Certification: $11.00
第二类费用,title company 的费用。在很多州正常的买卖(not short sale or
foreclos... 阅读全帖
t*********d
发帖数: 1103
38
来自主题: Living版 - 是不是最好不在星期五close
我的agent有说过他喜欢在周中close,原因是最后一两天万一有什么问题,close不了
的话,再延迟两天,那接下来两天还是工作日,如果在周五close,那接下来两天是周
末,还要再多加几天。总之就是超过close day天数越少,卖方越容易答应。
g*q
发帖数: 26623
39
还是不一样的
月底close,close当天不用交这个月的利息,月底才交,对于下付偏少的同学还是有意义
的.但是一个月后要付第一个月的利息+本金.两个月后一共付了2个月的利息和本金.
月初close,当天要交第一个月的利息,但是一个月之后什么都不用付,2个月之后付第二
个月的利息和本金,加起来就是2个月的利息和一个月的本金,反而比月底close少付。对
于下付勉强够,但是头两个月各种开支很大的同学更合适。
L*****e
发帖数: 2926
40
这个时候一定不要被Buyer agent seller agent seller联合绑架了
1。延后closing
或2。给足够的credit再按时closing
Business is business. 千万不要做很nice很好对付的老好人
弄不好 后面吃哑巴亏的就是你了

closing
I******D
发帖数: 256
41
来自主题: Living版 - 将closing fee加入offer报价中
Sales price上涨的确会导致closing cost 中的title insurance和transfer tax 上涨
。假设你的closing cost$20K放到sales price里面去了,你的closing cost 大概会增
加400-600, 看你在哪个州那个county。
这样做的好处是,你把closing cost的一部分放到贷款里面去了,你过户要出的资金变
少了。有一个前提:appraisal value要支持你的sales price.
建议你看看这个帖子,
http://www.mitbbs.com/article_t/Living/32931433.html
g*q
发帖数: 26623
42
假定你贷款30万,30年,利率4.5%,月供是$1502.06
10.31 close,当天只付一天利息$37.5,然后12.1(实际一般可以到12.15再付)付第一个
月的mortgage $1502.06, 1.1付第二次mortgage$1502.06元, 2043年11.1付清
11.1 close,当天付利息1125元,2014年1.1付第一次mortgage $1502.06, 2043年12.1
付清贷款
如果你现在手头很紧,但是到1.1就不紧了(每月能攒很多,而且房子不用怎么修),
那么选10.31 close,因为目前少付钱
如果你downpay钱够,但是到1.1会更紧(每月攒的钱不多,而且下个月要花很多钱装修
房子买家具),那么选11.1 close,因为到1.1之前付款总额更少。
j*****1
发帖数: 1107
43
来自主题: Living版 - 大家都close前几天拿到的Hud?
现在就跟他们要HUD, 说只要figures as close to final figures as possible, 然后
你自己认真过一遍数字,知道每一项大致多少,大约要付多少钱。close 前一天要
final form, 对照一遍即可。为了不耽误close, close 前一天可以多打1000到escrow
上,等一切结束后让escrow退钱。
j*****1
发帖数: 1107
44
来自主题: Living版 - 大家都close前几天拿到的Hud?
现在就跟他们要HUD, 说只要figures as close to final figures as possible, 然后
你自己认真过一遍数字,知道每一项大致多少,大约要付多少钱。close 前一天要
final form, 对照一遍即可。为了不耽误close, close 前一天可以多打1000到escrow
上,等一切结束后让escrow退钱。
p******y
发帖数: 3523
45
在closing之前一天,或是closing当天上午会做final walk through,如果不满意,可
以拒绝closing,限期整改,之后再close。
p******y
发帖数: 3523
46
来自主题: Living版 - Closing 发现一堆问题怎么办
如果lender的钱还没出来,最好通知lender cancel closing,因为有些时候lender钱
出来了,closing table上拒绝closing,lender会punish borrower的。
推迟closing,让lender credit back修理费。
w*******u
发帖数: 472
47
我想多拿一些loan rebate让interest rate高一些,反正以后会refinance
但是我的loan agent说,realtor rebate + loan rebate 不能大于closing cost
是这样吗
realtor rebate是要close后再给我的。这样说来和closing应该没关系啊
还有,如果这笔钱close后我才拿到,我要交tax吗???
谢谢
n*******9
发帖数: 3244
48
normally your credit has to be less than your closing costs which may
includes some pre-pay depending on your lender. if your agent can pay you
after closing, the amount will not be counted at closing. how the tax will
be filed will depend on how you guys plan to do it. some states don't even
allow agents to pay their clients after closing. so may sure that your state
is not one of them.
n*****a
发帖数: 313
49
房主说想14年5月close, 我们想尽快close, 我们也确实喜欢这个房子,想买下来,打
算近期签合同。
现在有两种选择:1。14年5月close, 风险是贷款利率能锁2个月,所以3月份能锁定利
率,问题是:明年3月份的利率可能会比1月份的高,房子在房主手里呆的5个月之久,
不知道会不会有什么风险。2。3月份close, 把房子租给房主,房主负担这两个月的房
产税和保险费,以房租的形式上交。问题是:房子到时候是自己的,租给别人住,不知
道会不会有什么风险。
麻烦各位朋友帮忙出出主意,那个方案更好些,谢谢大家。
T******5
发帖数: 137
50
来自主题: Living版 - Closing wire transfer 的问题
房子下周末closing,现在已经拿到HUD了,因为title company 要求我要 wire
transfer, 我的agent要求我提前两天做wire transfer以确保closing当天💰到
位,closing能顺利进行, 请问这么做合理么?还是需要等到closing那天再做wire
transfer 呢?
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